2017年1-9月份房地产市场形势分析

2017年1-9月，襄阳楼市延续去年以来火热态势，市场继续发力，在政府主管部门和全行业的共同努力下，取得了不菲的业绩，完成商品房销售295.76万平方米，同比上升12.79%；实现销售金额193.89亿元，同比上升32.57%；商品住房成交均价6170.13元/㎡，同比上涨15.26%，房地产市场总体保持平稳健康发展趋势。

一、土地市场分析

2017年1-9月，襄阳市区出让房地产开发用地18宗【包含普通商品住房用地、商服用地】，成交面积81.92万平方米，同比减少12.7%，成交金额34.32亿元，同比涨幅达74.39%，平均地价万279万元/亩。

其中，普通商品住房用地成交面积56.99万平方米，同比减少21.82%；成交金额23.22亿元，同比上升43.24%，平均地价272万元/亩；商服用地土地面积24.94万平方米、11.09亿元，同比上升18.7%、220.5%，平均地价296万元/亩。

（数据来源：襄阳市土地局网站）单位：万平方米、亿元

襄城区1-9月成交土地6宗，面积38.47万平方米，占总成交量的46.96%，成交金额8.65亿元，占总成交金额的25.12%；其中商品住房开发用地成交5宗，成交面积31.62万平方米，占总成交量的55.48%，成交金额7.8亿元，占商品住房总成交金额的33.59%；商服用地成交1宗，成交面积6.86万平方米，占总成交量的27.5%，成交金额0.84亿元，占商服用地成交金额的7.6%。其中5宗普通商品住房开发用地位于尹集乡凤凰村、营盘村、营盘居委会和十家庙居委会，分别是湖北皇嘉房地产开发有限公司1宗，8.14万平方米，成交金额1.34亿元，折合土地价格110万元/亩；襄阳市襄城建设投资有限公司1宗，1.73万平方米，成交金额0.68亿元，折合土地价格262万元/亩；湖北三岳房地产开发有限公司1宗，16.4万平方米，成交金额3.94亿元，折合土地价格160万元/亩；湖北志强房地产开发（集团）有限公司2宗，5.34万平方米，成交金额1.85亿元，折合土地价格231万元/亩；其他商服用地1宗由襄阳智谷文化开发有限公司获得，6.86万平方米，成交金额0.84亿元，折合土地价格82万元/亩。

樊城区1-9月成交土地4宗，面积10.71万平方米，占总成交量的13.07%，成交金额2.5亿元，占总成交金额的7.3%；其中商品住房开发用地成交2宗，成交面积6.93万平方米，占总成交量的12.16%，成交金额1.82亿元，占商品住房总成交金额的7.8%；商服用地成交2宗，成交面积3.78万平方米，占总成交量的15.15%，成交金额0.68亿元，占商服用地成交金额的6.13%。樊城中心城区1-9月无房地产开发用地出让，普通商品住房开发用地2宗由襄阳融侨房地产开发有限公司在小清河沿线取得1宗1.58万平方米和湖北志邦房地产开发集团有限公司在中航大道取得1宗5.35万平方米；其他商服用地2宗由襄阳融侨房地产开发有限公司、湖北金富利市场管理有限公司获得。

高新区1-9月成交土地5宗，面积24.2万平方米，占总成交量的29.54%，成交金额20.25亿元，占总成交金额的59%。其中商品住房开发用地成交4宗，成交面积22.31万平方米，占总成交量的32.93%，成交金额20.21亿元，占商品住房总成交金额的62.69%；商服用地成交1宗，成交面积1.89万平方米，占总成交量的13.32%，成交金额0.04亿元，占商服用地成交金额的2.3%。其中普通商品住房开发用地4宗由恒大地产集团武汉有限公司和碧桂园湖北房地产投资有限公司获得，其中恒大公司两宗地位于邓城大道08地块，平均折合土地价格645万/亩；碧桂园公司两宗地分别位于追日路和名城路（含部分底商），折合平均土地价格558万/亩；商业性质土地由襄阳同济堂物流有限公司获得，折合土地价格18万/亩。

襄州区1-9月成交土地2宗，面积6.88万平方米，占总成交量的8.4%，成交金额2.41亿元，占总成交金额的7.02%，2宗土地性质为商品住房开发用地，都由湖北百合园房地产开发有限公司获得，折合土地价格234万/亩。

东津新区1-9月成交土地1宗，面积1.66万平方米，占总成交量的2.03%，成交金额0.51亿元，占总成交金额的1.49%；土地性质为商服用地，由湖北交投襄阳城市发展有限公司获得，折合土地价格205万/亩。

小结：1-9月襄阳房地产开发用地供应比去年同一时期宗数有所减少，除去商服用地供应和城投公司储备用地外，用于商品住房开发的土地供应有55.26万平方米，占商品房用地的67.45%。襄城区推出五宗商品住房用地，樊城区、高新区和襄州区都推出两宗都是商品住房用地，随着棚改进程的加快，人们对住房的需求大大增加,住宅用地的需求也急速增加，新增土地供应明显不足。

二、商品房新增供应分析

2017年1-9月商品房新增供应153.94万平方米，同比减少38.57%。其中商品住房新增供应129.94万平方米，同比减少20.04%；非住宅新增供应24万平方米，同比下降72.75%。

按商品住房不同套型供应分析：1-9月90㎡以下中小套型商品住房新增供应2390套，19.57万平方米，分别占商品住房新增供应的20.78%和15.06%；90㎡—144㎡之间普通商品住房新增供应8479套，99.65万方，分别占商品住房新增供应的73.73%和76.68%；144㎡以上大户型房源新增供应630套，10.71万平方米，分别占商品住房新增供应的5.47%和8.24%。由此可见，90-144㎡商品住宅仍最受欢迎，为市场主力户型，跟市场的需求是相顺应的。

从商品住房不同价位新增供应分析：1-9月6000元/㎡以下房源新增2739套，28万方，占整个供应量的23.81%和21.54%；6000元/㎡—8000元/㎡之间房源新增5951套，65.63万方，占整个供应量的51.75%和50.51%；8000元/㎡—10000元/㎡之间房源新增769套，10.2万方，占整个供应量的6.68%和7.84%；10000元/㎡以上房源新增供应2040套，26.12万方，占整个供应量的17.74%和20.1%。在当前房地产市场持续火热的情况下，各房地产开发对商品房销售价格的期望值高涨了起来，6000-8000元/平方米之间的房源大幅增加。

襄城区1-9月商品房新增供应18.82万方，占整个新增供应量的12%，其中商品住房新增供应18.12万方，占商品住房新增供应的13.94%。在商品住房新增供应中，湖北志强房地产开发（集团）有限公司供应4宗君临山项目，共计5.95万平方米，湖北三岳房地产开发有限公司供应1宗山河万里项目11.09万方，湖北皇嘉房地产开发有限公司供应1宗富春山居项目1.07万平方米。非住宅项目是湖北宴禾房地产集团有限公司供应的庞公新苑项目，0.7万平方米。

樊城区1-9月新增商品房供应56.26万方，是前三季度供应量最大的区域，占总供应量的36.54%。其中商品住房新增供应43.49万方，占商品住房新增供应的33.46%。在上半年商品住房新增供应中人民广场片区三个项目推出房源，共计12.46万平方米，分别是九街十八巷、昊天广场和天元四季城项目；小清河沿线普鑫·上东郡二期推出房源共计1.55万平方米；内环西路的绿地中央广场新增供应2.79万平方米；长虹路的汉水华城1-2#地块推出房源共计8.6万平方米；卧龙大道水源路的汉江集团襄阳生产生活基地B区新增供应4.09万平方米；人民西路的恒大翡翠华庭（二期）新增供应14万平方米，占据樊城区商品住房新增供应量的三成；非住宅项目是普陀龙湾、汉江集团襄阳生产生活基地B区、谷山大厦、昊天广场、鄂西北花卉物流配送中心、恒大翡翠华庭（一期）五个项目共计12.77万平方米。

高新区1-9月新增商品房供应10.55万方，占总供应量的6.85%。4宗都是商品住房供应，占商品住房新增供应的8.12%，在商品住房新增供应中，油坊岗片区的车城·连山鼎府新增供应7.54万平方米，占高新区商品住房新增供应的七成。邓城大道片区上半年推出的项目是襄阳海容投资实业有限公司的国色天襄A区1.78万平方米；位于东风汽车大道的万众太阳城三期20号楼新增供应1.23万平方米。

襄州区1-9月新增商品房供24.45万方，占总供应量的15.88%。其中商品住房新增供应13.56万方，占商品住房新增供应的10.43%，在商品住房新增供应中，襄阳米兰国际商住小区和时代佳苑两个项目新增供应10.97万平方米，占据襄州区新增供应量的八成；位于荣华路与航空路交叉路口的荣华国际花园东南海新增供应2.59万平方米。写字楼项目新增供应是湖北天润投资集团有限公司的天润万象城1.39万平方米；商业项目是光彩国际新城和国邦家世界二期G区新增预售共计9.5万平方米。

东津新区1-9月新增商品房供应53.45万平方米，占总供应量的34.72%。还是由世纪城投资有限责任公司推出的东津世纪城项目供应。

小结：1-9月市区商品住房、写字楼和商业新增供应都有所减少，较上一年度相比下降38.57个百分点。各区域中，襄城区的山河万里一个项目占了近六成；樊城区新增供应最大，但仅恒大翡翠华庭（二期）一个项目就占了近三成；高新区新增供应以油坊岗片区为主，车城·连山鼎府一个项目占了七成；襄州区的米兰国际商住小区和荣华国际花园东南海为新增供应的主力，两个项目占近四成；东津世纪城一个项目占全市商品住房总供应量的四成。

三、商品房销售分析

2017年1-9月商品房成交295.76万方，同比增长12.79%，销售金额193.89亿元，同比增长32.57%；其中商品住房成交249.26万方，同比增长3.79%，销售金额153.79亿元，同比增长19.63%；写字楼成交1.9万平方米，同比增长61.02%；商业成交44.6万平方米，同比增长113.4%。

 单位：万平方米、套、元/平方米

按商品住房不同套型成交分析：1-9月90㎡以下中小套型商品住房成交4065套，32.1万平方米，分别占商品住房销售的18.78%和12.87%；90㎡—144㎡之间普通商品住房销售16224套，192.24万方，分别占商品住房成交的74.98%和77.12%；144㎡以上大户型房源销售1346套，24.91万平方米，分别占商品住房销售的6.2%和9.9%。1-9月90㎡-144㎡区间的房源依然是购房者青睐的主要产品。

从购房群体来源分析：1-9月商品住房成交中本市城区销售18024套，207.87万方，占总成交量的83.31%和83.4%；来自各县市区的购房者购买了1930套，21.48万方，占总成交量的8.92%和8.61%；非襄阳户籍的购房者成交1681套，19.91万方，占总成交量的7.77%和7.98%。城区外购房者比例大幅度下降。

襄城区1-9月商品房成交39.96万方，占总成交量的13.51%。其中商品住房成交39.22万方，占商品住房成交的15.73%。1-9月襄城区域进入商品住房销售前十强骧龙国际位列其中，销售19.83万平方米，占襄城区商品住房销售的五成以上；位于檀溪片区的君临山和溪苑实业公司的山水檀溪系列产品共计销售9.65万平方米；位于尹集乡凤凰村的富春山居销售3.71万平方米。襄城区商业项目成交是襄阳中华紫薇园旅游区一期商业街和部分项目底商，成交共计0.74万平方米。

樊城区1-9月商品房成交98.23万方，是前三季度成交量最高的区域，占总成交量的33.21%。其中商品住房成交69.19万方，占商品住房成交的27.75%。樊城区有四个项目跻身前十强，包括内环西路的绿地中央广场、长虹路的汉水华城、人民西路的恒大翡翠华庭（二期）和九街十八巷四个项目共计销售37.71万平方米，占樊城区商品住房销售的54.5%。人民广场片区九街十八巷、襄阳天下、襄阳新天地、昊天广场、天元·四季城、春天大道等六个项目成交15.64万平方米；小清河沿线的普鑫·上东郡、融侨城、清河庄园等三个项目销售7.66万平方米；长虹路沿线的有谷山大厦、民发盛特区、汉水华城、襄阳南国城市广场等四个项目共计销售14.15万平方米；松鹤西路附近的海容·幸福里和卧龙大道水源路的汉江集团襄阳生产生活基地B区项目分别有3万方和3.75万方；内环西路的绿地中央广场和人民西路的恒大翡翠华庭项目分别有12.63万方和9.39万方；其他还有部分项目的尾盘销售。写字楼项目由环球金融城、襄阳天下、汉水华城和九悦天城等项目成交；商业项目主要是位于长虹路的襄阳南国城市广场、人民广场片区的昊天广场、樊西片区的中豪襄阳国际商贸城和卧龙大道的普陀龙湾，还有部分项目底商也有销售。

高新区1-9月商品房成交38.04万方，占总成交量的12.86%。其中商品住房成交33.91万方，占商品住房成交的13.6%。高新区有两个项目进入销售前十强，分别是位于邓城大道片区的国色天襄，和位于油坊岗片区的车城连山鼎府，两个项目17.14万方的销量占整个高新区商品住宅的五成。油坊岗片区的车城连山鼎府、和信名城、风神襄阳公社、东风佳园等共计销售14.43万平方米；邓城大道片区的红星国际、国色天襄、中建状元府、翰林世家等销售10.5万平方米；位于汉江北路的襄阳·华康瑞城、东风汽车大道的万众太阳城、团山镇余岗村的驼峰·佳苑、襄轴家园和中房·国际青年城共计销售8.4万平方米，其他项目还有尾盘销售。高新区商业主要成交是中百电商生态城、天贸城、翰林世家、红星国际和国色天襄，其他都是项目推出的底商。写字楼是位于名城路的钻石名城和长虹路和追日路交汇处的中润大厦两个项目。

襄州区1-9月商品房成交47.96万方，占总成交量的16.21%。其中商品住房成交34.68万方，占商品住房成交的13.91%。襄州区有两个项目进入销售前十强，分别是位于园林大道的襄阳米兰国际商住小区和航空路的民发世界城，共计销售9.33万方。东方新城一期二组团和和信北郡虽未进入十强但也有四万方以上的销售；世纪荣华·紫薇苑商品住宅楼有3.77万方的销售；两万平方米以上的只有荣华国际花园东南海；一万平方米左右有紫园二期、中房.钻石河畔、荣华·卧龙公馆、时代天街；其余的都是各项目的尾盘。商业项目成交主要是光彩国际新城、时代天街、中房红伙里、光彩.百盟城市广场、华中工业博览城（一期）等项目。写字楼是一克拉酒店和襄州城市广场写字楼。

东津新区1-9月商品房成交72.96万方，占总成交量的24.66%。其中商品住房成交72.82万方，占商品住房成交的29.21%。在商品住宅销售前十强中，东津世纪城以72.82万平方米的销售业绩夺得销冠。

单位：套、万平方米、亿元、元/平方米

小结：今年以来商品房成交一直保持在高位状态，二月份春节传统的网签淡季期间也有30万方以上的销售，只有四月和五月这两个月的销量在30万方以内，其余七个月的月成交都超过30万方，最高的一月份更是创造了有史以来的最高历史记录突破40万方，随着棚户区改造的推进购房者的比例增加，1-9月商品住房供销比0.52:1，供销比出现严重的倒挂现象。企业实力强、工程进度快、项目体量大、市场信誉好的楼盘受到购房者的追捧，销售前十强的占比从去年同期的45.25%提升到今年的62.92%，其中仅东津世纪城一个项目的成交占到全市商品住房的29.21%。

四、商品房销售均价

2017年1-9月商品房成交均价6555.58元/平方米，同比增长17.5%。其中商品住宅成交均价为6170.13元/平方米，同比增长15.26%，写字楼成交均价4981.44元/平米，同比减少20.84%；商业营业房成交均价8698.6元/平米，同比增长6.88%。

2017年1-9月襄城区商品住房成交均价6680.26元/平方米，比上一年度下降1.2%。骧龙国际项目以襄城区51%的份额，19.83万平方米的成交，每平方米6178.02元的均价，稳定了区域商品住房的价格。

2017年1-9月樊城区商品住房成交均价8176.03元/平方米，比上一年度上涨41.44%，是均价最高的区域。樊城区商品住宅均价超过每平方米8000元的项目包括销售前十强的恒大翡翠华庭、九街十八巷和襄阳天下、襄阳新天地、昊天广场，还有老资格的民发盛特区等项目，拉升了樊城的区域房价。写字楼成交的是内环西路的环球金融城、长虹路沿线的汉水华城、人民广场片区的襄阳天下、大庆西路的九悦天城写字楼项目，价格相对较高。商业销售是长虹路的南国城市广场、位于人民广场片区昊天广场、樊西片区的中豪襄阳国际商贸城、卧龙大道的普陀龙湾，还有其他各项目配建底商，销售价格较高。

2017年1-9月高新区商品住房成交均价5573.57元/平方米，比上一年度上升18.53%，高新区在售项目均价普遍上调，包括销售前十强的国色天襄和车城·连山鼎府都有不同程度的上调。油坊岗销售要高于邓城大道片区销售，而邓城大道片区商品住房均价较油坊岗片区高。商业项目成交主要是中百电商生态城、翰林世家、天贸城和红星国际组成。

2017年1-9月襄州区商品住房成交均价4795.27元/平方米，比上一年度上升0.12%。襄州区成交靠前的几个项目均价都在6000元/平米以内，特别是位于襄阳北高速路口的和信北郡项目仅有每平米3436.61元的均价，成熟社区民发世界城、襄州区唯一高端社区碧桂园现无房可售，使得襄州区房价上涨乏力。商业项目光彩国际新城、光彩.百盟城市广场D地块和时代天街商铺每平方米10000以上的均价，拉升了襄州区商业成交价格。

东津新区1-9月商品住房成交均价4942.32元/平方米，与上一年度上升23.20%。

小结：1-9月商品住房销售均价各区域都有不同层度的上涨，襄州区保持稳定，小幅度上涨，襄城区的骧龙国际项目保持了区域阶段性房价的平稳；高新区和襄州区现阶段的产品品质决定了区域内房价没有大的增长空间；樊城区中心城区项目的集中面世，加上周边低价位项目的逐渐清盘，上涨幅度最大，比襄州区每平方米高出3380元；东津新区商品住房销售均价首次超过襄州区。随着襄城区与低密度高端住宅近期的集中上市，樊城区中心城区项目的进一步推进和部分高品质项目的推出，下一步商品住房价格会因供需关系的不平衡和产品品质的提升有较大的上涨压力。

五、库存量

截止今年9月底，商品房库存量为511.08万平米（含开发企业自持商业物业），同比增长20%。其中，商品住房库存190.61万平米，按前三季度去化速度算，库存消化周期为个7月，已达到住建部给出的明确界定，下一步要增加土地供应。商办类物业库存320.47万平米。