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市人民政府关于促进房地产业健康规范有序发展的意见【襄政发〔2018〕22号】

2018-10-29   责任编辑:阿宁
 
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襄政发〔2018〕22号


市人民政府

关于促进房地产业健康规范有序发展的


各县(市、区)人民政府、开发区管委会,市政府各部门:


为认真贯彻落实党的十九大精神,坚持“房子是用来住的、不 是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的 住房制度,做好房地产市场分类调控,规范房地产市场秩序,切实 维护消费者合法权益,促进房地产市场平稳、健康、规范、持续发 展,根据《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理 办法》《商品房销售管理办法》《住房城乡建设部关于进一步加强 房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》等法规、 政策文件要求,现就进一步加强房地产市场监管工作提出如下意见:


一、加强房地产企业资质管理


(一) 强化资质管理。房管、工商等行政审批部门要严格按照 国家有关规定办理房地产开发企业资质资格审批和备案。为规范 房地产开发企业资质标准,增强企业抗风险能力,新设立的房地产 开发企业需具有一定的经济实力;房地产开发企业的股东认缴出 资额或发起人认购股份、出资方式、出资期限、出资情况要通过国 家企业信用信息公示系统向社会公示,企业对其真实性负责。企 业名称不应带有与房地产无关的特定行业字样。允许房地产开发 企业、中介机构和物业服务企业增加住房租赁经营范围。鼓励成 立住房租赁的专业经营企业。


(二) 规范经营行为。房地产开发企业法定代表人和出资人 应熟悉国家房地产管理的法律法规,自觉学法用法。房地产开发 企业必须严格按标准配备建筑、结构、财务、房地产及有关经济类 的专业人员;对不符合资质条件或者有不良经营行为的企业,房管 部门依法予以降级或者吊销资质证书。企业应当按规定通过国家 企业信用信息公示系统向工商部门报送年度报告,并向社会公示; 对隐瞒真实情况、弄虚作假及未按规定期限公示年度报告的企业, 工商部门将其列入经营异常名录,并在国家企业信用信息公示系 统(湖北)公示。


(三) 规范销售代理机构。商品房销售代理机构,应当拥有3 名以上的房地产经纪人,并在领取工商营业执照之日起30日内到 房管部门办理经纪机构资质备案。房管部门定期公示备案机构 名单。


二、加强房地产开发建设管理


(四) 严格规划管理。国土、规划、房管等部门要依据住房现 状调查、需求预测、棚改规模以及在建、在售住房规模等,科学编制 住房发展规划和年度计划。国土部门要结合上一年度住房发展规 划科学编制下一年度住房用地供应计划,合理确定住宅用地年度 供应规模;要强化土地利用动态巡查制度,加强房地产项目开竣 工、出让金缴纳、土地闲置等情况的监管;要以促进租购并举住房 制度建立和房地产市场价格稳定为目标,改革原有的单纯竞地价 的住宅土地供应方式,防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高 等情况,严防高价地扰乱市场预期。国土和规划部门要将新建租 赁住房纳入年度发展计划,合理确定租赁住房建设规模,并在年度 住房建设计划和土地供应计划中予以安排。规划部门要合理优化 中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例; 会同房管部门制定商业用房改建为租赁住房的管理办法,明确土 地、规划、建设、消防等环节的具体规定,简化服务流程。


(五) 规范建设、验收程序。房地产开发项目(包括工业地产、 商贸物流地产、文化旅游地产、养老服务地产等开发项目)开工建 设必须严格执行国家基本建设程序,依法取得相关前置许可。房 地产项目竣工验收前,规划部门应按相关法律规定对建设工程是 否符合规划条件予以核实。建设部门负责辖区内房地产项目的工 程质量竣工验收监督及竣工验收备案,提交竣工验收的房地产项 目必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资 料,具备规定的竣工条件,竣工验收合格后方可交付使用。分期开 发的房地产项目,可分期进行竣工验收,项目全部建成后依法依规 进行规划、工程质量、消防、人防、园林绿化等验收。交付使用条件 应包括:开发项目经验收合格,供水供电燃气通信等配套设施和道 路排水等公共设施已建成并满足使用要求,前期物业管理已落实 等。房地产开发企业在商品住房交付使用时,应当向购房人出示 《住宅工程质量分户验收表》《住宅使用说明书》《住宅质量保证 书》和开发、施工、监理、勘察、设计五方审核签字的竣工报告。房 地产开发企业应严守合同约定,按期向买受人交付法律手续齐全、 工程质量合格、配套设施完善的商品房。


三、加强商品房预(销)售管理


(六)完善预售许可条件。房地产开发企业要按照“一房一 价” “明码标价”等要求进行商品房预售方案申报并接受合理的价 格指导,对预售方案报价过高且不接受指导的项目,房管部门可暂 不受理商品房预售方案。单体层数在11层以下的建筑,商品房预 售许可的最低规模和工程形象进度应达到主体封顶;单体层数在 11层以上的建筑,商品房预售许可的最低规模和工程形象进度应 达到总层数的二分之一、且最低不得低于11层。房地产开发企业 须将符合预售条件的楼幢一次性申报,取得预售前须通过公开、公 平、公正的方式选聘一家物业服务企业实施前期物业管理。未取 得商品房预售许可的项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以 认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定 金、预定款等性质的费用,否则,由相关部门依法没收和处罚,涉嫌 非法集资等违法行为的,由公安机关查处。对具备预售条件经督 办仍拖延上市的项目,国土部门应暂停其土地竞买资格。房地产 开发企业采用全装修销售商品住房时,应按照高、中、低提供不少于两档的装修设计方案供购房者自愿选择。


(七) 规范交易行为。签订商品房买卖合同时,房地产开发企 业统一使用由住建部和国家市场监督管理总局监制的商品房买卖 合同示范文本,销售人员必须就合同条款逐一与买受人协商并达 成一致。买卖合同中要对商品住房质量性能,物业会所、车位等设 施归属,交付使用条件及其违约责任做出明确约定,并将《前期物 业服务合同》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》作为合同附 件。房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租的方式预售商 品住房,不得进行虚假交易;不得以提高住房销售价格、减少价格 折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款;不得对 外销售不符合销售条件的商品房。


(八) 严格执行商品房预销售合同网上签约备案制度。房地 产开发企业要在取得商品房预售许可后10日内一次性公开全部 准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销 售。房地产开发企业与购房者达成协议后,要及时按规定完成网 签备案。房管部门要严格规范新建商品住房买卖合同网签备案的 变更、撤销。房管部门应当建立统一的房地产市场信息平台,及 时、准确发布商品房预售许可、可售房源、限售房源、已售房源、在 建工程抵押房源等成交信息和价格信息,杜绝“一房二售”、捂盘 惜售、边售边抵、虚假宣传等损害购房者利益的行为。住房公积金 管理中心要规范贷款业务流程,减少审批环节,压缩审批时限,加 大对受托银行的考核力度;积极开展提取住房公积金业务网上咨 询,大力推行网上审核和业务办理;优先支持提取住房公积金支付 房租,提取额度根据租金水平合理确定并及时调整。


(九)加强商品房预售资金的监管。定金、预付款、售房首付 款及银行按揭房款应直接足额纳入商品房预售资金监管账户,由 房管和金融监管部门负责监管,确保商品房预售资金用于项目工 程建设。商品房预售资金实行重点和非重点的分级监管制度,非 重点监管资金由房地产开发企业按建设进度备案使用,重点监管 资金由房管部门核准使用。至项目主体工程封顶前,监管账户资 金余额应不低于预售备案总金额的2% ;至项目取得工程竣工验 收备案证明前,监管账户资金余额应不低于预售备案总金额 的1%。


(十)规范广告宣传及公示。房地产广告必须真实、合法、科 学、准确,不得欺骗、误导消费者。房源信息应当真实,面积应当表 明为建筑面积或者套内建筑面积;预售、销售广告必须载明商品房 预售许可证书号;广告中对价格有表示的,应当清楚表示为实际的 销售价格。广告不得含有升值或者投资回报的承诺,不得以项目 到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置,不得对规划或者 建设中的交通、商业、文化教育体育等设施以及其他市政条件作误 导宣传。未取得《商品房预售许可证》前,不得进行涉及房屋销售 的有关广告宣传。加强售楼部管理,销售现场须将批准的“五证” (不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工 程施工许可证、商品房预售许可证)、预售房源状态、一房一价、预 售资金监管账户、不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺、 房产办证标准流程图等信息清晰明示,让消费者放心买房,买放 心房。


(十一)消费者应购买合法合规的商品房。在正式交纳购房 款或定金和签署《商品房买卖合同》前,购房者应查看售楼部公示 的“五证”是否齐全,了解该商品房项目是否合法合规,了解开发 企业是否具备合法的开发和销售资格,了解预售资金监管账户等 信息,避免上当受骗。售楼人员应登录房管部门网站,主动向购房 者介绍网站显示的所购楼房状况信息,真正做到开发商诚信经营, 购房者明白消费,切实保护双方当事人的合法权益。


四、加强房地产企业金融管理


(十二)提供金融贷款支持。金融管理部门要引导银行业金 融机构严格落实差别化住房信贷政策,切实改善信贷服务,积极满 足居民家庭首套自住购房的贷款需求。支持符合条件的中小套型 普通商品住房项目建设,加强房地产信贷管理。鼓励金融机构按 照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供 金融支持,并对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税 收优惠政策支持。


(十三)加强对房地产开发企业资金的全面管理。国土部门 联合金融部门,建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用 合规自有资金购地,经国土、金融部门审查,资金来源不符合要求 的,取消土地竞买资格,并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。金 融监管部门强化对借款人还款能力的审查,严格管控将消费贷款、 经营贷款等资金挪用于购房的加杠杆行为。地方金融监管部门建 立专项统计制度,对房地产开发贷款、个人按揭贷款资金实施分类 监测,严禁开发企业用“假按揭”等手段骗取贷款的行为;加强对 小额贷款公司、担保公司、典当行、投资公司等市场主体在房地产 融资领域的监管,严格依照小额贷款公司监管办法和民间借贷管 理制度,规范民间借贷行为;严查各类市场主体首付贷、非法集资、 账外账、超范围经营等违法违规行为。


五、健全房地产市场监管机制


(十四)加强组织领导。市房地产开发工作领导小组办公室 要积极发挥综合协调职能,组织建设、房管、规划、国土、税务、城 管、金融、工商、物价、公安等相关部门按照各自职责加强对房地产 业的监管,加强沟通协调,制定实施细则,规范行政行为,畅通审批 渠道,打击违法违规行为,重视舆论宣传和监督,妥善处理矛盾纠 纷,最大限度地保护群众的合法权益。


(十五)加强部门间信息互通共享。市房地产开发工作领导 小组办公室要组织相关部门建立房地产土地出让、规划审批、开发 建设、预(销)售、交付等全过程信息监测平台。房管部门要建立 全市房地产市场统计制度和信息发布系统,完善市场监测分析机 制,准确把握房地产市场走向,及时发现市场运行中的新情况、新 问题,提高管理工作的预见性、针对性和有效性;加强政策解读和 市场信息公开,及时澄清误读,正面引导舆论。房地产开发企业、 中介企业应当按照行业标准和房管部门、统计部门要求,及时准确 全面网上填报《房地产开发项目手册》和项目管理系统、企业一套 表网上直报系统数据。房管部门加快建设住房租赁信息服务与监 管平台,推进税务、公安等部门间信息共享,系统建设与运行资金 纳入地方政府财政预算。住房公积金管理中心要建立住房公积金 业务办理信息共享机制,联网核查住房公积金提取申请人的相关 信息,让数据多跑路。


(十六)加强房地产企业信用管理。房管部门要拓展房地产 信用档案的功能和覆盖面,发挥信用档案作用,将房地产企业的销 售行为、预售资金使用、住房质量、交付使用、纳税情况、信息公开 等方面的内容纳入房地产信用体系,信用信息作为考核企业资质、 预售资金使用、金融信贷、评优评先的依据。对违规预售、捂盘惜 售、一房二售、未明码标价、捆綁销售、违规交付、违反预售资金规 定、超越资质开发、拒绝使用公积金贷款、税收违法、信息公开不及 时不准确等违法违规行为、企业法定代表人、投资合伙人均作为不 良信用信息记入房地产开发企业信用档案,公开予以曝光,并将有 关信用信息通报至建设、规划、国土、税务、城管、金融、工商、物价、 公安等部门。房管部门要完善住房租赁企业、中介机构和从业人 员信用管理制度,全面建立相关市场主体信用记录,纳入国家企业 信用信息公示系统,对严重失信主体实施联合惩戒。


(十七)加强违法违规行为查处力度。各部门要加大对房地 产开发项目违法违规行为的查处力度,建立商品房市场现场巡查 制度。鼓励人民群众对违法违规行为投诉举报。对存在违法违规 行为的,要责令房地产开发企业限期整改,将项目列入重点监管范 围,并依照法律法规规定给予行政处罚。


2018年10月14曰

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