2019年度襄阳房地产市场运行特征分析

一、一线房企纷纷进驻襄阳市场

近年，随着调控政策的不断深入，一线房企纷纷进驻三四线城市，而“最具投资价值城市”之一的襄阳备受品牌房企青睐。早有万达、中建、铜锣湾、民发、碧桂园、恒大深耕襄阳多年，17、18年湖北交投、正荣、新城、蓝光、越秀、华侨城、融创先后抢滩襄阳市场，纷纷在襄阳各个区拿地，如今这些一线房企的开发的项目已悉数开盘，不论从管理经验、品牌影响力还是产品品质方面，都给襄阳房产市场带来了质的飞跃。19年，随着汉江流域中心城市定位的确立、高铁的开通以及良好的市场投资环境更是让品牌商趋之若鹜，中梁、弘阳、雅居乐、新力、金地以招拍挂或联合拿地的形式先后纷至沓来， 10月百年央企招商蛇口首进襄阳以780万一亩拿下樊城区一线滨江地块，12月金科以800万一亩拿下人民广场商圈核心地块，初步奠定了入驻襄阳的基础。目前来看，除了本土具有国资背景的企业能够占据一定市场份额外，在资本逐利的土拍市场上，已无中小民企的身影，一线房企将占据襄阳房地产市场主导地位。

二、商品住房供应充足，区域供应相对不平衡

19年全年商品住房新增供应347.22万平方米，同比增长达45.85%，创历史新高，除了2、3月份因传统淡季之外，其他月份平均住宅供应量约为37万平方米，按户均面积120平米计算，每月相当于给市民提供了3000多套房源，充分满足了广大市民的购房需求。

从区域来看，19年我市商品住宅共取得105个预售证，各个区域均有供应，但相对不平衡。樊城区今年新增住房供应约60万平方米，主要集中在东部沿江区域如蓝光铭江半岛、滨江正荣府、九街十八巷，和以绿地为核心的卧龙大道区域，如汉江梦·御璟、国投·襄阳府、襄投·欣悦城项目，而樊城中心城区除盛唐国际的100多套房源和近期开盘的恒大翡翠珑庭提供的500多套房源外，少有房源供应，房源需求仍相对紧张。高新区新增供应约67万平方米，主要集中在邓城大道沿线区域，有老项目恒大御府、碧桂园星荟、长投·正荣府供应，也有吾悦华府、弘阳·襄御澜庭等新项目入市。另外高新区二汽片区也是主要供应区域如保利海上五月花、碧桂园·嘉悦城、经晨时代·尚苑等。襄城区今年新增供应近60万平米，主要集中在襄南大道沿线，如骧龙国际、君临山、顺安家园、恒大御璟。另外庞公片区供应量大增，除了冠通水云墅老项目二期开盘，民发·庞公别苑仅1个项目提供了近14万平方米的住房供应，以及汉江水畔还建房项目取得了近16万平米的预售许可，合计近37万平米，占整个襄城区供应的60%以上，而襄城主城区除了檀溪城中村改造的2.4万方住宅之外，无其他供应，主城区供应仍相对紧张。东津新区供应今年迎来爆发时增长，新增供应111万余平方米，同比增长64.88%，除了东津世纪城项目提供了约45万平方米的住宅之外，宏泰越秀·星汇城、湖北交投·颐和华府、雅居乐·玺悦、华侨城·天鹅堡均纷纷开盘入市，合计提供45万方平米，功不可没，另外市房投20万余平米的还建项目沁和园获得预售许可，为东津新区提供充足的住房供应。

三、商品住房成交量稳中有降，回归理性

2019年襄阳市商品房销售33819套，同比下降12.23%，其中商品住房销售24847套，同比下降0.59%。这是继17年、18年成交量快速增长后的首次下降，但降幅不大。从每月成交数据来看，因9月、10月网签新系统的上线，致网签数据延迟，积压大量商品住房在11月、12月集中网签，导致12月销量奇高，达到7215套，但整体平均每月销量在2000套左右，相对平稳。而从项目来看，近两年领冠襄阳的东津世纪城项目，17年成交量近万套，18年也有7000多套，而19年成交量近乎腰斩，仅3700套，月均销量300套左右。

19年年初襄阳开始棚改进行棚改瘦身，由原计划改造13万4千套缩减为5万套，而襄投·欣悦城、深圳工业园棚改项目等大量棚改安置房已入市，另外19年国家政策明确指出加大保障性住房建设，城市老旧小区的改造力度空前加大，一定程度上缓和了因近两年的过度动迁而造成的供需矛盾。而一些30-35岁的主力购房群体也在近两年的棚改洗礼下，基本入市完毕，襄阳楼市进入买房市场，开始理性回归。

四、 土地供应遍地开花，均衡发展

19年土地市场新增土地供应250.13万平方米，其中住宅用地供应面积为196.91万平方米，同比增长9.01%。从成交区域来看，结合2018年的土地供应情况，土地供应不平衡的情况已打破，土地从主城区边缘向中心城区拓展，可谓是遍地开花，均衡发展。樊城区除卧龙大道沿线供应相对集中之外，供需矛盾突出的主城区，樊城沿江地段、襄阳火车站附近均有土地供应，特别是今年樊城区房源供应紧张的老城区核心地段（人民路小学对面）地块挂牌出让，被金科以800万一亩的高地价收入囊中。高新区从追日路往北至邓城大道沿线土地供应全面铺开，特别是邓大道沿线，2018年至2019年合计供地约41万平米，正荣、吾悦广场、弘阳、金地等相继进驻让这里引来一波开发热潮。襄州区在今年土地供应大增，集中供地96.84万方其中住宅用地71.76万平米，并以以航空路、钻石大道为主轴均横分布在两条主干道沿线。襄城区域庞公片区18-19年迎来土地供应热潮，两年共计供应住宅用地为32.88万平米，且均被志强集团强势摘牌。东津新区近两年热度不减，品牌房企纷纷抢滩，18年华侨城、宏泰越秀在东津新区拿得近133万平米的住宅及商业用地，19年雅居乐布局东津拿下21.3万平米的土地，东津新区版图进一步扩大。由此可见各大城区在近两年均迎来了供地热潮，并呈均衡发展趋势。

五、几个副中心格局已经初步形成

纵观襄阳楼市，近两年随着土地的集中供应和开发建设，襄阳主城区加快了“南优、北拓、西储、东进”向外战略扩张的步伐，周边新区迎来建设热潮，副中心格局已初步形成。

城市向东，以东津世纪城为首的900方大城体量，目前迎来3万5千户家庭入主，随着东津高铁的开通、62万方的超级商业航母即将开业、新三中、襄阳中心医院新区的正式运营......东津新区已日渐繁华，众多一线房企也纷纷抢滩东津市场。襄阳首个大型文旅项目华侨城18年下半年落户东津，奇幻水上乐园项目建设正如火如荼，预计在20年6月正式营业；今年其奇妙集市伴随着大型节日的主题活动开门迎客，吸引众多襄阳人向东津汇聚，让这里充满了勃勃生机；11月华侨城森态大宅天鹅堡项目洋房、别墅开盘，高端人群更是蜂拥而至。另外已连续开盘5次的宏泰越秀·星汇城如今销量突破2100套，预计20年下半年迎来首批交房业主，湖北交投·颐和华府项目1000多套房源基本告罄，预计20年年底交房，雅居乐地产19年以21万方大体量强势入驻东津，在今年年底200多套房源首开即售罄，随后顺势加推，仍然挡不住购房者的热情。如今站在新六两河向南望去，高楼林立，襄阳最高建筑“双子塔”格外夺目，湖北交投襄阳发展中心大楼傲然挺立东部核心，东津CBD格局已现，“一核两区、一带三轴”区域中心规划越见清晰。

中原路与卧龙大道交会处，曾经的人们眼中的“城中村”，随着绿地中央广场进驻，让这片区域重新焕发生机，一些住宅商业项目汉江梦、襄轴城市花园、襄投·欣悦城还建房，普陀龙湾、环球金融城等已陆续交房入驻营业，聚集了大量的人气，商业氛围日渐浓厚。18年东西轴线樊城段开工建设，以及襄投集中拿下周边5宗住宅用地，合计约20万方，让这里再次迎来一波建设热潮。在19年9月份已迎来了国投·襄阳府的首次开盘，热销全城，国投·襄阳院子营销中心开放，吸引众多市民到访，另外10月份襄投置业又连续在周边区域拿了近18万方的居住配套商业用地。而附近新48中校区已开工建设，“三馆一中心”落址卧龙大道,文体教育配套紧跟其上。沿中原路向东，大型商业项目王府井规划落地，与绿地中央广场直线距离仅不到2公里。两大商业体连成一线，日渐成熟的商业、教育配套和充足的住房供应，未来将满足周边20万人口的居住和购物需求。从规划上看，该片区未来将规划为樊城片区级文体中心，如今该规划已在这片建设热潮下日渐雏形。

位于卧龙大道以东，长虹北路以西的邓城大道沿线，早前聚集了大量的项目如国色天襄、乐活城、中建状元府、翰林世家、天贸城、红星国际、国际创新产业基地等，以及华光厂小区、黄家社区、团山镇等小区居民，形成了近10万人的居住区，但却缺乏大型的商业综合体项目，周边仅有的麦德龙、天贸城因产品业态并不能周边居民的日常休闲娱乐购物的需求，人气略显薄弱。18年62万方大型商业综合体新城吾悦广场强势进驻，填补了该片区域无大型商业的空白，而其号称的20个月开门营业，坚定了发展商和市民对该片区域的发展前景的信心，也是政府区域规划的重要一笔。19年吾悦广场住宅项目开盘场面异常火爆，公寓商铺销量稳居商品房销售前五，同时也带动了周边住宅和公寓项目的热销，并吸引了弘阳、绿地、志邦、融创等大型房企在此拿地开发。19年年底至20年一月份该片区域更是陆续供应近20万方的住宅用地，枫叶国际学校开学，邓城小学即将投入使用、襄阳市第一人民医院高新医院选址确定... 这里的医疗教育购物等生活配套将日渐成熟，高新区域副中心格局已经凸显，未来将满足周边近30万人的生活购物需求，甚至吸引北部邻市邓州人民来这里生活和工作。

庞公片区随着庞公别苑的开盘热销，水云墅项目不再独守阵地，汉江水畔棚改项目即将入市，人气逐渐向这里聚集。日渐繁华的东津新区，高铁站开通使用，让横贯东西的内环线车流量日益剧增，庞公这片昔日静谧的处女地热闹起来了。而这里的市政规划也日渐完善：新四中校区已建成即将投入使用；星光大道、滨江大道全线贯通，庞公路、江华路、庞鱼路等主干道断头路即将打通，与襄城主城区紧密相连；庞公凤雏大桥20年3月建成通车，即将打通庞公至樊城的快速通道；新鼓楼商场落址庞公片区.....庞公作为襄城的新中心，“现代化滨江活力新区”的功能规划逐渐清晰。开发热潮与日俱增，近两年共计出让土地32.8万方，建筑面积约55万平米，加之庞公别苑、水云墅、汉江水畔项目，满足未来近1万新家庭在此居住生活。

另外在襄州区，以襄州站为核心的区域，周边已聚集了大量的新旧项目，襄阳碧桂园、上品百合园、温哥华1972、荣华东南海、玉龙湾公园、米兰国际等，襄投·锦程、公园1873新项目也已开盘。另外今年襄州区迎来供地热潮，全区住宅供应土地71万方，其中有28万方住宅用地聚集在周边，碧桂园、阳光城等大型房企均在此布局，襄州站片区随着大量人口的汇聚，如今已日渐繁华。

六、分销盛行，房地产营销已被渠道绑架

在襄阳早年时间，13-15年之间房地产库存过大，就有部分楼盘尝试分销，把部分指定房源或尾房，委托给二手门店或者某些机构平台以几千抵几万等额外优惠，由他们进行带客，这让当时房多多、链家等电商平台红极一时。

2018年下半年开始至2019年以来，经济形势严峻，整体大环境遇冷，特别是下半年经济景气持续下行。同样在襄阳房地产市场上，项目去化周期延长、难度加大，自然到访量越来越低。传统的电话call客、形象推广、活动促销等营销模式，已无法吸引客户到访，集团不断加压的销售任务，迫使项目不得不将目标转向成交才付费的渠道公司。从年初的部分项目，到如今已有长投·正荣府、恒大御府、九街十八巷、碧桂园·嘉悦城、冠通·水云墅、弘阳·襄阳澜庭、蓝光·铭江半岛等约25家项目纷纷启用了分销渠道，多数项目甚至从入市前便使用分销续客。

以贝壳、房多多为首的渠道公司利用大数据，打通新房和二手房通道，形成了强大的地产联盟，一些房地产代理公司为了生存也开始联合二手房成立渠道公司。如今走在大街小巷，二手房门店随处可见，但门前均挂满了新房项目的销售信息。这些渠道公司一方面通过“人海战术”和“开发商给予的售楼部现场都给不了的优惠”，来给项目带来切实的成交，甚至签署对赌协议，按效果计费来绑架开发商，如弘阳·襄御澜庭、融创·滨江壹号分销占比已达高达8到9成；另一方面项目又通过这些渠道公司来释放“降价”信息，并通过现金奖励、分销大会、团队带看奖励，多渠道PK机制奖励等进行佣金补贴来进一步促进成交。

随着分销的盛行，项目给与的佣金点数水涨船高，从普遍的1-1.5个点到2.5个点，个别项目甚至达到5个点以上，部分公寓项目在6-8个点之间和商业点数都在10个点以上。高昂的佣金比例让开发商不得不挤压其他营销费用贴补，有的项目甚至全面停止了网媒、纸媒甚至户外的宣传渠道，而常规的暖场活动也必须要求带资源才能进场，常规打法失效，房地产营销几乎被渠道绑架，营销团队无法开展其他营销动作，导致项目在业界的口碑和知名度大打折扣。

另外分销的盛行，导致同一区域内，未启用分销的项目客户被分销项目拦路洗劫，项目竞争愈演愈烈；结俑不及时的项目，年底爆出被中介堵门的丑闻；通过渠道变相降价的项目成为购房者集体维权的对象……这显然不是开发商和购房者愿意看到的，更不利于襄阳楼市的平稳健康发展。因此如何正确引导房地产开拓新的营销模式，创新营销渠道，成为襄阳房地产行业持续健康发展的重要课题。

七、商品房库存保持合理区间

根据市住建局公布的数据，经到售楼部现场调查，截至2019年12月末，已批准预售尚未售出的商品住房15936套，面积193.97万平方米，按1-12月的平均去化速度算，库存消化周期约为8个月，保持在合理区间。虽然库存仅有8个月，但是19年新增住宅土地供应近200万平方米，且新开工项目较多，预计20年集中供应的可能性很大，可能会存在潜在的库存风险。

八、毛坯房已成为市场主流

19年襄阳房地产市场上，仅有恒大御府、恒大御景洋房，碧桂园·星荟、嘉悦城、御玺、长投·正荣府、汉江一品等老项目有部分精装房产品，后续新开项目除了一直走精装路线的恒大产品系恒大翡翠珑庭项目精装入市之外，宏泰越秀·星汇城、湖北交投·颐和华府、融创·滨江壹号、吾悦华府、弘阳·襄御澜庭、襄投·锦程等新项目均以毛坯入市。而同样一直走精装路线的碧桂园，也在襄阳第6个项目碧桂园·黄金时代入市时，放弃了精装修策略，转而以毛坯开盘。目前来看，毛坯房供应已占据了主导地位，成为市场主流。一方面从18年第四季度开始，商品住房成交量呈下滑趋势，今年基本横盘，且市民购房成本和压力大，导致开发商去化难度加大，另一方面今年部分精装项目交房，并不能让业主满意，维权事件屡屡发生。在开发商利润空间压缩，回款压力加大以及业主并不买账的多重压力下，开发企业纷纷弃装修，选择毛坯入市。

九、楼市全面进入改善时代  大户型成市场主流

似乎从18年开始，襄阳土拍市场的住宅用地容积率几乎均不超过3.0，19年住宅用地容积率差不多在1.8-2.8之间，容积率的降低，自然带来居住舒适度不断提升。从樊城区一线滨江区域来看，早前在售老项目九街十八巷的容积率为4.1、襄阳天下4.0、新天地5.97，而如今周边新项目蓝光·铭江半岛容积率为3.3,滨江·正荣府容积率为3.0，新进房企巨头招商蛇口10月份强势进驻襄阳摘得周边120亩地块，容积率仅为1.7-2.7之间。特别是12月份金科在樊城天元四季商圈老城区地段，摘得首块住宅用地，容积率仅为2.5。再如，东津新区老项目东津世纪城平均容积率3.0以上，新项目容积率均不超过2.5（湖北交投颐和华府2.5，宏泰越秀星汇城2.33、雅居乐·玺悦1.95、华侨城·天鹅堡1.5）。

过去市场上楼盘项目的容积率平均都在3.5-4.0之间，与以往相比，19年或近两年，土地容积率频频降低，面积更大，居住条件更舒适的改善型产品蜂拥而至。特别是随着一线房企的进驻，这些品牌房企带来的高品质的改善盘已全面渗入襄阳市场，襄阳楼市全面进入改善时代。

从数据可以看出，从17年开始，大户型的销售占比呈逐年上升态势。19年1-12月份，90—144平米之间普通商品住房销售21040套，251.29万方，分别占商品住房成交的84.67%和84.98%。而且市面上这些品牌房企入市的项目主力户型均在98-140平米之间，以三房、四房的改善户型为主，大户型已经成为市场主流。例如近期新开盘的恒大翡翠珑庭，首开511套房源，105-144的主力大户型去化达80%以上，特别是124平米的户型几乎售罄，一房难求，而82平米的小2房，户型占比仅为11%，开盘当天去化也只有40%。一方面品牌房企的进驻，其先进的开发理念和完善的产品体系，引领了襄阳住房市场的品质升级，从19年年度襄阳“双放心”首次颁发优秀户型设计奖也可见一斑。另一方面随着人们经济水平提升，对于居住品质有了更高的要求，以及在二孩时代来临，“棚改刚需”人群基本上车，房价高企的背景下，一步到位、以小换大的的改善需求比重将越来越重。

十、公寓产品增多 去化难度加大

据不完全统计，2019年襄阳市在售公寓类产品不下20家，可谓遍地开花。

在售老项目有侨丰金域、首信东方墨尔本、天贸城公寓、红星国际A区、豪景苑·光域、普陀龙湾等，也新增了中建·状元公馆、星荟·凌云公馆、众晶·华尔街、吾悦广场·领寓、东津世纪城·立方庭、绿地铂派公寓、云牧广场、紫雲台公寓等项目的入市。在这些新项目中，“双钥匙”公寓、酒店式公寓、LOFT公寓、精装修公寓等各具特色公寓产品，且面积小、总价低、配套全，给置业者和投资者提供了更多的选择。但项目增多，竞争加大，据了解在售新项目中几乎全都启用了分销带客，分销点数高达6-8个点位。而且人们也逐渐认识到其商业属性产生的一些硬性缺陷，比如首付高（50%）、40年产权、无法享受入学政策、不能公积金贷款、转手税费高昂、不通天然气、居住成本过高等等，即使总价低，即使买一层送一层，也并不买账。据了解，通过监控的几个公寓项目来看，周去化量仅在2-5套左右，有时甚至为0。如今大量住宅产品的上市供应，更是让公寓产品雪上加霜，去化难度进一步加大。