2013年第一季度襄阳市楼市分析(商品房成交情况)

2013年1—3月，襄阳市市区通过挂牌方式成交了23宗土地，土地面积111.82万方；其中商品住宅用地6宗（包含商住两用地），与去年同期相比减少8宗，土地面积39.33万方，同比减少20.68%；用于房地产开发的商业用地4宗，土地面积21万方。商品房新增供应量是24.41万平方米，同比减少48.21%。第一季度共成交商品房4202套，同比增长135.27%，超过2012年前五月的商品房销售水平；成交面积47.07万方，同比增长118.52%；商品住宅成交均价5347.33元/平方，同比降低1.64%，商品住宅价格维持在稳定水平。

一、   土地市场分析

    2013年第一季度，襄阳市市区通过土地招拍挂方式共出让23宗土地，与去年同期相比减少40宗；总面积111.82万平方米，同比减少62.90%；成交金额12.58亿元，同比减少30.02%。其中工业用地10宗，土地面积40.97万平方米，占第一季度总供应量的36.65%；商业用地（包含商服用地、批发零售用地）7宗，土地成交面积31.51万平方米，占总供应量的28.18%，其中4宗是用于房地产开发的商业用地，2宗是中石油商业用地；纯住宅用地3宗，土地面积12.00万方，占第一季度总供应量的10.10%；商业与住宅混合用地3宗，出让的土地总面积27.33万平方米，占土地总面积的24.44%。

    今年第一季度中襄阳市四个区域均有土地供应。樊城区出让5宗土地，土地面积13.73万平方米，其中工业3宗，成交面积11.91万平方米；商业1宗，成交面积0.50万平方米；住宅用地1宗，成交面积1.32万平方米。襄城区共出让8宗土地，土地面积52.48万平方米，各业态相对均衡，其中工业用地3宗，成交面积10.49万平方米；商业用地1宗，成交面积9.75万平方米；住宅用地2宗，成交面积10.68万平方米；商业与住宅用地2宗，土地面积21.55万方。襄州区出让1宗商业用地，土地面积0.27万平方米。高新区共出让9宗土地，土地面积45.34万平方米。其中工业4宗，土地面积18.57万平方米；商业4宗，土地面积21.00万平方米；商业与住宅用地1宗，土地面积5.78万方。

   （单位：平方、万元）

    襄州区作为城市发展新区，有着巨大的土地需求量，2012年去年全年襄州区供应各类土地用地580.06万方，占去年总供应量的一半。但是从上表可看出，在第一季度的土地供应中，襄州区仅有一宗土地供应成交，是中国石油天然气股份有限公司湖北襄阳销售分公司的批发零售用地，面积仅为2651.2平方米。对于商品房年销售面积近80万方的襄州区而言，未来该区域的土地供应速度将逐步加快。襄城区第一季度的土地供应较为均衡，前三月土地供应就达52.48万方，占2012年土地总供应量的42.06%。2012年襄城区普通商品住宅用地仅有16.60万方，而在今年第一季度中，住宅用地（包含商住混合）供应就达32.23万方，未来可为襄城区提供不少商品房供应。特别是襄阳泓丰教育取得的襄城区尹集乡商务金融用地，丰富了房地产市场业态，是企业逐步转型与发展的表现。高新区在第一季度中，商业用地有4宗，土地面积21万方，且都位于邓城大道片区，邓城大道目前正逐渐形成住宅居住圈，缺少商业配套，这对于缓解高新片区商业业态的匮乏有一定的帮助。但是目前邓城大道沿线现已在建有红星美凯龙、光彩大市场、百盟城市广场、天润未来城等商业项目，再加上部分住宅项目的商业部分，商业面积已超过百万方以上，对于居住氛围还未完全形成的邓城大道而言，会存在商业开发过度现象。

 二、商品房预售情况分析 

    2013年第一季度，襄阳市市区新建商品房预售面积24.41万平方米，同比减少48.24%，其中包含商品住宅新增供应20.88万平方米，办公楼无新增供应，商业营业用房新增供应量是3.53万方。新增商品房供应主要集中在1月份，1月共批准预售22.96万方，占总供应量的94.06%；2月无新增商品房供应；3月新增预售1.45万方。

三、商品房销售情况分析  

    第一季度商品房预售面积同比减少48.24%，但是销售面积同比增长118.52%，供应速度慢于销售速度。随着“红五月”到来，项目销售预期较好，为保证正常市场供应，项目会加快推出市场，主管部分也会加快预售证办理，后期新增预售面积会大幅增长。

1、商品房成交套数

    2013年第一季度，襄阳市市区商品房入网备案销售总量4202套，与去年同期相比增加2416套，同比增长135.27%。前三月楼市业绩可谓是不俗，三月成交量均高于去年同期水平，且成交量超过2012年前5月的总销量。2013年1月成交1500套，同比增长385.44%，延续了去年年底楼市热销的形势；2月楼市销量因春节影响有短暂的回落，商品房成交775套，同比增长30.47%；3月成交1927套，同比增长148.65%，取得2012年至2013年3月期间楼市销量第二名，与去年12月第一名的销售量仅相差36套。

    从上图可看出，除2012年10月份与今年2月份，商品房销售量较低外，从2012年6月到目前为止，商品房销售量一直保持在高位水平，且比较稳定。目前，襄阳正推进城市“两改”建设，催生大量的拆迁购房群体，这为市场孕育了大量的刚性购买需求，在此助力下，未来商品房销售量还将保持稳定。

    第一季度中，商品住宅成交3779套，与去年同期相比增加2519套，同比增长199.92%。其中，1月成交1222套，同比增加426.72%；2月成交722套，同比增长34.45%；3月成交1835套，同比增长273.73%，是2012年至今为止住宅销售量最高的一个月。

    非住宅（包含办公楼与商业营业用房）备案成交423套，同比减少19.58%。其中，1月成交278套，2月成交53套，3月成交92套。作为以刚性需求为主的襄阳市场，商品住宅占据绝对主军力量，非住宅成交量都相对偏少，且2012年3月是最高成交值。

 2、商品房成交面积 

    2013年前3月，襄阳市市区商品房成交面积47.07万方，同比增长118.52%，与2012年前5月成交面积相持平。1月成交16.74万方，2月成交8.28万方，3月成交22.05万方，是2012年至今第二个月商品房面积超过20万方的月份（2012年6月成交面积20.39万方）。其中商品住宅成交面积41.26万方，同比增长191.59%；办公楼成交面积0.94万方，去年同期无办公楼用房成交；商业营业用房成交4.87万方，同比下降34.10%。

  3、商品房成交金额 

    2013年前3月，襄阳市市区商品房总成交金额25.59亿元，同比增长156.58%。1月销售金额8.91亿元，2月销售4.61亿元，3月销售12.07亿元，是2012年至2013年3月期间，销售金额最高的一个月。其中商品住宅成交金额22.06亿元，同比增长186.82%；办公楼成交金额0.8亿元；商业营业用房成交金额2.72亿元，同比增长19.34%。

4、商品房成交均价 

    2013年1-3月，襄阳市市区商品房成交均价5436.39元/平方，去年同期商品房成交均价4629.99元/平方，同比增长17.42%。其中商品住宅成交均价5347.33元/平方，同比减少89.01元/平方，同比减少1.64%；办公楼成交均价8557.66元/平方；商业营业用房成交均价5588.46元/平方，每平米同比增长2502.44元，同比增长81.09%。

    2013年第一季度商品房整体销售均价同比增幅17.42%，增长过快主要是由于2012年前三月商业营业用房的销售均价较低，为3086.02元/平方，在3月都无办公楼成交的情况下，拉低了整体商品房的销售均价，促使同比基数偏低，而2013年第一季度商业营业用房销售均价同比增长81.09%，一增一减造成今年商品房销售均价同比出现17.42%的增幅。

    第一季度市区商品住宅价格有小幅度下跌，销售均价与去年同期相比降低1.64%。市区商品住宅均价一直保持比较稳定，从2012年3月至2013年3月，商品住宅价格始终维持在5200-5500元/平方。

    办公楼第一季度销售均价8557.66元/平方；商业营业用房销售均价5588.46元/平方，同比增长81.09%。除今年3月商业营业用房销售价格猛增至7769.99元/平方，其他月份价格都偏低，且低于商品住宅的价格。     

    我市于3月底公布了2013年新建住房控制目标，2013年度市区新建商品住房价格涨幅，低于我市GDP的增长幅度，与城镇居民人均可支配收入增长幅度相适应。后期主管部门将切实做好房价稳定工作，未来商品住宅价格波动范围不大，将持续保持稳定。