《湖北省物业服务收费管理办法》解读

《湖北省物业服务收费管理办法》，已由省物价局、省住建厅联合印发，自4月1日起施行。为进一步宣传、贯彻、落实好《办法》精神，现解读如下。

一、背景和目的、意义

物业服务收费及监督管理涉及城市建设、管理和社区治理, 与千家万户切身利益息息相关 , 事关改革发展稳定和民生大局。为规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业合法权益，省物价局、省住建厅于 2007年 5月联合制定出台《湖北省物业服务收费管理实施办法》，对促进全省物业服务行业健康发展发挥了积极作用。随着经济社会快速发展和改革不断深化, 物业服务政策法规环境、市场环境都发生变化，物业服务收费出现了一些新情况、新问题，需要出台新的物业服务收费管理办法。

一是 2007年下半年以来，国家和省先后出台了《物权法》《物业管理条例》（修订）和《湖北省物业服务与管理条例》等与物业服务收费相关的法律、法规。2014年 12月，国家发展改革委统一放开了住宅小区停车服务收费和部分住宅物业服务收费。因此，需要按照相关法律、法规和政策规定对实施办法进行修改和补充。

二是随着经济社会快速发展,特别是随着房地产产业的持续快速发展，群众和企业迫切希望通过提升物业服务水平改善居住、营商环境。但与此同时，围绕物业服务质量与物业服务收费所产生的矛盾纠纷也越来越多，迫切需要加强行业监督管理、完善物业服务收费办法，规范物业服务企业的经营行为和收费行为，引导促进业主与物业服务企业之间建立良好合作信任关系。

三是近年来，全省各地围绕有效保障群众基本物业服务需求作了许多有益探索实践，有一些较为成熟的做法和经验，如推进“红色物业”建设，建立健全物业服务等级标准制度等等，需要省以适当形式加以细化、固化和提升。同时，省与物业服务收费相关的制度建设有了新进展、新成效，一批与物业服务收费有关的规章和规范性文件已经或即将公布施行。这些都为制定出台新的物业服务收费管理办法创造了有利条件。为促进物业行业服务水平的进一步提升，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务主体合法权益，更好满足人民群众日益增长的美好生活与良好居住环境需要，省物价局、省住建厅在深入广泛调查研究，反复征求意见基础上，根据《价格法》《物业管理条例》《湖北省价格条例》《湖北省物业服务与管理条例》等法律、法规和国家发展改革委、住房城乡建设部等部委有关文件规定，结合我省实际，制定出台了《湖北省物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），自今年 4月 1日起施行。《办法》的实施，对于有效化解物业服务收费方面的难题，营造安全、舒适、文明的居住生活和工作环境，促进和谐社会建设，都具有重要意义。

二、主要内容和亮点

（一）深化“放管服”改革，完善物业服务收费形成机制《办法》依据《湖北省物业服务与管理条例》等法规和政策规定，将物业服务收费政府定价的范围内容缩小并具体限定为住宅前期物业服务收费标准。规定前期物业服务收费标准由价格主管部门会同同级房产主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定公布。对实行市场调节的物业服务收费，《办法》则明确规定物业服务企业等不得单方面决定调整收费标准，必须经业主大会同意，未成立业主大会的经“双过半”（专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数）的多数业主同意。征求意见前,拟调价方案及理由、成本变动情况等资料须按规定在物业管理区域内公示。

（二）创新物业服务管理，保障基本物业服务需求住有所居，居有所安，是党中央提出的具体要求，也是广大人民群众对美好生活和良好居住环境的期待与向往。满足居民基本物业服务需要，是居有所安的重要体现。但由于种种原因，目前在部分老旧住宅小区、单位型小区、零星楼栋小区，还存在市场失灵、自治失效，无物业管理或管理不善等问题。为扭转这种状况，《办法》对促进创新物业服务管理、完善业主自治机制、改善老旧住宅区综合环境等作了规定。

一是要求各地因地制宜创新物业服务管理模式，通过政府主导、市场运作，社会参与、多元共治，建立物业管理综合协调机制，完善公益性和市场化相结合的物业服务机制，持续推进“红色物业”建设，促进物业服务与管理融入城市基层社会治理。

二是针对一些住宅小区存在的业主大会成立和开展活动难等问题，《办法》依据《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》，明确了前期物业收费不实行政府定价管

理的具体情形，倒逼街道、社区及各相关部门、单位及时依法组织指导有关住宅小区成立业主大会、选举业主委员会，完善业主自治机制。

三是要求房产主管部门协同相关行政主管部门、专业经营单位，制定配套设施设备不齐全的老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。

（三）通过市场竞争和信息公开，让物业服务质价相符规范经营服务行为，为业主提供质价相符的服务，是物业服务企业等与业主建立良好合作信任关系的基础。为促进化解物业服务过程中的矛盾和纠纷，《办法》在促进物业服务市场竞争、物业服务收费明码标价、公共收益收支情况公开等作了规定。

一是多种形式开展物业服务。率先将物业服务及收费的主体表述为“物业服务主体”，鼓励通过物业企业服务、其他专业单位或企业等多主体提供物业服务，促进物业服务市场公平竞争。

二是择优选聘物业服务提供者。规定住宅前期物业服务，建设单位应依法公开选聘前期物业服务主体，在政府制定的收费标准内约定具体收费标准，签订前期物业服务合同；其他物业服务，由业主大会按照公平、公正、公开原则，择优选聘物业服务主体，并签订物业服务合同，对服务内容、服务标准、收费标准等进行约定。

三是按规定明码标价。物业服务主体应在物业管理区域内显著位置常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息，接受业主监督。

四是公开收益收支情况。物业服务主体、业主委员会等应每半年公示一次物业服务费收入与使用支出情况和业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况，并适时审计。

（四）明确权属，规范管理住宅区停车收费

12358价格监管平台资料显示：近三年来，公众关于住宅小区停车收费的投诉一直高居各类价格投诉的前列。2017年9月，省物价局发出《关于全面落实机动车停放服务收费政策规定的紧急通知》，明确违反停车收费政策规定的具体法律、法规应用，全省价格监督检查机构进一步加大对违规收费行为的查处力度，涉及住宅小区停车收费的价格投诉逐渐呈现出总体下降态势。为治“顽疾”，《办法》有针对性地作了规定。

一是建设单位应按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库（位），优先满足业主停车需求，促进供需平衡。

二是商品房销售前，建设单位要制定车库（位）租售方案，具体明确车库（位）的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，按规定报房产主管部门备案。经备案的车库（位）租售方案，要在销售场所醒目位置公示。明确并公示车库（位）的权属及数量，方便业主准确知情，有利于减少乃至避免因此引起的矛盾纠纷。

三是明确物业管理区域内占用业主共有道路或场地用于停放机动车辆的车位，属全体业主共有，可以收取停车费，收费收入归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途，优先用于物业管理区域内停车设施设备建设维护。

四是规定对业主拥有产权或使用权的车库（位）免收停车费，保护业主在自有车库（位）免费停放车辆的合法权益。

五是要求项目所在地价格主管部门对公众投诉频繁、矛盾突出的车库（位）租售价格，通过开展成本调查、公开调查结果，引导督促建设单位合理定价。对成本调查证实租售价格过高，经提醒告诫后仍不改正的，要依法依规处理。

（五）尊重实际，妥善处理非直抄户水电正常损耗鉴于全省各地都还有一定数量的用水用电尚未实行“一户一表”的物业区域，《办法》重申“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用”，要求房产主管部门协同推动加快改善老旧住宅区综合环境和物业服务，明确这类物业区域在改造完成前，水电正常损耗可以纳入物业收费范围，具体办法由当地价格、房产主管部门制定，报同级人民政府同意后公布执行。

（六）回应诉求，规范装修等其它收费行为针对群众关于房屋装修过程中的收费、门禁收费及押金的价格咨询、投诉也较多的实际，《办法》对这些费用如何收作了规定。

一是不能随意收取房屋装修保证金。以收取装修保证金作为装修管理措施的，要先由物业服务主体与业主协商制定或者业主大会制定具体管理办法，对保证金标准、退还时间和相关责任等事项进行具体规定。业主或物业使用人与物业服务主体双方都按规定的办。

二是装修产生的建筑垃圾，由业主或物业使用人负责清运。委托物业服务主体清运的，清运费用由双方协商约定。除此之外，与装修有关的其他费用如装修管理费、电梯运料费等，一律不得收取。

三是实行出入证（卡）管理的住宅小区，建设单位或者物业服务主体应为业主免费配置出入证（卡），每户人员出入证（卡）不少于3张，车辆识别卡每车一张。业主在免费配备数量之外另行增购，或因遗失、损坏补办的，可按公示标准收取制作成本费。住宅物业交付之后升级改造智能门禁系统的，升级改造费解决途径由小区全体业主共同决定。

四是对为业主或物业使用人提供装修安装维修等临时性服务的外来人员、车辆，不得收取任何费用。实行出入证（卡）管理的，可以按公示标准收取押金，并在退证（卡）时全额退还。

（七）全面均衡，维护业主和物业服务主体合法权益针对由业主或物业使用人不按合同约定交纳物业服务费引发的物业管理区域停水、停电事件仍偶有发生的实际，《办法》一方面明确业主委员会、居（村）民委员会有督促业主或物业使用人按合同约定交纳物业服务费的责任，物业服务主体有通过司法途径追缴物业服务费的权利，规定任何单位和个人不得强制物业服务主体代收有关费用或者提供无偿服务。另一方面，规定物业服务主体接受委托代收水电气暖等费用，不得向业主收取手续费等费用；不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。

三、需进一步说明的相关事项

（一）关于空置房物业服务费的收取《办法》规定，“屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主承担物业服务费的比例，由当地价格主管部门会同房产主管部门确定。”空置房物业服务费该不该给予一定的折扣优惠，一直都是争议的焦点。主张不给予折扣优惠的认为，有悖于“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，也不符合《物权法》第七十二条第一款规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务”。主张给予折扣优惠的认为，业主没有入住，就意味着物业服务成本开支相应减少，但不论由谁定价都得以成本为基础。双方意见都有道理，且部分群众要求对空置房物业服务费实行打折优惠的呼声较高，《办法》一是规定可以给予折扣优惠的空置期不得超过一年；二是由各地价格、房产部门根据当地实际，自行确定是否给予优惠及优惠的比例。

（二）关于业主共有车位收费《办法》规定，“物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。”对业主共有车位，目前部分地方的做法是在停车费（即场地使用费）之外另行收取泊车服务费。这种做法与《物权法》《湖北省物业服务与管理条例》精神不相吻合的。既然是全体业主共有的车位，那么收不收费、收多少费、收费收入归谁所有等都得由业主大会决定（未成立业主大会的，经“双过半”的多数业主同意）。由业主共有车位产生的收益，理应优先用于物业管理区域内停车设施设备建设维护。物业服务企业等在《物业服务等级标准》规定内容之外额外提供其他停车服务，或按停车服务合同约定提供停车服务，经业主大会同意（未成立业主大会的经“双过半”的多数业主同意），可以从收取的停车费中提取劳务费，具体比例由双方约定。这是符合“质价相符、优质优价”原则的，有利于车辆在物业小区有序通行、停放。如果双方不能就劳务费的比例达成一致意见，当地价格、房产部门可以且应当提供指导服务。

（三）关于业主自有车库（位）收费《办法》规定，“对业主拥有产权或使用权的车库、车位不得收取停车费。”这一规定同各地现行做法是基本一致的，其含义是保障业主有在自有车库（位）免费停放车辆的合法权利。与买了房子要交物业服务费同一个道理，业主购买了车库（位）也得物业服务费（部分地方目前收取的是车位服务费）。否则，就是对其他业主的不公。

（四）关于不公平的高价认定，根据《价格违法行为行政处罚规定》《湖北省价格条例》《反价格垄断规定》等法规，认定不公平的高价应当考虑的因素，包括但不限于：

（一）销售价格是否明显高于其他建设单位销售相同车库（位）的价格；

（二）在成本基本稳定的情况下，是否超过正常幅度提高销售价格；

（三）销售商品的提价幅度是否明显高于成本增长幅度。

（五）关于非直抄户水电正常损耗的计入比例《办法》规定，在用水用电尚未实行“一户一表”的物业区域完成改造前，水电总分表之间的正常损耗可以纳入物业收费范围，具体办法由当地价格、房产主管部门制定，报同级人民政府同意后公布执行。其中，“供电损耗计入比例原则上不超过总表计量数的7%”。这个7%来源于国家电网测算确定的湖北电网居民用电平均损耗率（6.98%），各地可以市（州）或县（市）为单位明确具体比例。由于城市供水网络系统各不相同、相通，不同城市之间、不同物业管理区域之间的水损情况等相差较为悬殊，明确全省平均水损率没有实际意义。

（六）关于业主维权途径

对物业服务企业未履行合同及其它侵害业主权益的行为，可向人民法院提起诉讼。对价格违法行为，可通过12358价格监管平台进行投诉举报。对服务行为和服务质量等问题，可向各级房地产主管部门投诉举报。

（七）关于新旧政策的衔接

物业服务主体与业主之间是民事合同关系。《办法》实施前，已经签订物业服务合同（包括前期物业服务合同，下同）且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同约定执行。《办法》实施后，新签订物业服务合同的，按照《办法》和当地实施细则规定执行。

湖北省物价局、湖北省住房和城乡建设厅

来源:湖北省人民政府网