非住宅去库存问题

本色地产顾问总经理 胡文义

十九大的工作报告中，习总书记提出“房子是用来住的，不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这个观点清晰的展现了中国未来房地产尤其是住宅地产的发展方向。对于襄阳房地产市场而言，我们要做的可能主要是加快局部地区土地供应，平衡供需关系，然后通过主管部门对政策的稳健执行和对市场的有效监管来预防局部区域房价上涨过快的问题。对于这样一个核心问题的把控以及结合襄阳相对健康的市场环境，襄阳整体住宅市场应该暂时不需要我们去过多忧虑。今天利用这样一个机会，像重点谈一下非住宅市场的去化问题，这应该是目前襄阳房地产市场的一个主要问题。

目前襄阳非住宅市场包括的主要业态是公寓、写字楼和底商。

从目前去化难度上来看，公寓小于写字楼小于商铺。尤其是2017年，公寓的销售情况总体上还是有一个比较明显的回升，大多数公寓项目销售情况都不错，主要原因应该是有如下三个：第一是棚改的影响，局部区域常规住宅的供不应求，导致公寓代替小户型成为一部分年轻客群或老年客群的过渡性居住需求，这为原本投资客作为绝对购买主体的公寓产品提供了一部分客户基数；第二是互联网和电商的发展效应，催生了一批以线上电商作为推广和销售渠道，以公寓作为线下工作室的个人或小型团队创业场所，又增加了一部分公寓客群；第三是目前公寓产品拥有相对稳定可观的投资回报率，导致客户对购买公寓的出手没有那么谨慎，客户购买信心比较强，上述因素都助推了公寓的去化。至于其他一部分因区位条件稍差导致阶段性去化缓慢的公寓项目，我认为也完全可以通过针对核心客群，增加软性附加值，打造主题，增加服务，同时科学的规划价格体系，做好这些工作，应该不存在难以突破的技术性问题。

至于非住宅里面的写字楼产品，去化难度明显要大于公寓，目前襄阳很多写字楼去化艰难的主要问题，我认为是定位产生了偏差，在规划的过程中认为写字楼应该是地标，要高大上；对于目标客群也认为应该是相对应的名企名牌，一层半层的占主导，认为来几个大客户就能去化得差不多。但事实是忽略了一个问题，写字楼产品的主要需求客户应该是第三产业，对于襄阳这座城市而言，具有批量购买写字楼能力的企业大多集中在第一和第二产业，第三产业其实整体尚处于发展过程中，经济实力大多还不够稳定。而恰恰襄阳的一产和二产名企基本不缺办公空间，需要写字楼作为办公空间的第三产业目前更多会以租赁为主，那么开发企业所设想的大客户整层购买的情况就很难出现；因此，对于襄阳目前写字楼市场，我一直认为更可靠的渠道应该是租售分离，以租代售。这里面有几个关键操作：第一产品阶段，在消防、公摊等因素可控的情况下，尽量划小单间面积，可自由组合拆分，降低单间投资门槛；第二，在整体定位上将写字楼的使用者和购买者分开，市场反应，他们原本就是两批不同的人群，不要过多期望大企业或大客户过来自己买自己用，这种情况概率极低；第三，无论是否销售，先大动作招租，尤其针对第三产业大客户，他们虽不一定有经济实力购买，但是对于硬件软件环境较好的写字楼租赁的热情还是很高的，第四，将写字楼包装成面向社会大众的投资产品销售，单间投资门槛低，实物投资安全保障，对比租金售价，较高的投资回报率这些足以保障中小投资者的投资信心。

最后一个问题是商铺去化的问题，商铺产品绝对是非住宅里面去化难度最大的产品，也是市场上目前库存货值最大的产品，从最近几年的市场情况来看，很多项目的商铺产品基本滞销，对于这一现象，我个人总结如下观点：

第一，我认为目前商铺销售难，绝不仅仅是因为现状经济形势和市场环境造成的阶段性现象，等着商业市场形势回暖的想法基本不靠谱，商业销售难一定会是个新常规现象。

第一，商铺去化难的根本原因，主要是商业价值本身已经发生了根本性变化，原来所有人都认为买一间商铺是最高回报最靠谱的投资渠道，甚至一铺养三代。造成这一现象的原因是因为在房地产市场发展的初期，城市化进城兴起，城市人口大幅度增加，城市商业功能需求同比大幅度增加，但城市范围和城市商业规模增长缓慢，因此，商铺奇货可居，位置好的商铺一铺难求，因此奠定了商铺投资神话地位；但是社会发展到今天，城市人口依然在大幅增加的同时，城市范围和商业体量增加的速度更快，商业供应量的增长比例绝对远大于城市人口的增长比例，再加上老百姓对商业功能的需求随着电商的恐怖发展速度而发生了变化。商业形式发生的变化，加上相对过剩的商业供应体量，都导致商业价值已经发生了根本性且长期的变化。同时，随着城市综合体的逐步开业，优质商业品牌开始以入驻综合体的形势逐步饱和，传统社区底商招商都开始存在问题，所以我们现在看到很多社区底商连招商都难以招满，更不要说销售了。即便招满开业的商业也是淘汰更新率极高，能稳定经营盈利的商户较少。于是商业租金逐步下调，在这样一个大趋势下，开发企业端依然对于自己的商业价值的认知却还没有一个认知的转变和调整，于是实际租金和销售价格差距越来越大，商铺投资回报率越来越低，商铺的去化难问题越来越明显，而很多商铺项目依然在有价无市的因素下被迫自持。

对于这样一个非住宅里面最难的商铺去化，我个人有三个观点：

一，商铺的销售不是个单一问题，商铺销售只是一个结果。产生结果的前提一定是搞定客户。客户购买商铺关心的只有两个问题，能不能租出去？能租多少钱？能不能租出去是投资安全问题，能租多少钱是投资回报率问题，投资回报率不说了，以目前的租金情况和售价参照，大多数商铺产品投资回报率大概就在3%左右，我想在所有老百姓能选择的投资渠道里面，很少有比这个低的了，更何况还存在总价高首付比例高投资门槛高的问题。而就投资安全而言，在这样一个低的投资回报率状态下，可能还必须考虑一部分空置期，这对投资回报又是一个影响。

二，社区型商业，必须要增强自身招商、运营等综合能力，传统直管卖出去，让商业街自发形成的阶段肯定过去了，如果我们没有一定的招商运营能力，不能让社区底商先存活起来，客户不可能能看到投资安全和回报率的保障；

三，第三条也就最重要一条，我们的开发企业需要冷静对待商业市场现状，淡化商铺投资神话的概念，把商铺作为众多投资渠道中的普通一环，冷静的考虑客户投资回报率，务实的制定租售价格体系。有价无市的被迫自持没有意义，大家卖得都贵但都卖不出去的僵持也么有意义，商铺的去化问题迟早要解决。