特色小镇建设推进房地产业跨界转型的认识

襄阳卧龙古镇 赵社中

2016年2月，国务院颁发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，明确提出加快培育具有特色优势的小城镇，带动农业现代化和农民就近城镇化。当年7月21日，住建部、国家发改委、财政部明确提出，到2020年我国将培育1000个左右的特色小镇，并公布北京市房山区长沟镇等127个镇为第一批中国特色小镇。

特色小镇，是指依赖某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等），在一至三平方公里的用地上将产、城、人、文的理念与功能进行整合，打造具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。

一、特色小镇当前处于初期发展阶段，盈利模式仍处在摸索过程。

特色小镇目前主要有智慧生态科技小镇、农业小镇、文旅小镇、生态小镇、影视小镇、汽车小镇、金融小镇、航空小镇、旅游小镇等类型。

全国特色小镇的主导产业中，以第二产业和第三产业数量居多，特别是战略性新兴产业和文旅康养产业。当然也有依托第一产业即农业，特别是新兴农业形成的田园综合体和新兴农业小镇。首批特色小镇主要分布在我国东部，又以华东地区最为密集，共39个，约占127个小镇的30%。

中国缺少成熟的产业运营商，在“去房地产化”和“产业立镇”的政策导向之下，对于来自传统地产领域的开发机构，无论是商业思维的转变还是产业要素的开发和导入，运营特色小镇都是巨大挑战。特色小镇经营需要长期、大量资金投入，特色小镇之于房企，到底是机会还是鸡肋，尚是值得长期观察的问题。

二、从长远发展来看，基于地方特色而塑造的特色小镇，成为更符合新型城镇化要求的主题空间和促进就地城镇化的主战场。

需要在结合各自地区的具体情况打造的同时，注重“质”的发展，即要和当地文化、自然山水、特色资源结合，形成独具特色IP的主题性小镇。应注意到小镇的城镇功能完备性，除产业功能、旅游设施外，应具备居住及其他城镇配套的自我满足。特色小镇中应有真正的原居民，同时能留住外来访客7×24小时、甚至更长时间停留，并在小镇中形成规模化、重复性的消费。

三、特色小镇是开发商转型的很好路径，但避免“一窝蜂”圈地行为。

特色小镇的模式，既能发挥开发商的开发优势，也能解决开发商拿地难困境。有些开发商真正的动机未必都是打造小镇，而是借由文旅小镇获取低价的旅游用地，打造房地产项目。开发商“一窝蜂”地冲进去，会造成规模不断扩大，并开始人为制造库存。对开发商而言，特色小镇逐渐成为其低价获取土地的一种方式，并可以通过与地方政府的谈判，低价获取更多的资金。

传统地产运营商由于缺少产业运营经验，一般都难以对产业进行深入系统的设计和定位，特别是难以对特定产业上下游环节进行细致的考量。但良好的产业基础是特色小镇发展的初始驱动力，特色小镇的发展需要靠产业的导入来带动产业结构的形成，从而实现小镇的空间结构、社会结构融合。

我们襄阳一共有4个特色小镇：枣阳市物流商贸小镇、枣阳市古帝乡里小镇、谷城县千企小镇、老河口市循环小镇。而襄阳城区还没有类似项目出现，主要原因是产业和小镇嫁接的不够，比如襄阳城区的卧龙古镇、栖溪小镇、卧龙山药专业合作社等，虽然没有申报特色小镇，但实质上在做一些特色小镇的事情。

就拿我们同元集团开发的长寿菩提古镇来说，该项目09年开始建设，2012年成功开业运营至今。首先，在文旅古镇建设方面有着十多年的开发、运营经验，成功开发运营了彝人古镇、长寿菩提古镇等。其次，古镇开业后，通常整合一批第三产业的企业入驻，比如长寿菩提古镇在开业后的第三年里入驻了数十家文化企业。最后，古镇通过旅游这条线，把区域整个旅游点贯穿，不但解决了一定量的就业人口，还为地方税收、板块发展等带来很大的经济效益。起初，业界和百姓都不理解该类项目，总以为是圈地搞房地产，当然，对于私营企业来说，前期卖一定数量的房屋是必须的，因为必须解决滚动开发资金需求，其实到最后，所售房屋的资金，是大量投入到项目后期的开发和运营当中，比如开业后每年至少投入3000万以上的运营管理费用。同时，为了真正做好古镇的运营，公司必须自持30%以上的物业在手里。

而如今在我们襄阳投资的卧龙古镇，依托襄阳西大门旅游集中带，依托古隆中深厚的文化历史底蕴，将1200亩核心古镇打造成一个本地特色旅游古镇。当然，项目与长寿古镇有着相似的经历，襄阳房产界和百姓也是不理解，误认为是搞房产开发。只有我们身在其中的员工才更理解自己项目开发的模式，卧龙古镇虽然目前还没有申报中国特色小镇，但与长寿菩提古镇的发展目标一致，走的路子一样。卧龙古镇目标是实现襄阳二次旅游消费场所、集聚相关产业、整合鄂西北旅游游线的贯穿。那么在实际的开发过程中，先发售一部分物业，从市场获取一些后续建设资金，但，这不是我们的目的，我们的目的仍是像长寿菩提古镇一样，要把襄阳本地乃至湖北、鄂西北一带的特色产业整合进来，比如，微创企业、文化类企业、旅游服务类企业、农副产品加工企业、工艺品开发企业等等。不但如此，还要构建自己的“原居民”入住，即古民居类型的产品要入住进来，保证一个古镇的生活气息。不但如此，项目内大量的公建，比如襄阳府衙门、武庙、书院、古戏台、文化活动中心、城门楼等，作为文化旅游功能不出售，除此之外，还自持大量的商业物业，比如国医馆、非遗馆、民俗馆、特色餐饮街等。

正如前面所述，特色小镇经营需要长期、大量资金投入，特色小镇之于房企，到底是机会还是鸡肋。根据我们十多年的经验，经营稍有不慎，对于房企来说，就要陷进去。所以，为了保证项目的良性运作，必须前期对一量的物业进行出售。当然，在目前全国各地都在稳房价这一背景下，希望业界、百姓、主管部门等对特色小镇、文旅小镇、产业园等特殊项目出台宽松点的政策，同时要控制一窝蜂借机圈地、哄抬房价等行为。