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收藏:买房子的六步心法

2020-06-26   责任编辑:阿哲
 
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1 做方案

 

很多人买房子,第一步就是冲到售楼处去看房。一看到漂亮的销售小姐姐和光鲜亮丽的沙盘,脑门一热就下定金了。。。

讽刺的是,大家平时在京东淘宝买个手机,都要货比三家,看性能、折扣还有测评报告,可是真到了关系到一生的房子上,反而就乱了方寸,用脚思考。

我的经验是,买房子是要做一个方案计划的。

现在的房子越来越贵,一套房子动辄几百、上千万,相当于一个小微企业的资金规模,买房越来越像创业。

而买房的方案计划就是创业企划书,是成败的关键。

一个好的方案计划,至少应该在购房半年前做起,内容包括买房时机、资金筹划、购房资格、区位和产品选择这些要素。

真正好的买房习惯,都是思定而后动,在前期花费大量时间,在方案里最优化买房时机,最大化资格资金,最小化区位范围。到了落地环节,反而是最轻松的,按照方案按部就班执行即可。

 

2 确定时机

 

房产的周期正在变长。

我对自己的要求是,不追求买在大涨前夜,但至少避开短周期的顶部。

纵观过去多年楼市历史,房价向上的时候就是几个月脉冲式上涨,但回撤筑底会维持几年静淡市的时间。

所以大家要注意的是:

一是回避牛市末端,那就是限购、限贷、限售政策刚开始收紧的时候。

二是比较好的买入时机,就是静淡市一、二年后房价已经稳定,二手房成交量开始放大的时候。关注刚需进场,刚需是最真实的需求,他们能接受的价格就是底价。

三是顺势而为。如果政策也鼓励买房,比如有去库存和放松限购限贷,那要加快买入。如果政策温和中性,比如今年的工作报告里没说房住不炒,但也没有提满足居民合理住房需求,那可以更从容一些。

另外,有些朋友是要买房结婚、孩子入学,这种属于有时间窗口限制,刚得不能再刚的需求,那就只能按照自己的计划来了。

 

3 确定资格


一般而言,各大城市的房票来自于交社保和落户。

没有房票的朋友第一个要想的是,你能不能去落户。

现在除了京沪之外,其他城市落户条件十分宽松。拿深圳来说,最快4个月就能落户,简直就在送房票。事实上,如果原户口不在京沪的话,我建议家庭里至少一人应该落户在深圳、南京、杭州这种潜力巨大的城市,就算不买房,户口本身也是巨大红利。

第二种房票解决方案是法拍。像上海法拍是不被限购的,而且可以做按揭,但注意清场风险,不要买有老人和小孩住在里面的法拍房。

第三种是赠与。在上海,是可以把房子赠与给父母的,哪怕老人没有上海购房资格。赠与后自己名下就有购房资格了。赠与的时候只需缴纳契税,老人拿到房子后,将来售出的时候,只要满五年且名下这套房在上海是唯一住房,就不用缴所得税,否则要缴纳房子总价全额20%所得税。北京和深圳不能这么干。

第四种是代持。就是借名买房,不鼓励大家使用,但如果你实在没办法,倒也不失为一个解决方案。

 

4 资金筹措

 

现在买房的首付款大多来自于卖房的收入。

除了卖房,有些朋友是向亲戚朋友或者其他地方借钱的,要注意两点:一是借款期限不要少于5年,二是利率不要高于8%。

因为一轮房产周期是五年,哪怕是你扛不住卖房,五年的时间大概率保本,而利率可控确保你的资金成本不那么大。一定一定要回避那些每年还本然后续借的借款,经验告诉我们,钱还回去再借不出来是常有的事情。

再说说按揭贷款,我建议大家在每月还款现金流允许的情况,一定要贷足按揭。理由记住下面这句话就可以了:

全款买房打平货币宽松,贷款买房掘金货币宽松。珍惜首房首贷这一生一次的机会。

 

5 区位选择

 

对于自住的朋友,建议大家要关注通勤、品质和配套这三个方面。

1、自己上下班方便。

2、整个板块大多是漂亮住宅的社区。

3、最好离地铁3公里以内。

4、对口小学的生源至少是来自于和你差不多的白领家庭。

5、社区有个还过得去的、有吃有逛有电影院的mall。

6、步行可以到达的、可以看感冒发烧的社区医院。

潜力板块主要有以下特征:

1、坐落在一、二线大城市或者靠近大城市的三、四线城市的临近地块。

2、一个能够主导资源分配的强力地方政府,是打造热点板块的有力保障。

3、距离市中心不那么远,至少普通公交单程可以在1.5小时内到达。

4、板块拥有较为完整,可以总体规划的净地,没有过多存量老破小的羁绊。

5、强力产业的加持,例如金融、高科技和高端制造。

6、产住结合。住宅供应合理,住宅面积与产业园区差不多。

7、建成时机恰到好处。最好是大量住宅上市的时候正好处于静淡市,房价不会那么高,给到大家入场机会。

8、价格不能高于周边板块50%以上,溢价大概在10%-30%左右为宜。这样容易形成轮动,也没有房价高基数影响未来涨幅。

 

6 产品选择

 

确定完区位之后,就是要选产品了。

大多数人是搞不清楚应该买新房还是二手的。

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交易风险上,随着政府的预售证严格管理,开发商跑路几乎无风险,大家只是要担心开发商承诺的配套能不能兑现。相比之下,二手房可能会有房东违约风险。

平均涨幅上,由于新房限价的原因,部分地方新房是有一些投资潜力的,你需要的是一点运气。

 

最后 做决策

 

大家可以仔细回味下这个过程,基本上是按照从上至下、从宏观到微观的思考逻辑走下来的,希望大家都可以复制这个思考过程,尽早给自己做一份买房方案计划。


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