化矛盾 警风险 稳市场

民发集团总裁 黄作滨

十九大胜利闭幕，这是一个前所未有的党代会。习总书记用210分钟的报告描绘了中国的美好未来，也重新定义了当前的主要矛盾。我们进入了中国特色社会主义新时代，我国社会主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。从“物质文化需要”到“美好生活需要”，从“落后的社会生产”到“不平衡不充分的发展”，这是关系全局的历史性变化。作为扎根在襄阳的地产企业，我想借此机会和大家谈谈当前地产行业面临的主要矛盾。

“美好生活需要”一定是包括美好的住房条件。美好的住房条件，意味着城市要更新升级，配套要升级、交通要升级、品质要升级、服务要升级、形象要升级。而每一个升级都要国家、城市、政府、企业各种综合成本的持续投入！好比东津的升级变化和政府对东津的基础设施投资建设，我们对东津4年以来的持续投资、2万多业主的选择密不可分。很显然，三四线城市几乎都处在升级阶段，襄阳更是在升级的重要阶段。升级意味着升值、升值意味着价涨，价涨带来了压力。所以我觉得当前襄阳地产业的主要矛盾就是城市居住品质升级升值和购买力不平衡不充分发展之间的矛盾。

如何化解这样的矛盾？各省市大多采取“控房价、稳市场”的措施。通过增加多渠道供给、多种行政限制、强监管去杆杠、价格指导等方式，稳定市场，防止房价过快上涨。在此，我个人有些倡议和建议：

一、平稳的市场才是健康安全的市场。

今年半年会的时候，我说当前市场是幸福的烦恼。从2010至今近8年的时间纬度来看，襄阳市场的平均增幅其实并不高，基本符合房价增幅不超过GDP增幅的目标。2011年住宅均价是4729元/平，截至2017年9月是6300元/平，累计增幅33.2%,平均5%不到。只不过因为最近几年我们经历了近30个月的寒冬，从去年9月份市场才重新从谷底回升，这实际上是一个补涨的过程，给那些错失机会持币观望一心想抄底的客户很大的冲击，这很大原因取决他们的判断失误。市场下行期有多少企业多少项目赔本销售，求爷爷告奶奶、开展团购、电商促销、行销、全民营销等等各种销售武器统统用上，只为换得一定的现金流，即便如此依然哀鸿遍野，14、15年的年关到处堵马路的现象相信大家都历历在目。以自住为导向的襄阳市场，平稳的市场，房价不宜过快上涨也不宜实质性下跌，房价就算不让跑赢GDP（6—10%）,至少也要跑赢CPI（2-5%）。否则就是下跌，就丢失了信心和前进的动力，后患无穷。

二、多渠道供给提速，化解供求矛盾

当前已拿预售，实际未成交的有效套数按我们的统计不足5000套，也就是我们实际的存销比已经低于6个月，可以说有效供给告急，需要快速增加有效供给。一是土地有效供给，两改两迁的土地、符合国务院2015年25号文规定的地方政府招商引资约定的土地、平衡用地、正常招牌挂的土地，这四类需要齐头并进，形成快速有效的供给，弥补过去几年的供地不足，化解供求矛盾。二是商品住宅有效供给，土地供应之后，规划、施工、预售环节都要提速。

三、棚改补偿标准需要适度上调

棚改是一个周期，要到2020年结束。襄阳自2016年9月开始推行棚改政策，当时市场处于低迷期，属于去库存的艰难期。当年的棚改标准对应当时的市场价格，推动棚改是相对容易的事情。市场本身是动态的，棚改的目的就是要提升城市品位、片区价值、改善民生，在这个过程，城市综合价值一定是提升的，居住一定是升级的，价格上行在所难免。所以棚改的标准建议要结合市场价值和购买力，做一定的调整。目前棚改已经进入新阶段，一年前的标准难以解决当前的矛盾。同样一两年之后，如果仍然套用现在的标准，也会遇到新的问题。所以当前棚改和房价上涨之间的矛盾，需要政府协调国开行因地制宜、因城施策，评估标准需要考虑动态的市场。稳房价，提标准，才能本质上解决这个矛盾。

四、警惕繁荣底下潜藏的危机

今年半年会的时候，我说很多企业还在治疗冬天留下的后遗症。目前看来，旧病未除，新病又来。当前供应量不足去库存周期短，但在这样的供求关系下，成交其实已经出现疲态。特别是十九大之后，上访量和成交量较高峰期有一定幅度的下滑。一方面大家为了合理的备案价伤透了脑筋，一方面市场寒流正在悄悄逼近。房住不炒，全国楼市高压的、持续的调控政策已经严重影响了市场信心和客户的购买预期。特别是严苛的限价。如果现在买和一年后买，是一样的购买成本和可选房源，还有哪个客户愿意现在出手？没有迫切的居住需求，不能现房销售的话，市场需求会降到冰点。客户完全可以用房款理财，一年还有5%的稳定收益，直到项目具备现买现住阶段再出手。买涨不买跌，这是市场现象。所以，希望价格评审团和局里对各个项目当前的一房一价备案做更合理的指导和审核。既能符合市政府整体调控的方向又能兼顾市场合理的增幅，起到平稳发展的作用。只要襄阳的房价增幅在70个大中城市中排名中下游，襄阳就不会受到额外的关注。

房地产市场已进入下半场，进入新时代，我们作为从业者，要审时度势，顺势而为，促进行业健康平稳发展。