黄作滨：关于化解当前楼市供求矛盾的几点建议

民发集团总裁黄作滨

襄阳在大力推行“三去一降一补”的政策以来，成绩卓越，特别是楼市去库存效果尤其明显。自今年第三季度以来，楼市存销比周期持续过短，房源供应紧缺从而引发了新问题：土地供应告急，有效库存告急，价格涨幅告急，棚改速度告急。这几个问题环环相扣。最近2年，住宅用地供应次数和总量严重不足，未能形成有计划有节奏的土地供应，市场有效房源急剧下降，供不应求，价格持续上升，2年前制定的棚改政策显然不适应于当前市场，矛盾突出，棚改陷入困境，从而又掉头调控楼市。当前调控重拳频出，蓬勃发展的势头遭遇当头一棒，发展预期受到巨大影响，襄阳楼市已由热趋冷，行业风险显现。为“防风险，稳市场”建议如下：

一、平抑地价：加快住宅用地的有效供应

各城区加快土地收储力度，有节奏有针对性的投向市场。特别是棚改区域要按完整地块征收，形成净地待出让。棚改2年以来，到处开花，但没有结果地。最近2年市场化供应的土地仅四幅（其余都老项目的后续土地），恒大地产获得的人民西路（翡翠华庭））和樊宛路08地块、碧桂园获得的二汽和追日地块，后三幅地块平均溢价近200%，推动周边二手房价格迅猛上升及新房的价格预期。还有很多大型房企有意进入襄阳，如果没有充足的供地计划，未来土地市场必然持续火热，地价仍然会居高不下。面粉贵了，面包自然不会便宜。建议对棚改地块接近征收完毕的地块，列出清单，一个地块一个地块的攻坚，逐个清零，加快收储和供应。对新开展的棚改区域或地块，建议结合当前市场，适当上调补偿标准，继续利用棚改资金实现城市更新和发展。

二、平稳市场：促进房地产健康平稳发展

襄阳地产从2010年至今，历经14、15年长达两年多的大寒冬。樊城的中央公园、凤凰温泉等项目都在寒冬中倒下，至今未全部解决问题、消除社会影响。在目前看似火热的市场中，依然有多个项目出现巨额的贷款逾期，年末仍有项目可能会出现交付危机引发群体维权事件。襄阳的本土地产企业，在过去几年里，并没有几个从楼市中获得巨大利益。银行、信托等金融机构对地产融资企业采取的是名单准入制，三线城市和非百强房企不在名单内。这意味着襄阳地产企业很难获得表内资金贷款，要付出更高的融资成本才有可能获得表外资金。部分企业在市场低迷期为必要的现金流，只能通过高息民间或小贷公司借贷，成本始终居高不下。所以很多企业在市场上行期的热销和价格增幅，实际上很大一部分是在弥补甚至不足以弥补下行期的亏损。如果以2011年的4729元/平住宅均价为基准点，按每年不高于襄阳GDP增幅的发展速度计算，2017年可达8000元/平，当前6300元/平房价并不是很高。如果市场急剧下降，势必引发更大的社会问题，房产毕竟是大多数家庭重要的资产构成，资产的保值增值率如果低于M2增速，甚至低于保底性理财产品的收益率，那就是严重的资产缩水，这对大部分家庭来讲都是巨大的损失和打击。

三、鼓励升级：美好生活需要更好的产品和服务匹配

襄阳在复兴。各种综合配套设施的升级，在不断提升襄阳的城市品位和等级。市民对住房的需求，早已不是简单的混凝土围合的冰冷空间。这要求企业要建造更好的房子，提供更好服务和配套，再加上建筑材料和人工成本的大幅上涨，开发成本也在逐渐提升。国务院和住建部提倡环保建筑、绿色建筑、节能建筑等高品质的建筑，这些都需要成本的增加才能实现。应鼓励企业不断提高产品品质，打造品牌，促使市场形成丰富的产品供应体系，做到“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。在市场监管过程中，建议从这三个方面，分类监管，不搞一刀切。

四、支持精装：提高成品住宅的供应促进自住

从节能、减排、环保和减少建筑垃圾等角度出发，成品住宅是未来住房市场的趋势，这也是住建部支持和倡导的。减少空置、闲置和投机需求，发展市场化租赁市场，精装成品房是很重要载体。但目前为管控价格目标，襄阳不再审批精装房的一房一价，这导致，客户购买精装房只能签两份合同，毛坯的享受个贷政策，精装的则是消费贷，后者的年限短、利率高，间接导致市民购买成本的提升。房住不炒，应该鼓励企业最大限度增加房子的居住属性和价值，提高炒房门槛和成本。精装房显然更彰显居住属性，建议予以支持，允许企业在正常毛坯价中增加精装成本，一同申报一房一价。对于因此导致的价格上涨，建议主管部门单独和省厅及住建部报告，一分为二且客观的看价格的增幅。

五、扩大范围：逐步将三县三市并入均价统计

日前湖北发布价格控制目标，今年11月、12月均价不得超越前十月均价，且明年价格增幅应和居民可支配收入的增幅相适应。襄阳前10月住宅入网（房管局网签系统）均价每平米6300多元。以此推算则明年则是7000元左右，这是不可能完成的任务。当前网签均价6300元/平米，很大因素是因为网签的滞后。当下城区住房整体均价实际已超7000元/平米，核心区、江景房、洋房、联排等高端房源已破万。明年几个高价地上的房源要入市，势必也会拉高区域均价。更难实现价格管控目标。要求各企业降价促销，立马引发行业危机。所以在整体市场平稳可控的基础上，建议将三县三市成交数据逐步并入襄阳网签数据。这也是各大城市普遍的做法，更能体现全市的地产市场，而非片面集中在主城区。