湖北房市4月份宏观之金融篇

与3月份相比，4月份我省房地产市场有回暖迹象。房地产钻石模型分项指数测算结果显示（见图1），在推动我省房地产市场回暖的四大因素中，贡献最大的是资金因素，其次是土地供应。

图1  2019年4月湖北房地产钻石模型分项指数

    在经济下行压力依然存在和外部经济环境不确定性增加的背景下，强化房地产市场调控仍然是当前房地产政策的主基调。事实上，个人认为，房地产市场调控的目的是，在确保不发生系统性金融风险的前提下，保持房地产市场健康稳定发展。本次房市宏观“茶”，重点聊一聊我省房地产金融走势。

一、房地产贷款

一段时间以来，房地产业被视为国民经济的支柱产业，尤其表现在作为“三驾马车”之一的投资上。2019年4月，湖北省16个市州房地产贷款余额同比增长18.02%。其中，武汉市最多、宜昌市次之，而潜江市最少。与去年同期相比，16个市州中，天门市房地产贷款增速最快（48%），鄂州市次之（38%），十堰市最低，仅增长了4.2%。

从房地产贷款在各项贷款中的占比看，如图2所示，2019年4月，整体上，湖北16个市州房地产贷款占比：34.09%。具体而言，其中，仙桃市最高（51.8%），荆门市最低（23.01%），武汉市为36.26%。

图2  2019年4月16个地市州房地产贷款占比（%）

从贷款结构看，房地产占比较大。未来，房地产在稳投资、稳经济和稳就业方面将起到重要的作用。虽然今年4月份我省房地产贷款规模和增幅都出现了一定程度的上升，但仍低于2016年的平均水平，也低于同期浙江、江苏和安徽的相关统计指标。

二、房地产开发贷款

从供给侧看，2019年4月，我省16个市州房地产开发贷款余额同比增长25.56%。其中，武汉市房地产开发贷款余额规模最大、襄阳市次之，潜江市最少。与去年同期相比，16个市州中，天门市房地产开发贷款余额的增速最快（240.91%），孝感市次之（110.53%），十堰市和仙桃市为负增长，分别为-13.71%、-2.95%。

从房地产开发贷款在各项贷款中的占比来看，2019年4月，我省16个市州房地产开发贷款占比为8.27%。其中，咸宁市最高（12.13%），荆门市最低（3.6%），武汉市为8.54%，详情见图3。

图3  2019年4月16个市州房地产开发贷款占比（%）

从房地产开发贷款在房地产贷款中的占比看，2019年4月，我省16个市州房地产开发贷款在房地产贷款中的占比为24.27%。其中，咸宁市最高，仙桃市最低，分别为30.61%、7.81%。

三、个人住房贷款

个人住房贷款是家庭债务的重要组成部分，也是家庭耐用商品消费贷款的主要方面。2019年4月，湖北16个市州个人住房贷款余额同比增长18.60%。其中，武汉市最多，宜昌市次之，潜江市最少。与去年同期相比，鄂州市个人住房贷款增长最快（41.77%），天门市次之（39.12%），十堰市最低，仅为10.97%。

从个人住房贷款在各项贷款中的占比看，如图4所示，2019年4月，16个市州个人住房贷款占比：20.4%。其中，仙桃市最高（43.71%），荆门市最低（17.63%），武汉市为20.24%。

图4  2019年4月16个市州个人住房贷款占比（%）

从个人住房贷款在整个房地产贷款中的占比看，2019年4月，我省16个市州个人住房贷款在房地产贷款中的占比为59.85%。其中，仙桃市占比最高（84.39%），武汉市最低（55.82%）。

上述分析表明，从房地产供给的角度看，2019年4月，孝感和咸宁为近期市场热点；从房地产需求的角度看，仙桃和鄂州市场相对活跃；市场份额最大的武汉，市场整体处于温和状态。2019年第一季度，全国人民币贷款总额同比增加20%，个人住房贷款同比增加15.8%，房地产企业贷款同比增加3.37%；我省16个市州的相应指标均高于全国平均水平。历史经验显示，我国房地产金融风险主要来自于借款人的违约风险，亦即房贷风险。房贷风险又分为提前还款风险和违约风险。相关研究显示，2018年我国商业银行房贷提前还款率平均为32%，房贷违约率是0.3%。综合地看，我省房地产金融市场处于平稳健康状态。

注：本报告所称的16个市州仅指武汉市、黄石市、十堰市、宜昌市、襄阳市、鄂州市、荆门市、孝感市、荆州市、黄冈市、咸宁市、随州市、恩施州、仙桃市、潜江市、天门市市本级，不包含各地级市下的县级城市。