专访武汉本色顾问总经理胡文义：2017年——襄阳房企转型的起跑线

2017年的春节，比以往来得更早了一些。所以，一切都稍显忙乱，感觉上就是2016年还未送走，2017已提前到来。2016年还没来得及总结，2017年已经翻开了新的一页。但是，日历上的衔接可以不做过渡，思想上的转折却不能不做思考，尤其是处于这样一个在我看来对于未来至关重要的一年。

武汉本色地产顾问有限公司总经理胡文义

★ 2016年，辉煌与幸运并存的机遇

先看政策层面：在2016年的房地产行业政策方面，全国去库存的刺激性政策与部分热点城市控房价政策交叉执行。从时间上划分，上半年全面刺激需求，下半年局部转向抑制，整体上表现出先扬后抑的特征：2016年2月2日，央行下调首套房首付比；2月21日，央行上调公积金存款利率；2月22日，财政部调整房地产交易环节契税，同步调整营业税优惠政策；3月1日，央行宣布普遍下调存款准备金率0.5个百分点……以上一系列政策都是刺激需求的根本体现，态度鲜明，力度强劲。全国房地产市场都在这一系列利好调控下快速去化，直到9月30日。十一黄金周前的“930事件”，迅速开启了全国22城密集调控序幕。这一轮市场调控政策转向变成了明确的以限为纲，主要涉及限购、限贷。但同时也彰显因城施策的主旋律，明确房地产市场调控的主基调仍为去库存问题，但要区别对待，一城一策。一、二线城市要防泡沫，三四线城市要着力去库存。如此一来，先扬后抑的整体政策形势不仅为襄阳这样的三四线城市创造了好的开端，也提供了一个宽松的调控准备期。

再看市场层面：从市场反应来看，2016年的襄阳房地产市场绝对是个辉煌的一年，其一，因为上述提到的调控政策的给力与宽容，加上襄阳适逢两改两迁工作的大力推进，襄阳各在售楼盘在2016年均取得了可喜的成绩。包括二手房市场成交量和往年相比也成倍增长。一、二手房合计约550万方的交易量，创造了历史新高；其二，襄阳楼市库存量从年初的风险状态到进入完全健康状态，控制了楼市风险，体现了襄阳市委、市政府以及房地产主管部门在去库存方面作出的卓越贡献。使行业稳定，使百姓放心；其三，大批两改项目成功启动并进入市场，为城市经济发展、城市面貌优化、城市功能完善和居住品质提升等方面都起到了很大的推动作用，承担了房地产行业的社会责任。因此，2016年绝对是襄阳房地产发展史中收获丰厚的重要一年。对于这样一个辉煌的一年，我个人认为，我们一方面可以为整个市场所取得的成绩而自豪，另一方面也要为政策调控的“手下留情”而庆幸，庆幸因为这轮调控中更科学的“因城施策”，给我们留下了足够的调整与准备时间。更重要的是我们需要提高警惕，为将来可能面临的各种形势而做足准备。

★ 2017年，不变与变化接力的契机

还是先看政策层面：个人认为虽然在2016年下半年局部城市出现了大力度限制性政策，但2017年应该并不会出现全面转向调控，会继续落实“一城一策”。不过鉴于热点一、二线城市存在的压力较大的房价上涨问题，本轮限制性调控政策短期内不会快速退出，预计限购、限贷城市将继续扩容，调控政策相较温和的城市可能还会进一步加码调控。而信贷政策方面全面收紧的可能性也不大，肯定会在支持自住需求的基础上，严防投资行为。但是像2016年这样宽松的货币政策肯定不复存在，信贷资金收紧状况必然会变得更加明显。对于襄阳房地产市场而言，在2017年全国整体政策环境相对2016年会适当收紧的同时，襄阳市棚改政策却依然能为襄阳楼市的去库存持续提供利好助力，按照棚改政策指导思想，坚持去库存与促转型并重，以非住宅去库存为重点，激发潜在需求。力争到2018年，全面完成棚改工作。也就意味着至少在2018年以前，棚改工作依然会为襄阳楼市去库存发挥关键性推动作用。

再谈市场走势：基于上面对2017年政策层面的形势分析，并结合襄阳2017年的市场供需关系，个人认为2017年襄阳房地产市场可能会在整体保持良性、平稳的同时，在上、下半年出现两种有所区别的态势。目前影响市场走势最直接的当属信贷政策调整，而按照对信贷政策走势的分析，预计2017年极有可能会出台进一步细化的定向信贷调控政策，差别化的信贷政策必然影响一部分潜在市场需求，但之所以说预计2017年襄阳楼市能整体保持平稳，是因为即便在2017年上半年就出现了信贷政策变化，预计襄阳楼市相比较于2016年而言，也不会出现太大波动，因为两改的持续发力为市场提供了客户保障，而且还是绝对的刚需客户保障；而2016年的快速走量，又使2017年上半年市场供应并不会太过充足。所以当供需关系依然维持在供求合理状态时，市场对风险的抵抗力会比较强，因此我个人认为2017年上半年市场走势不太会出现大的变化。到2017年下半年，变化就有可能出现，首先是调控政策出台的可能性更大，或者已经出台的调控政策已经完全显现作用，继而影响消费者心态，然后是会有一批新项目在下半年逐步进入市场，补充市场供应，使供需关系出现变化，因此2017年下半年不排除市场去化增长率放缓，逐步回归平稳的可能性。

所谓后市，其实是一个真正的全新房地产时代，一个完全区别于以往的时代。对于热点一、二线城市而言，所谓后市已经开始了，在这样一个全新的时代中，一、二线城市房企面临的最直接的变化，就是已经拿不到地了。能正常进入市场的土地，基本上都会是“地王级”。需求大，而供应紧缺怎么办？必然是逼迫有刚性购房需求的客户进入存量房市场，进入二手房交易或租赁市场。而对于一二线城市房企来说，非常现实的是，突然发现经营多年的城市已经不像以前快速发展阶段那样需要那么多的开发商了，大量资金、技术与人力资源都会面临闲置风险。我们所面临的忧虑，他们早已经在承受。

对于襄阳房地产市场而言，很幸运的是，我们还处于一个城市快速发展的阶段，我们还有大量现成的棚改需求。但是，在整体政策形势收紧，在襄阳棚改工作结束后呢？襄阳房地产的需求量是否还会存在这样一个阶段性外力增长？一旦随着城市的发展带来了需求量的持续稳定，供应量也必然会随之变化，有限的市场供应资源中，更多只会是品牌更大、实力更强的少数优质房企能够持续参与，而大多数相对不占优势的房企必然面临供应量的缺乏。这就是我说的后市发展中不得不思考的忧虑，很庆幸，我们还有1-2年的短暂平静时光可以思考，可以筹划。

★ 创新转型，房企共同面临的课题

虽然创新转型是很多房企不得不面临的难题，但创新转型并不是一场灾难，而是一个产业发展演变过程中带来的机遇，如果能够顺利实现转型，不仅仅可以规避发展转向带来的威胁，更能为企业常青找到成长土壤。其实不论是全国整体层面，还是襄阳城市层面，从政府角度，都早已经为行业发展指明了方向，也给出了支持。引导房地产优化供给。鼓励房地产开发企业创新转型，建立多层次住房体系，就是襄阳房地产行业未来的工作重点。而房企要做的，就是顺势而为，实现企业的创新转型。

对于房企创新转型的建议，我认为分两个层面来看：

第一个层面，现有业务板块的专业创新。在过去所习惯的传统房地产开发环节中实现技术能力创新，增加竞争力。创新的核心体现就是真正重视用户体验。在这样一个市场形势下，谁不能真正把重视用户体验根植内心，谁就必定在未来发展中遇到问题。在这里分享一个小的案例，万科物业建立了一支300人的互联网团队，单看这支团队，它其实就是一家标准的互联网公司。这支团队做什么？做的就是让万科原本就强大的物业服务借助物联网工具，更加强大。通过完整的社区管理，客户信息管理等体系，为业主提供更加精细的服务质量，更加优质的用户体验。强如万科，都在积极针对原本的强项持续升级，大多数房企更需要通过不断创新，提升用户体验，升级综合竞争力。

第二个层面，深化业务转型。转型不是转行，不是要让房企一定要去跨界发展，而是通过自身优势资源，通过整合其他可借鉴资源，形成新的产品体系，迎合新的潜在需求。同样分享一个案例，万达集团，在近两年发展过程中，借助原本强大的商业资源，不断整合体育、娱乐、旅游等产业需求，打造全新产品组合，满足新的社会需求。强如万达，都在积极寻求业务转型，我们大多数房企，更应该主动求变，以跟上社会发展大势。我认为在现阶段房企转型的核心思想，可以是从传统的开发+销售，到向服务、向运营转向。转向的具体目标，一定是用传统房地产开发模式为基础，整合其他产业资源，打造新的产业平台，提供新的产业服务，满足新的产业需求。按照目前社会发展阶段新的需求热点，可以是房地产+体育，房地产+文化，房地产+旅游，房地产+度假，房地产+养老，或者房地产+幼教等等。总而言之，寻找新的社会需求热点，打造更有针对性的产品与平台，优化运营模式，提供创新服务。为新的社会需求打造好的产品组合，为企业发展找到新的前进方向。

最后，重复前面说的观点，创新转型并不是房企的灾难，而是一个产业发展自然演变过程中带来的机遇。房企创新转型的方向也有很多，对于襄阳房地产市场来说，相比热点一、二线城市，我们转型的准备时间足够，我们有时间、有空间来思考转型，筹备转型。同时，创新转型意味着一个新的产业时代下全新的一段赛程，而2017年，绝对是这轮创新转型赛程中最好的起跑线。把握最佳时机，赢在起跑线，就有更多的机会赢在明天。