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“取消公摊”猛如虎?其实无知才是!

2019-02-27   责任编辑:铁树
 
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房价是整个社会的春药。


只要涉及到房子的事情,总能令人亢奋起来。但凡有点风吹草动,砖家们的观点就会分为两派,一言不合双方甚至会约架打起来。


当前楼市最火的莫过于有关部门《住宅项目规范(征求意见稿)》2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。


大概是因为做新闻的编辑不懂地产,做地产的人也不会去写新闻,于是相关新闻报道出的竟是“取消公摊”。


而这新闻标题一出,着实把圈圈吓了一跳。


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01

原文是怎么说的?


这11M的相关文件现在还在住建部上挂着,感兴趣的朋友们可以去下载下来认真学习一遍。


《住宅项目规范(征求意见稿)》包括总则、基本规定、布局与配套、建筑空间、结构与地基、室内环境和建筑设备7个章节。


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值得关注的是,这个意见稿里与百姓生活息息相关的内容不仅是在第二章的“使用维护”环节提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,还针对“全装修交付”有了明确的定义。


在第二章基本规定中的“验收交付”环节提出,城镇新建住宅建筑应全装修交付,并应符合下列规定:


1.户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成;给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位;


2.供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件;


3.消防设施应完好,消防通道应畅通。


意见稿里还包括强制功能规范与要求。


可就是这么个包含大量专业范围的征求意见稿,新闻编辑们报道出来就是四个字“取消公摊”,在集合住宅领域公摊是必不可少的部分,还是编辑们最懂P民的心,怎么煽情怎么来。

02

这个影响是什么?


在商品房预售制度的大前提下,我们来讨论这个问题。


商品房预售制度已经运行这么多年,已具有完善的运行流程和成熟的部门管理,这个制度对商品房预售的各项流程及作业标准已经做了充分的安排。


当然也不是说这个制度不需要完善与改革了。


即使当前对预售制度存在较大争议,房企、客户、监管部门等等利益相关方都还是基于这个明确的制度之下进行相关操作。


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从微观层面来讲,以“公摊面积”来计是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。


包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,并以水平投影面积计算。


因此一个项目的指标及相关技术标准,相关制度及规范都有详细的计算标准,图纸已经有严苛的审核标准,户型面积预测也是有关部门直接测绘或第三方具备资质的机构进行图纸测绘,《商品房买卖合同》对面积误差也有明确的规定,而交付之间对竣工验收及分户面积进行实测,最后按照双方买卖合同的标准进行处理。


一般情况高层住宅大约20-30%的公摊,这个公摊客户会觉得冤枉。但这个成本毫无疑问是必须存在的,那这个成本应该让谁来承担呢?


我们再认真梳理一下这个环节的每一位相关者:土地出让方会承担么?房企会承担么?测绘机构会承担么?……显然他们并不会,而购房者才是这个环节上唯一的承担者。


03

无缘无故的爱与恨


站在一个更为理性的角度,取消公摊面积对整个房地产来讲,不过是计价规则的调整。而以前的问题并不会减少,在集合住宅领域公摊也未被消灭,最多不过是换个形式存在罢了。


那么这个“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”会带来什么影响?


1.套内面积不是客户说了算。在预售制度这个长流程的管控中,项目建筑规模,套内面积是多少,仍然是有关部门或具备资质的第三方公司说了算,而对于消费者自身测量的结果也很可能不具备法律效力。这个道理,各位都懂吧。


2.心理房价会普涨。以住宅为例,高层的公摊系数普遍超过20%,很显然这20%不会凭空消失,也不会有其它办法解决,无论是新房的开发商还是二手房的房东,他们并不傻,这20%毫无疑问会转嫁到客户身上。不同类型的物业涨价的概念会不同,而对早些年有大量赠送面积、做复式等项目可能会报复性上涨。


3.以“建筑面积”计价的费用会普涨。比如物业费、取暖费等将会迎来普遍性的规则调整,长期以来物业费用受到严格的管控,而物价部门借着这个机会上调物业费用解除长期套在物业公司的枷锁,也未尝不可能。


4.配套减配是可能的。可公摊的时代,在以代价可承受的前提下,房企还是愿意配置标准较高的配套服务来为业主提高居住的舒适性。但现在这个平衡可能会被打破了,只要能满足强制规范的要求,那就尽可能降低公共服务空间的配置,那点有限的舒适空间都会被节约出来以提升得房率。


5.其它问题解决了么?就客户关心的公摊是否计入精装的问题,现在是被解决了,但精装质量也得靠强制规范的出台来进行约束并推动行业进步,更严重的问题是精装价格也会因此更上一层楼。


04

破心中贼难


每个人心中都住着许多“假想敌”,而开发商则是这些“假想敌”中的“战斗机”。我们热衷于讨论关于房子的话题,比如取消预售制,开征房产税等等,总之就是要搞死开发商。


在大多数人心中开发商代表原罪与邪恶,大家对他们充满愤怒的情绪。


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或许是因为房子是很多人一生中最为重要的资产,所以大家才会把这个事情看得太重。


而今天我们再看看“取消公摊”这样耸人听闻的误导性报道,不是亢奋中一片“喊涨”就是在惶恐中一片“喊跌”……显然情绪的价值更多一些。


我们刻舟求剑式的思考问题,给行业生态带来的灾难远比想象中的更大。


就在圈圈琢磨这个事情的时候,朋友发过来消息说“带皮核桃15元/斤,去皮核桃25元/斤”,让圈圈豁然开朗:果真是几千年的文明古国,费心讲解的那些大道理,其实早就被农民伯伯们轻松地解决了。

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