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湖北房市4月份宏观之金融篇

2019-05-28   责任编辑:向成
 
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与3月份相比,4月份我省房地产市场有回暖迹象。房地产钻石模型分项指数测算结果显示(见图1),在推动我省房地产市场回暖的四大因素中,贡献最大的是资金因素,其次是土地供应。


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图1  2019年4月湖北房地产钻石模型分项指数


    在经济下行压力依然存在和外部经济环境不确定性增加的背景下,强化房地产市场调控仍然是当前房地产政策的主基调。事实上,个人认为,房地产市场调控的目的是,在确保不发生系统性金融风险的前提下,保持房地产市场健康稳定发展。本次房市宏观“茶”,重点聊一聊我省房地产金融走势。


一、房地产贷款


一段时间以来,房地产业被视为国民经济的支柱产业,尤其表现在作为“三驾马车”之一的投资上。2019年4月,湖北省16个市州房地产贷款余额同比增长18.02%。其中,武汉市最多、宜昌市次之,而潜江市最少。与去年同期相比,16个市州中,天门市房地产贷款增速最快(48%),鄂州市次之(38%),十堰市最低,仅增长了4.2%。


从房地产贷款在各项贷款中的占比看,如图2所示,2019年4月,整体上,湖北16个市州房地产贷款占比:34.09%。具体而言,其中,仙桃市最高(51.8%),荆门市最低(23.01%),武汉市为36.26%。


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图2  2019年4月16个地市州房地产贷款占比(%)


从贷款结构看,房地产占比较大。未来,房地产在稳投资、稳经济和稳就业方面将起到重要的作用。虽然今年4月份我省房地产贷款规模和增幅都出现了一定程度的上升,但仍低于2016年的平均水平,也低于同期浙江、江苏和安徽的相关统计指标。


二、房地产开发贷款


从供给侧看,2019年4月,我省16个市州房地产开发贷款余额同比增长25.56%。其中,武汉市房地产开发贷款余额规模最大、襄阳市次之,潜江市最少。与去年同期相比,16个市州中,天门市房地产开发贷款余额的增速最快(240.91%),孝感市次之(110.53%),十堰市和仙桃市为负增长,分别为-13.71%、-2.95%。


从房地产开发贷款在各项贷款中的占比来看,2019年4月,我省16个市州房地产开发贷款占比为8.27%。其中,咸宁市最高(12.13%),荆门市最低(3.6%),武汉市为8.54%,详情见图3。


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图3  2019年4月16个市州房地产开发贷款占比(%)

从房地产开发贷款在房地产贷款中的占比看,2019年4月,我省16个市州房地产开发贷款在房地产贷款中的占比为24.27%。其中,咸宁市最高,仙桃市最低,分别为30.61%、7.81%。

三、个人住房贷款

个人住房贷款是家庭债务的重要组成部分,也是家庭耐用商品消费贷款的主要方面。2019年4月,湖北16个市州个人住房贷款余额同比增长18.60%。其中,武汉市最多,宜昌市次之,潜江市最少。与去年同期相比,鄂州市个人住房贷款增长最快(41.77%),天门市次之(39.12%),十堰市最低,仅为10.97%。

从个人住房贷款在各项贷款中的占比看,如图4所示,2019年4月,16个市州个人住房贷款占比:20.4%。其中,仙桃市最高(43.71%),荆门市最低(17.63%),武汉市为20.24%。


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图4  2019年4月16个市州个人住房贷款占比(%)

从个人住房贷款在整个房地产贷款中的占比看,2019年4月,我省16个市州个人住房贷款在房地产贷款中的占比为59.85%。其中,仙桃市占比最高(84.39%),武汉市最低(55.82%)。

上述分析表明,从房地产供给的角度看,2019年4月,孝感和咸宁为近期市场热点;从房地产需求的角度看,仙桃和鄂州市场相对活跃;市场份额最大的武汉,市场整体处于温和状态。2019年第一季度,全国人民币贷款总额同比增加20%,个人住房贷款同比增加15.8%,房地产企业贷款同比增加3.37%;我省16个市州的相应指标均高于全国平均水平。历史经验显示,我国房地产金融风险主要来自于借款人的违约风险,亦即房贷风险。房贷风险又分为提前还款风险和违约风险。相关研究显示,2018年我国商业银行房贷提前还款率平均为32%,房贷违约率是0.3%。综合地看,我省房地产金融市场处于平稳健康状态。

 

 

注:本报告所称的16个市州仅指武汉市、黄石市、十堰市、宜昌市、襄阳市、鄂州市、荆门市、孝感市、荆州市、黄冈市、咸宁市、随州市、恩施州、仙桃市、潜江市、天门市市本级,不包含各地级市下的县级城市。


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