2017年上半年房地产市场形势分析

2017年上半年，在市委市政府的正确领导下,我市紧紧围绕市委、市政府中心工作,积极推进房地产供给侧结构性改革,从供需两侧发力,多措并举加快推进商品房去库存工作，通过全行业的不懈努力，2017年上半年房地产市场取得了丰硕的成果，完成商品房销售196.99万平方米，同比上升23.67%；实现销售金额128.63亿元，同比上升47.73%；商品住房成交均价6078.14元/㎡，同比上涨16.42%，房地产市场呈现稳中有进、稳中向好的发展态势。

一、土地市场分析

2017年上半年，襄阳市区出让房地产开发用地13宗【包含普通商品住房用地、商服用地】，成交面积63.94万平方米，同比上升2.35%，成交金额23.41亿元，同比涨幅达120.6%，平均地价244万元/亩。

其中，普通商品住房用地成交面积51.65万平方米，同比上升24.6%；成交金额21.38亿元，同比上升199.02%，平均地价276万元/亩；商服用地土地面积12.3万平方米、2.03亿元，同比下降41.45%、41.33%，平均地价110万元/亩。

（数据来源：襄阳市土地局网站）单位：万平方米、亿元

襄城区上半年成交土地4宗，面积33.13万平方米，占总成交量的51.81%，成交金额6.8亿元，占总成交金额的29.05%；其中商品住房开发用地成交3宗，成交面积26.28万平方米，占总成交量的50.88%，成交金额5.96亿元，占商品住房总成交金额的27.87%；商服用地成交1宗，成交面积6.86万平方米，占总成交量的55.77%，成交金额0.84亿元，占商服用地成交金额的41.37%。其中3宗普通商品住房开发用地位于尹集乡凤凰村、营盘村和十家庙居委会，分别是湖北皇嘉房地产开发有限公司1宗，8.14万平方米，成交金额1.34亿元，折合土地价格110万元/亩；襄阳市襄城建设投资有限公司1宗，1.73万平方米，成交金额0.68亿元，折合土地价格262万元/亩；湖北三岳房地产开发有限公司1宗，16.4万平方米，成交金额3.94亿元，折合土地价格160万元/亩；其他商服用地1宗由襄阳智谷文化开发有限公司获得，6.86万平方米，成交金额0.84亿元，折合土地价格82万元/亩。

樊城区上半年成交土地4宗，面积10.71万平方米，占总成交量的16.75%，成交金额2.5亿元，占总成交金额的10.67%；其中商品住房开发用地成交2宗，成交面积6.93万平方米，占总成交量的13.42%，成交金额1.82亿元，占商品住房总成交金额的8.51%；商服用地成交2宗，成交面积3.78万平方米，占总成交量的30.73%，成交金额0.68亿元，占商服用地成交金额的33.49%。樊城中心城区上半年无房地产开发用地出让，普通商品住房开发用地2宗由襄阳融侨房地产开发有限公司在小清河沿线取得1宗1.58万平方米和湖北志邦房地产开发集团有限公司在中航大道取得1宗5.35万平方米；其他商服用地2宗由襄阳融侨房地产开发有限公司、湖北金富利市场管理有限公司获得。

高新区上半年成交土地2宗，面积11.56万平方米，占总成交量的18.07%，成交金额11.19亿元，占总成交金额的47.8%。2宗土地性质为住宅用地，都是由恒大地产集团武汉有限公司获得，折合土地价格645万/亩。

襄州区上半年成交土地2宗，面积6.88万平方米，占总成交量的10.76%，成交金额2.41亿元，占总成交金额的10.29%，2宗土地性质为商品住房开发用地，都由湖北百合园房地产开发有限公司获得，折合土地价格234万/亩。

东津新区上半年成交土地1宗，面积1.66万平方米，占总成交量的2.59%，成交金额0.51亿元，占总成交金额的2.2%；1宗宗土地性质为商服用地，又湖北交投襄阳城市发展有限公司获得，折合土地价格205万/亩。

小结：上半年襄阳房地产开发用地供应比去年同一时期宗数有所减少，除去商服用地供应和城投公司储备用地外，用于商品住房开发的土地供应有49.92万平方米，占商品房用地的78.07%，可提供商品住房90余万平方米。上半年高新区和襄州区四宗都是商品住房用地，随着棚改进程的加快，人们对住房的需求大大增加,住宅用地的需求也急速增加，新增土地供应明显不足。

二、商品房新增供应分析

上半年商品房新增供应98.40万平方米，同比减少40.27%。其中商品住房新增供应92.02万平方米，同比减少29.98%；非住宅新增供应10.69万平方米，同比下降67.92%。

单位：万平方米、套

按商品住房不同套型供应分析：上半年90㎡以下中小套型商品住房新增供应1992套，15.86万平方米，分别占商品住房新增供应的24.01%和17.23%；90㎡—144㎡之间普通商品住房新增供应5929套，69.71万方，分别占商品住房新增供应的71.45%和75.75%；144㎡以上大户型房源新增供应377套，6.45万平方米，分别占商品住房新增供应的4.54%和7.01%。由此可见，90-144㎡商品住宅仍为市场库存下降率最快且库存消化量最多的区间，为市场主力户型，跟市场的需求是相顺应的。

从商品住房不同价位新增供应分析：上半年6000元/㎡以下房源新增2611套，26.76万方，占整个供应量的31.46%和29.08%；6000元/㎡—8000元/㎡之间房源新增3858套，42.08万方，占整个供应量的46.49%和45.72%；8000元/㎡—10000元/㎡之间房源新增496套，6.63万方，占整个供应量的5.97%和7.2%；10000元/㎡以上房源新增供应1333套，16.56万方，占整个供应量的16.06%和17.99%。在商品住房新增供应中，5000元/平方米以下房源上半年基本绝迹，在当前房地产市场持续火热的情况下，各房地产开发对商品房销售价格的期望值高涨了起来，6000-8000元/平方米之间的房源大幅增加。

单位：万平方米

襄城区上半年商品房新增供应5.95万方，是新增供应最少的区域，占整个新增供应量的6.04%，4宗都是商品住房，由湖北志强房地产开发（集团）有限公司供应，按商品住房供应占比为6.46%。

樊城区上半年新增商品房供应38.16万方，是上半年供应量最大的区域，占总供应量的38.78%。其中商品住房新增供应32.62万方，占商品住房新增供应的35.44%。在上半年商品住房新增供应中人民广场片区两个项目推出房源，共计6.16万平方米，分别是九街十八巷和天元四季城项目；小清河沿线普鑫·上东郡二期推出房源共计1.55万平方米；内环西路的绿地中央广场上半年新增供应2.79万平方米；人民西路的恒大翡翠华庭（二期）上半年新增供应14万平方米，占据樊城区商品住房新增供应量的四成；非住宅项目是普陀龙湾、汉江集团襄阳生产生活基地B区、谷山大厦三个项目共计5.54万平方米。

高新区上半年新增商品房供应10.55万方，占总供应量的10.72%。4宗都是商品住房供应，占商品住房新增供应的11.46%，在商品住房新增供应中，油坊岗片区的车城·连山鼎府新增供应7.54万平方米，占商品住房新增供应的七成。邓城大道片区上半年推出的项目是襄阳海容投资实业有限公司的国色天襄A区1.78万平方米；位于东风汽车大道的万众太阳城三期20号楼新增供应1.23万平方米。

襄州区上半年新增商品房供18.36万方，占总供应量的18.65%。其中商品住房新增供应13.56万方，占商品住房新增供应的14.73%，在商品住房新增供应中，襄阳米兰国际商住小区和时代佳苑两个项目新增供应10.97万平方米，占据襄州区新增供应量的八成；位于荣华路与航空路交叉路口 的荣华国际花园东南海上半年新增供应2.59万平方米。写字楼项目上半年新增供应是湖北天润投资集团有限公司的天润万象城1.39万平方米；商业项目是光彩国际新城新增预售3.41万平方米。

东津新区上半年新增商品房供应28.57万平方米，占总供应量的29.03%。还是由世纪城投资有限责任公司推出的东津世纪城项目供应。

小结：上半年市区商品住房、写字楼和商业新增供应都有所减少，较上一年度相比下降40.27个百分点。各区域中，襄城区新增供应最少只有5.95平方米，供应量明显不足；樊城区新增供应最大，但仅恒大翡翠华庭（二期）一个项目就占了近四成；高新区新增供应以油坊岗片区为主，车城·连山鼎府一个项目占了七成；襄州区的米兰国际商住小区和荣华国际花园东南海为新增供应的主力，两个项目占了二分之一；东津世纪城继续高昂前行。

三、商品房销售分析

2017年上半年商品房成交196.99万方，同比增长23.67%，销售金额128.63亿元，同比增长47.73%；其中商品住房成交171.58万方，同比增长19.62%，销售金额104.29亿元，同比增长39.27%；写字楼成交0.93万平方米，同比下降2.1%；商业成交24.48万平方米，同比增长64.29%。

单位：万平方米、套、元/平方米

按商品住房不同套型成交分析：上半年90㎡以下中小套型商品住房成交2538套，19.74万平方米，分别占商品住房销售的17.13%和11.5%；90㎡—144㎡之间普通商品住房销售11318套，134.48万方，分别占商品住房成交的76.43%和78.37%；144㎡以上大户型房源销售952套，17.35万平方米，分别占商品住房销售的6.42%和10.11%。上半年90㎡-144㎡区间的房源依然是购房者青睐的主要产品。

从购房群体来源分析：上半年商品住房成交中本市城区销售12139套，141.11万方，占总成交量的81.97%和82.23%；来自各县市区的购房者购买了1493套，16.52万方，占总成交量的10.08%和9.62%；非襄阳户籍的购房者成交1176套，13.96万方，占总成交量的7.94%和8.13%。随着棚户区改造的推进城区购房的比例增加，各县市区的棚改也为当地留下了部分购房者，市域外购房者相比去年有所下降，同比下降十八个百分点。

单位：万平方米、亿元

襄城区上半年商品房成交29.98万方，占总成交量的15.21%。其中商品住房成交29.4万方，占商品住房成交的17.13%。上半年襄城区域进入商品住房销售前十强骧龙国际位列其中，销售18.86万平方米，占襄城区商品住房销售的五成以上；位于檀溪片区的君临山和溪苑实业公司的山水檀溪系列产品共计销售5.78万平方米；位于尹集乡凤凰村的富春山居上半年销售2.06万平方米。襄城区上半年商业项目成交是襄阳中华紫薇园旅游区一期商业街和部分项目底商，成交共计0.58万平方米。

樊城区上半年商品房成交64.82万方，是上半年成交量最高的区域，占总成交量的32.9%。其中商品住房成交50.5万方，占商品住房成交的29.43%。樊城区上半年有四个项目跻身前十强，包括内环西路的绿地中央广场、长虹路的汉水华城、人民西路的恒大翡翠华庭（二期）和九街十八巷四个项目共计销售29.33万平方米，占樊城区商品住房销售的二分之一。人民广场片区九街十八巷、襄阳天下、襄阳新天地、昊天广场、天元·四季城、春天大道等六个项目上半年成交10.75万平方米；小清河沿线的普鑫·上东郡、融侨城、清河庄园等四个项目上半年销售5.66万平方米；长虹路沿线的上半年有谷山大厦、民发盛特区、汉水华城、襄阳南国城市广场等四个项目共计销售11.77万平方米；内环西路的绿地中央广场和人民西路的恒大翡翠华庭项目分别有10.57万方和7.04万方；其他还有部分项目的尾盘销售。上半年写字楼项目由环球金融城、襄阳天下和汉水华城等项目成交；商业项目主要是位于长虹路的襄阳南国城市广场、人民广场片区的昊天广场和樊西片区的中豪襄阳国际商贸城，还有部分项目底商也有销售。

高新区上半年商品房成交28.79万方，占总成交量的14.61%。其中商品住房成交26.67万方，占商品住房成交的15.54%。上半年高新区有三个项目进入销售前十强，分别是位于邓城大道片区的红星国际、国色天襄，和位于油坊岗片区的车城连山鼎府，三个项目17.72万方的销量占整个高新区商品住宅的七成。上半年油坊岗片区的商品住宅销售要高于邓城大道片区，以车城连山鼎府为首的和信名城、风神襄阳公社、东风佳园等共计销售10.39万平方米；邓城大道片区的红星国际、国色天襄、中建状元府、翰林世家等销售9.63万平方米；位于汉江北路的襄阳·华康瑞城、东风汽车大道的万众太阳城和团山镇余岗村的驼峰·佳苑上半年共计销售4.47万平方米，其他项目还有尾盘销售。高新区上半年商业主要成交是翰林世家、中百电商生态城、天贸城、红星国际和国色天襄，其他都是项目推出的底商。写字楼是位于名城路的钻石名城和长虹路和追日路交汇处的中润大厦两个项目。

襄州区上半年商品房成交28.97万方，占总成交量的14.71%。其中商品住房成交20.65万方，占商品住房成交的12.03%。上半年襄州区只有一个项目进入销售前十强，是位于园林大道的襄阳米兰国际商住小区，成交3.22万方。世纪荣华·紫薇苑商品住宅楼虽未进入十强但也有接近三万平方米的销售；两万平方米左右的有和信北郡、东方新城；荣华·卧龙公馆、时代天街和民发世界城三期都会山销售在一万平方米左右；其余的都是各项目的尾盘。商业项目上半年成交主要是光彩国际新城、时代天街、光彩.百盟城市广场、襄阳新世纪家居生活广场等项目。写字楼是一克拉酒店和襄州城市广场写字楼。

东津新区上半年商品房成交44.68万方，占总成交量的22.68%。其中商品住房成交44.57万方，占商品住房成交的25.97%。在商品住宅销售前十强中，东津世纪城以44.57万平方米的销售业绩夺得销冠。

单位：套、万平方米、亿元、元/平方米

小结：数据显示，今年1、2、4、5四个月的商品住房成交每月以两位数的比例下滑，究其原因与商品住房新增预售息息相关：元月份新增预售四十余41.39万方，带来了二月份在春节传统网签淡季创下了29.17万方了成交记录；而五月份恒大翡翠华庭14万方的新增预售，直接在六月份以30.82%的环比增量显示出来。上半年商品住房供销比0.53:1，供销比出现严重的倒挂现象，而企业实力强、工程进度快、项目体量大、市场信誉好的楼盘受到购房者的追捧，销售前十强的占比从去年同期的44.69%提升到今年的65.68%，其中仅东津世纪城一个项目的成交占到全市商品住房的25.97%。

四、商品房销售均价

2017年上半年商品房成交均价6529.99元/平方米，同比增长19.44%。其中商品住宅成交均价为6078.14元/平方米，同比增长16.42%，写字楼成交均价5559.99元/平米，同比减少12.54%；商业营业房成交均价9733.86元/平米，同比增长25.14%。

单位：亿元、元/平方米

2017年上半年襄城区商品住房成交均价6540.81元/平方米，比上一年度上升1.3%。骧龙国际项目以襄城区64%的份额，18.86万平方米的成交，每平方米6157元的均价，稳定了区域商品住房的价格。

2017年上半年樊城区商品住房成交均价8031.68元/平方米，比上一年度上涨42.55%，是均价最高的区域。上半年樊城区商品住宅均价超过每平方米8000元的项目包括销售前十强的恒大翡翠华庭、九街十八巷和襄阳天下、襄阳新天地、昊天广场，还有老资格的民发盛特区等项目，拉升了樊城的区域房价。写字楼成交的是内环西路的环球金融城、长虹路沿线的汉水华城、人民广场片区的襄阳天下写字楼项目，价格相对较高。商业销售是长虹路的南国城市广场、位于人民广场片区昊天广场、樊西片区的中豪襄阳国际商贸城，还有其他各项目配建底商，销售价格较高。

2017年上半年高新区商品住房成交均价5429.32元/平方米，比上一年度上升13.3%，上半年高新区在售项目均价普遍上调，包括销售前十强的国色天襄、红星国际和车城·连山鼎府都有不同程度的上调。上半年油坊岗销售要高于邓城大道片区销售，而邓城大道片区商品住房均价较油坊岗片区高。商业项目成交主要是中百电商生态城、翰林世家、天贸城和红星国际组成。

2017年上半年襄州区商品住房成交均价4653.75元/平方米，比上一年度上升4.24%。上半年襄州区成交靠前的几个项目均价都在5000元/平米以内，特别是位于襄阳北高速路口的和信北郡项目仅有每平米3146元的均价，成熟社区民发世界城、襄州区唯一高端社区碧桂园现无房可售，使得襄州区房价上涨乏力。商业项目光彩国际新城、光彩.百盟城市广场D地块和时代天街商铺每平方米10000以上的均价，拉升了襄州区商业成交价格。

东津新区上半年商品住房成交均价4626.43元/平方米，与上一年度上升15.44%。

小结：上半年商品住房销售均价各区域都有不同层度的上涨，东津新区保持稳定，小幅度上涨，襄城区的骧龙国际项目保持了区域阶段性房价的平稳；高新区和襄州区现阶段的产品品质决定了区域内房价没有大的增长空间；樊城区中心城区项目的集中面世，加上周边低价位项目的逐渐清盘，上涨幅度最大，比东津新区每平方米高出3600元。随着襄城区与低密度高端住宅近期的集中上市，樊城区中心城区项目的进一步推进和部分高品质项目的推出，下一步商品住房价格会因供需关系的不平衡和产品品质的提升有较大的上涨压力。

五、库存量

截止今年6月底，商品房库存量为504.34万平米（含开发企业自持商业物业），同比增长17.21%。其中，商品住房库存223万平米，按2016年7月-2017年6月去化速度算，库存消化周期为8个月，已达到住建部给出的明确界定，下一步要增加土地供应，商办类物业库存281.32万平米。

六、总结

2017年上半年襄阳商品房市场一派繁荣景象，虽说商品住房有几个月的成交连续以两位数的比例下滑，但整体成交仍然有近二十个百分点的增幅。随着棚改工作的继续推进和政府关于棚改三年行动计划的公布，襄阳房地产业供给侧改革和跨界地产的实施，下一步襄阳房地产市场更加大有可为。