2017襄阳市房地产市场数据分析

2017年，是实施“十三五”规划的重要一年,也是供给侧结构性改革的深化之年，这一年里，在市委市政府正确领导下、在全行业的共同努力下，我们高举习近平新时代中国特色社会主义思想伟大旗帜，认真贯彻落实十九大精神和中央有关决策部署，以保障和改善民生为主旨，坚决贯彻新发展理念，主动适应新常态，科学研判，积极应对，2017年房地产市场取得显著成绩，完成商品房销售38303套，面积达389.55万平方米，实现销售收入261.7亿元，商品房销售价格保持平稳，商品住房成交均价6213.22元/平米，同比增长14.94%。

一、房地产市场情况

2017年市区商品房共销售38303套、389.55万平方米，同比增长9.1%、6.69%，销售金额达到261.7亿元，同比增长25.71%。商品住宅销售28164套、323.77万平方米，同比减少5.05%、2.97%；写字楼销售2.31万平方米，同比下降11.49%；商业销售63.47万平方米，同比增长124.67%。

1、全国房地产开发投资和销售情况

2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资75148亿元，增长9.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。

2017年，房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米，比上年增长3.0%，增速比1-11月份回落0.1个百分点。其中，住宅施工面积536444万平方米，增长2.9%。房屋新开工面积178654万平方米，增长7.0%，增速提高0.1个百分点。其中，住宅新开工面积128098万平方米，增长10.5%。房屋竣工面积101486万平方米，下降4.4%，降幅扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积71815万平方米，下降7.0%。

2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，增速比1-11月份回落0.2个百分点。其中，住宅销售面积增长5.3%，办公楼销售面积增长24.3%，商业营业用房销售面积增长18.7%。商品房销售额133701亿元，增长13.7%，增速提高1个百分点。其中，住宅销售额增长11.3%，办公楼销售额增长17.5%，商业营业用房销售额增长25.3%。

2017年末，商品房待售面积58923万平方米，比11月末减少683万平方米。其中，住宅待售面积减少670万平方米，办公楼待售面积增加118万平方米，商业营业用房待售面积减少215万平方米。

2、土地市场分析

2017年，襄阳市区出让房地产开发用地27宗【包含普通商品住房用地、商服用地】，土地面积124.62万平方米，土地出让价格58.93亿元，平均地价315万元/亩。其中，普通商品住房用地成交面积101.4万平方米，成交金额55.74亿元，平均地价366万元/亩，商服用地土地面积23.22万平方米、3.19亿元，平均地价92万元/亩。

（数据来源：襄阳市土地局网站）单位：万平方米、亿元）

2017年度襄城区房地产开发用地成交12宗，面积64.67万平方米，占总成交量的51.89%，成交金额14.13亿元，占总成交金额的23.98%；其中商品住房开发用地成交10宗，成交面积48.78万平方米，占总成交量的48.1%，成交金额12.18亿元，占商品住房总成交金额的21.85%；商服用地成交2宗，成交面积15.89万平方米，占总成交量的68.43%，成交金额1.95亿元，占商服用地成交金额的61.12%；其中10宗普通商品住房开发用地位于尹集乡凤凰村、营盘村、营盘居委会、十家庙居委会、庞公路，檀溪路和卧龙镇新建村，分别是湖北皇嘉房地产开发有限公司1宗，8.14万平方米，成交金额1.34亿元，折合土地价格110万元/亩；襄阳市襄城建设投资有限公司3宗5.02万平方米，成交金额2.39亿元，折合土地价格317万元/亩；湖北三岳房地产开发有限公司1宗，16.4万平方米，成交金额3.94亿元，折合土地价格160万元/亩；湖北志强房地产开发（集团）有限公司2宗，5.34万平方米，成交金额1.85亿元，折合土地价格231万元/亩；襄阳市溪苑实业总公司1宗，2.21万平方米，成交金额1.34亿元，折合土地价格404万元/亩；襄阳古镇文化旅游开发有限公司1宗，6.01万平方米，成交金额0.68亿元，折合土地价格75万元/亩；湖北襄投置业有限公司1宗，5.66万平方米，成交金额0.65亿元，折合土地价格77万元/亩。其他商服用地2宗由襄阳智谷文化开发有限公司和湖北皇嘉房地产开发有限公司获得，分别为6.86万平方米、9.03万平方米，成交金额0.84亿元、1.11亿元，折合土地价格82万元/亩、82万元/亩。

樊城区本年度成交土地6宗，面积20.35万平方米，占总成交量的16.32%，成交金额13.13亿元，占总成交金额的22.28%；其中商品住房开发用地成交4宗，成交面积16.57万平方米，占总成交量的16.34%，成交金额12.44亿元，占商品住房总成交金额的22.31%；商服用地成交2宗，成交面积3.78万平方米，占总成交量的16.27%，成交金额0.68亿元，占商服用地成交金额的21.32%。其中4宗普通商品住房开发用地由襄阳融侨房地产开发有限公司在小清河沿线取得1宗1.58万平方米、湖北志邦房地产开发集团有限公司在中航大道取得1宗5.35万平方米、湖北红星广场投资有限公司在松鹤路取得7.88万平方米和襄阳铜锣湾投资开发有限公司在汉江大道取得1.75万平方米；其他商服用地2宗由襄阳融侨房地产开发有限公司、湖北金富利市场管理有限公司获得。

高新区本年度房地产开发用地成交6宗，面积31.06万平方米，占总成交量的24.92%，成交金额28.75亿元，占总成交金额的48.78%；其中商品住房开发用地成交5宗，成交面积29.17万平方米，占总成交量的28.76%，成交金额28.71亿元，占商品住房总成交金额的51.5%；商服用地成交1宗，成交面积1.89万平方米，占总成交量的8.14%，成交金额0.05亿元，占商服用地成交金额的1.57%；其中普通商品住房开发用地5宗由恒大地产集团武汉有限公司、碧桂园湖北房地产投资有限公司和湖北房地产投资集团有限公司获得，其中恒大公司两宗地位于邓城大道08地块，平均折合土地价格645万/亩；碧桂园公司两宗地分别位于追日路和名城路（含部分底商），折合平均土地价格558万/亩、位于台子湾路由湖北房地产投资集团有限公司获得，平均折合土地价格826万/亩。商业性质土地由襄阳同济堂物流有限公司获得，折合土地价格18万/亩。

襄州区本年度房地产开发用地成交2宗，面积6.88万平方米，占总成交量的5.52%，成交金额2.41亿元，占总成交金额的4.09%，2宗土地性质为商品住房开发用地，都由湖北百合园房地产开发有限公司获得，折合土地价格234万/亩。

东津新区本年度房地产开发用地成交1宗，面积1.66万平方米，占总成交量的1.33%，成交金额0.51亿元，占总成交金额的0.86%；土地性质为商服用地，由湖北交投襄阳城市发展有限公司获得，折合土地价格205万/亩。

小结：今年以来在房地产开发企业销售业绩较好，现有土地存量不足以支撑较高销售目标的背景下，开发企业拿地积极性高，土地市场热度不减。就各区域土地成交情况来看，襄城区推出六宗商品住房用地、四宗商住用地；樊城区和襄州区都推出两宗商品住房用地、高新区推出四宗商品住房用地，较去年同期相比虽有所减少，但成交金额有很大力度的上涨，特别是高新区台子湾路和樊城区松鹤路两宗地块，给襄阳带来一波高潮，引发出名企抢地热潮，最高楼面价达到5120元/平方米。

二、商品房新增供应分析

2017年市区商品房新增供应262.84万平方米，同比减少30.51%。其中商品住房新增供应224.85万平方米，同比减少18.05%；非住宅新增供应37.99万平方米，同比下降63.43%。

按商品住房不同套型供应分析：90㎡以下中小套型商品住房新增供应3946套，32.76万平方米，分别占商品住房新增供应的20.06%和14.56%；90㎡—144㎡之间普通商品住房新增供应14584套，172.09万方，分别占商品住房新增供应的74.16%和76.53%；144㎡以上大户型房源新增供应1134套，20万平方米，分别占商品住房新增供应的5.76%和8.89%。由表来看，90-144㎡之间的普通商品住房在新增供应中占最大份额，改善型住房需求仍然是襄阳房地产市场的主力军，跟目前市场的需求是相顺应的。

从商品住房不同价位新增供应分析：6000元/㎡以下房源新增4595套，49.46万方，占整个供应量的23.36%和21.99%；6000元/㎡—8000元/㎡之间房源新增11415套，127.11万方，占整个供应量的58.05%和56.53%；8000元/㎡—10000元/㎡之间房源新增1536套，20.23万方，占整个供应量的7.81%和8.9%；10000元/㎡以上房源新增供应2118套，27.89万方，占整个供应量的10.77%和12.4%。在商品住房新增供应中，6000元/平方米以下房源仅占到两成以上，在当前房地产市场持续火热的情况下，各房地产开发对商品房销售价格的期望值高涨了起来，6000-8000元/平方米之间的房源大幅增加。

襄城区本年度商品房新增供应26.17万方，占整个新增供应量的9.96%，同比减少57.72%。其中商品住房新增供应23.25万方，占商品住房新增供应的10.34%。在商品住房新增供应中，湖北志强房地产开发（集团）有限公司供应6宗君临山项目，共计7.54万平方米，湖北三岳房地产开发有限公司供应1宗山河万里项目11.09万方，湖北皇嘉房地产开发有限公司供应2宗富春山居项目3.54万平方米。非住宅项目是湖北宴禾房地产集团有限公司供应的庞公新苑项目、襄阳市溪苑实业总公司供应的芙蓉路写字楼项目和襄阳新烽火房地产开发有限公司供应的北京公馆项目，共计2.92万平方米。

樊城本年度新增商品房供应81.74万方，占总供应量的31.09%，同比减少46.94%。其中商品住房新增供应65.67万方，占商品住房新增供应的29.21%。在本年度商品住房新增供应中，人民广场片区三个项目推出房源，共计13.15万平方米，分别是九街十八巷、昊天广场和天元四季城项目；小清河沿线普鑫·上东郡二期推出房源共计1.55万平方米；内环西路的绿地中央广场新增供应11.98万平方米；卧龙大道水源路的汉江集团襄阳生产生活基地B区新增供应7.33万平方米；人民西路的恒大翡翠华庭（二期）新增供应14万平方米；长虹路的汉水华城项目推出房源共计17.66万平方米，占据樊城区商品住房新增供应量的近三成。非住宅项目是普陀龙湾、汉江集团襄阳生产生活基地B区、昊天广场、鄂西北花卉物流配送中心、恒大翡翠华庭、襄阳北方永发国际都市产业园二期六个项目共计16.07万平方米。

高新区本年度新增商品房供应17.91万方，占总供应量的6.8%，同比减少57.75%。其中商品住房新增供应14.69万平方米，占商品住房新增供应的6.5%，在商品住房新增供应中，油坊岗片区占了绝对份额，襄阳风神房地产开发有限公司推出的风神襄阳公社C区、D区、襄阳九鼎房地产开发有限公司推出的车城·连山鼎府项目共计11.68万平方米；邓城大道片区推出的项目是襄阳海容投资实业有限公司的国色天襄A区1.78万平方米；位于东风汽车大道的万众太阳城三期20号楼新增供应1.23万平方米。非住宅项目车城·连山鼎府五期和经晨时代项目，共计3.23万平方米。

襄州区本年度新增商品房供49.94万方，占总供应量的19%，同比减少27.16%。其中商品住房新增供应42.47万方，占商品住房新增供应的18.9%，在商品住房新增供应中，襄阳碧桂园项目G地块、上品百合园二期和襄阳米兰国际商住小区三个项目新增供应21万平方米，占据襄州区新增供应量的近五成；位于交通路与卧龙路交汇处的东方新城一期三组团新增供应3.46万平方米；位于航空路南的蔚蓝航空花园新增供应6.2万平方米；位于园林大道东的玉龙湾国际新增供应4.6万平方米；位于奔驰大道西的时代佳苑新增供应4.15万平方米；位于荣华路与航空路交叉路口的荣华国际花园东南海新增供应2.59万平方米。写字楼项目新增供应是湖北天润投资集团有限公司的天润万象城1.39万平方米；商业项目是国邦家世界二期G区新增预售6.09万平方米。

东津新区本年度新增商品房供应89.93万平方米，是本年度供应量最大的区域，占总供应量的34.21%，同比增长194.1%。还是由世纪城投资有限责任公司推出的东津世纪城项目供应。

小结：本年度襄阳市市区商品住房、写字楼和商业新增供应都有所减少，较上一年度相比下降31个百分点。各区域中，襄城区的山河万里一个项目占了四成；樊城区的汉水华城和恒大翡翠华庭（二期）两个项目占了四成；高新区新增供应以油坊岗片区为主，车城·连山鼎府一个项目占了五成；襄州区的襄阳碧桂园项目G地块、蔚蓝航空花园和襄阳米兰国际商住小区为新增供应的主力，三个项目占近四成；东津新区新增供应最大，仅一个项目占总供应量的三成，十一月份集中上市33万余方。供应量仍显不足。

三、商品房销售分析

2017年市区商品房成交389.55万方，同比增长6.69%，销售金额261.7亿元，同比增长25.71%；其中商品住房成交323.77万方，同比减少2.97%，销售金额201.16亿元；写字楼成交2.31万平方米，同比减少11.49%；商业成交63.47万平方米，同比增长124.67%。

单位：万平方米、套、元/平方米

按商品住房不同套型成交分析：1-12月90㎡以下中小套型商品住房成交5543套，44.52万平方米，分别占商品住房销售的19.68%和13.75%；90㎡—144㎡之间普通商品住房销售20816套，246.07万方，分别占商品住房成交的73.9%和76%；144㎡以上大户型房源销售1805套，33.19万平方米，分别占商品住房销售的6.4%和10.25%。由表来看，90㎡-144㎡区间的房源依然是购房者青睐的主要产品，144㎡以上套型成交相比去年有所提高。

从购房人群分析：2017年商品住房成交中本市城区销售272.2万平方米，占总成交量的84.07%，比上一年度上升6.7个百分点；市辖各县市区销售27.48万平方米，占总成交量的8.48%，比上一年度下降2.6个百分点；市域以外购房24.09万平方米，占总成交量的7.44%，比上一年度下降4.2个百分点。随着棚户区改造的不断加快，城区购房比例同去年相比有所增加，各县市区和市域外购房比例都有所下降。

2017年襄城区销售商品房46.48万平方米，占总成交量的11.93%。其中商品住房成交45.21万平方米，占商品住房成交的13.96%，供销比达0.5。本年度襄城区域进入商品住房销售前十强是山河万里和骧龙国际A区两个项目，共计销售26.52万平方米，两个项目占襄城区商品住房销售的五成以上；溪苑实业公司的山水檀溪系列产品销售3.76万平方米；位于襄南大道的富春山居和位于营盘村的君临山项目本年度销售11.67万平方米；位于南部山体的帝花溪谷低密度住宅本年度成交0.48万平方米。襄城区本年度商业项目成交是国际商都和部分项目底商，成交共计1.26万平方米。

 2017年樊城区销售商品房121.31万平方米，是成交量最高的区域，占总成交量的31.14%。其中商品住房成交80.19万平方米，占商品住房成交的24.76%，供销比达0.82。在商品住房销售前十强中有四个项目在列，绿地中央广场连续四年跻身前十强，加上长虹路沿线的汉水华城、人民西路的恒大翡翠华庭（二期）和沿江大道的九街十八巷四个项目共计43.19万平方米，占樊城区商品住房销售的一半。人民广场片区襄阳天下、天元·四季城、昊天广场、春天大道、玉龙湾天骄广场、襄阳新天地等六个项目本年度成交10.27万平方米；小清河沿线的普鑫·上东郡、融侨城、清河庄园等三个项目本年度销售9.9万平方米；长虹路沿线本年度有盛特区、襄阳南国城市广场、谷山大厦、东方墨尔本等四个项目，共计销售6.16万平方米；位于内环西路的海容幸福里销售3.57万平方米；位于卧龙大道水源路的汉江集团襄阳生产生活基地销售4.3万平方米，其他还有部分项目的尾盘销售。本年度写字楼项目由环球金融城、襄阳天下、汉水华城和九悦天城等项目成交；商业项目主要是位于长虹路的襄阳南国城市广场、人民广场片区的昊天广场、樊西片区的中豪襄阳国际商贸城、侨丰国际商品博览城和卧龙大道的普陀龙湾，还有部分项目底商也有销售。

2017年高新区销售商品房46.23万平方米，占总成交量的11.86%。其中商品住房成交39.42万平方米，占商品住房成交的12.17%，供销比0.37。高新区有一个项目进入销售前十强，是位于油坊岗片区的车城连山鼎府，销售14.41万方，占整个高新区商品住宅的近四成。油坊岗片区的和信名城、风神襄阳公社、东风佳园等共计销售3.48万平方米；邓城大道片区的红星国际、国色天襄、中建状元府、翰林世家、朗曼·梦公园等销售11.12万平方米；位于汉江北路的襄阳·华康瑞城、东风汽车大道的万众太阳城、团山镇余岗村的驼峰·佳苑、襄轴家园和中房·国际青年城共计销售9.75万平方米，其他项目还有尾盘销售。高新区商业主要成交是天贸城、红星国际、翰林世家、中百电商生态城和国色天襄，其他都是项目推出的底商。写字楼是位于名城路的钻石名城和长虹路和追日路交汇处的中润大厦两个项目。

2017年襄州区销售商品房74.36万平方米，占总成交量的19.08%。其中商品住房成交58.24万平方米，占商品住房成交的17.98%，供销比0.73。襄州区有两个项目进入销售前十强，分别是位于襄阳国际物流园产业大道的和信北郡和航空路的民发世界城，共计销售14.49万方。东方新城一期二组团和襄阳米兰国际商住小区虽未进入十强但也有五万方以上的销售；四万平方米以上的有世纪荣华·紫薇苑商品住宅楼和襄阳碧桂园项目G地块；三万平方米以上的只有玉龙湾国际；两万平方米以上的有蔚蓝航空花园和荣华国际花园东南海；一万平方米以上的有紫园二期、中房.钻石河畔、荣华。卧龙公馆、时代天街、中国南车集团襄阳机车厂棚户区改造项目二期B地块；其余的都是各项目的尾盘。商业项目成交主要是光彩国际新城、时代天街、光彩.百盟城市广场、中房红伙里、华中工业博览城（一期）、国邦家世界二期G区等项目。写字楼是一克拉酒店和襄州城市广场写字楼。

2017年东津新区销售商品房100.92万平方米，占总成交量的25.91%。其中商品住房成交100.4万平方米，占商品住房成交的31%，供销比0.86。在商品住房销售前十强中，东津世纪城获得销冠地位。

单位：套、万平方米、亿元、元/平方米

小结：今年以来在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，同时也得益于2016年房市的推动，开发企业加快了工程进度，楼市成交火热。本年度商品房成交一直保持在高位状态，除四月、五月和十一月份之外，其余七个月的月成交都超过30万方，最高的一月份达到40.5万方的历史最高记录，二月份传统的春节期间网签淡季也有32.91万方的销售，三月份也取得了不俗的成绩。

四、商品房销售均价

2017年襄阳市市区商品房成交均价6718.1元/平方，同比增长17.83%。其中，商品住房成交均价6213.22元/平方，同比增长14.94%；写字楼成交均价5109.76元/平米，同比减少15.48%；商业营业用房成交均价9352.1元/平米，同比增长2.75%。

2017年襄城区商品住房成交均价6790.35元/平方米，比上一年度上升3.9%，连续四年保持上升态势。均价在8000元以上的有低密度住宅山河万里和富春山居；山水檀溪系列产品3.76万平方米的销售，8273.11元/平方米的均价拉高了襄城区的整体价格。君临山和骧龙国际项目以6.44万平方米、20.1万平方米的成交，每平方米5227.94元、6181.69元的均价，稳定了襄城区域商品住房的价格。

2017年樊城区商品住房成交均价8260.38元/平方米，比上一年度上涨36.78%，是均价最高的区域。本年度樊城区商品住宅均价超过每平方米7000元的项目包括销售前十强的汉水华城、绿地中央广场、普鑫·上东郡、襄阳南国城市广场、天元·四季城、襄阳天下、谷山大厦；商品住宅均价超过每平方米8000元的项目包括昊天广场和盛特区；恒大翡翠华庭（二期）和九街十八巷商品住宅均价超过每平方米10000元，拉升了樊城的区域房价。写字楼成交的是内环西路的环球金融城、长虹路沿线的汉水华城、人民广场片区的襄阳天下、大庆西路的九悦天城写字楼项目，价格相对较高。商业销售是位于樊西片区的中豪襄阳国际商贸城、长虹路的南国城市广场、人民广场片区昊天广场、卧龙大道的普陀龙湾，还有其他各项目配建底商，销售价格较高。

2017年高新区商品住房成交均价5684.93元/平方米，比上一年度上升19%，高新区在售项目均价普遍上调，包括销售前十强的车城·连山鼎府都有不同程度的上调。本年度油坊岗销售要高于邓城大道片区销售，而邓城大道片区商品住房均价较油坊岗片区高。商业项目成交主要是天贸城、红星国际、翰林世家、国色天襄和中百电商生态城组成。

2017年襄州区商品住房成交均价5192.31元/平方米，比上一年度上升8.4%，是除东津新区外均价最低的区域。和信北郡项目以7.18万平方米的成交，每平方米3634.36元的均价，稳定了襄州区域商品住房的价格。成交靠前的几个项目均价都在6000元/平米以内，包括襄阳米兰国际商住小区、民发世界城、玉龙湾国际、紫园二期、东方新城一期二组团、蔚蓝航空花园；高端社区襄阳碧桂园项目4.92万平方米的销售，均价在8000元左右。商业项目光彩国际新城、时代天街和光彩.百盟城市广场D地块商铺每平方米10000以上的均价，拉升了襄州区商业成交价格。

东津新区本年度商品住房成交均价5124.51元/平方米，与上一年度上升25.52%。

小结：本年度商品住房销售均价各区域都有不同层度的上涨，襄城区保持稳定，小幅度上涨，襄城区的君临山和骧龙国际两个项目保持了区域阶段性房价的平稳；樊城区上涨幅度最大，是均价最高的区域，由于中心城区项目的集中面市，加上周边低价位项目的逐渐清盘，比襄州区每平方米高出3068元；高新区和襄州区现阶段的产品品质决定了区域内房价没有大的增长空间；东津新区商品住房销售均价是最低的区域。随着襄城区低密度高端住宅的集中上市，樊城区中心城区项目的进一步推进和部分高品质项目的推出，下一步商品住房价格会因供需关系的不平衡和产品品质的提升有较大的上涨压力，稳控房价是一个严峻且迫在眉睫的问题。

五、库存量

截止今年12月底，市区商品房库存量为524.56万平米（含开发企业自持商业物业），同比增长21.08%。其中，商品住房库存213.66万平米，按1-12月去化速度算，库存消化周期为8个月，写字楼15.78万平米，商业营业用房295.11万平米。