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户型发展十年:90平方米从做三房变成能做“五房”

2018-04-28   责任编辑:曦梦
 
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十年之前,90平方米面积能做出方正三房即被赞许,但如今,已经有开发商在90平方米平层面积内做出约等于“五房”的户型;十年之前,平层、复式、别墅是仅有的几种户型形态,而如今,“咬合”、“叠墅”等创新运用,一次又一次丰富户型的“技能包”。


过去近20年,南方都市报每年都会收集广州和周边区域在售的金牌户型,累计户型收集量已经超过3000套。2018年,从梳理的十年金牌户型大数据可见,各种户型面积段的走势紧随着市场变化而动;每一种户型的平均面积也透露出购房者对未来的期盼。精细化、集约型、创新性,甚至跳出平面将户型融入到周边自然环境,这些都是户型十年变迁留下的答案。


全面二孩致使小户型占比降低

近十年来小户型占所有户型比重的走势,完全可以体现出近十年来广州的房地产走势。


2006年起,全国不少地方都开始执行70/90政策(即地块70%以上户型需要建设90平方米以下户型),随后小户型产品开始增加,到2009年小户型占比已达到20%。之后,随着70/90政策逐渐消亡,小户型的占比也逐步降低。


2011年开始,伴随着房价逐步上升,在寸土寸金的广州,小户型产品再次引领风潮,不断增长。到了2016年,户型占比达到了顶峰的38%。值得注意的是,2016年初全面二孩政策放开对户型确实有一定的影响。从2017年起,小户型占比又开始呈现回落。


“高价地”让大户型甚至别墅产品增加

与小户型走出相反路径的,就是中型以上户型的占比走势。统计数据显示,在十年前90平方米以上的户型占比达到了80%。但是随着房价的稳步增长,当年需要100平方米甚至120平方米才能做出三房的户型,后来开发商可以将三房甚至四房的面积压缩在90平方米以下。因此在2011-2016年期间,中、大、超大型甚至别墅户型的占比,大体都呈现下降的趋势。


值得注意的是,随着土地价格高企,近年来拿到“高价地”的开发商,基本都选择了打造更具溢价能力的“豪宅”产品。也正因为如此,近两年来广州市场上的户型分布中,90平方米以上的产品开始增加。


尤为值得注意的是,别墅户型在整体户型中的占比,在近十年也走过了一个幅度较大的曲线。在2011年左右,广州市场上别墅产品还不少,但随着“全国停止别墅用地审批”这一政策效应逐步在市场体现,别墅户型也越来越少。在2015年-2017年三年间,别墅户型在广州房地产市场的占比都在个位数。


不过从2018年起,不少“高价地”项目为了取得更大的溢价和产品打造空间,别墅和类别墅户型又开始“反弹”。统计数据显示,在2018年,广州的全新盘中至少有14个项目会推出别墅或类别墅户型。


小户型面积段走出V形曲线

有趣的是,从近年来各种户型的平均面积变化可以看出,广州开发商在进行户型设计的时候,也是极为敏锐的。


以90平方米以下小户型为例,2012-2014年,平均面积都稳定在72平方米左右。2015年起,为应对房价的上涨,不少开发商开始在广州试水极小户型,这也导致广州出现了众多五六十平方米的户型。不过在2017年之后,伴随着限购政策和全面二孩政策的实行,曾经被视为“过渡型产品”的极小户型不再受欢迎,小户型的平均面积又回升至78平方米左右。


户型“集约型”设计,连别墅都越做越小

即便是被视为“终极置业需求”的别墅产品,也能看出近年来户型设计上的“集约型”要求。从近十年来的别墅户型平均面积变化可见,在大多数年份,广州别墅户型的平均面积都在三四百平方米,最多时平均面积可以达到480平方米,部分别墅项目曾推出超过1500平方米的别墅。不过近两年,别墅户型的面积越来越小,到2018年,广州别墅户型的平均面积仅为262 .6平方米,已经和超大平层的平均面积相差无几。


另外可以看到的是,尽管中户型、大户型和超大户型中,近十年来平均面积变化都不大。但事实上,在同等面积段内,开发商已经能够做出更多的功能区间。例如目前在广州市场上,90平方米左右的面积段内,有不少户型已经可以做到四房。大户型和超大户型方面,不少户型除了满足房间数量的要求,还会做出茶厅、视听室、储藏间等丰富的空间。


文章来源:南都

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