关于《襄阳市物业服务和管理办法》的政策解读

为进一步贯彻落实省、市关于党建引领社区物业服务管理改革，实现物业管理全覆盖的工作部署和要求，构建党建引领下的社区物业服务管理新体系，促进高质量物业服务全覆盖，市政府重新修订并印发了《襄阳市物业服务和管理办法》（以下简称《办法》）。现将有关内容解读如下：

一、修订背景

原《办法》自2010年7月1日实施以来，有效规范了我市物业管理工作，为解决长期困扰我市物业管理的热点、难点问题提供了有力支撑。原《办法》2015年7月已到期。为回应群众关切，切实加强和规范我市物业服务管理工作，提升物业服务管理水平，对原《办法》进行修订完善，适时出台新的《办法》非常必要。

二、主要内容

《办法》共七章四十一条，总体思路是强化党建引领、健全行业监管制度，推动我市物业服务管理工作高质量发展。本次修订的主要内容为:

（一）融入基层社会治理体系。明确将物业服务和管理纳入社区治理体系，充分运用决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的“五共”理念，建立健全社区党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人三方联动的治理格局，推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织，落实“双向进入、交叉任职”。通过总结近年来我市大力推进城市基层党建工作经验，将居民小区党建工作、物业行业党建工作的有效做法在办法中进一步巩固提升，把党的政治优势、组织优势转化为城市治理优势，进一步提高党组织领导下的物业服务管理和基层治理水平。

坚持向基层放权、赋能，推动物业服务管理重心下沉。赋予街道（乡镇）对辖区内物业管理活动的监督管理职责，并应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷；居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。此外，《办法》还有大量条文中均融入了街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会对业主大会、业主委员会和相关物业管理工作的监督和指导，真正将物业管理工作纳入基层治理体系。

（二）健全业主委员会治理结构。针对实践中业主自治能力不强，业主成立业主大会、选举业主委员会困难，业主大会和业主委员会权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、难以有效开展工作等问题。《办法》对业主、业主大会和业主委员会的权利、义务等具体内容作了进一步的详细规定，切实强化了对业委会的指导和监督，促使业委会的自治管理权在阳光下运行。对业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，街道应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。同时，明确了业主委员会委员中党员比例一般应不低于50%，主任一般由党员担任。鼓励符合条件的居（村）民委员会成员、社区党组织成员、党代表、人大代表、政协委员依法参选业主委员会成员。把好业主委员会的“人选关”，优化业主委员会成员结构，全面提升其依法履职能力。

鼓励有条件的住宅小区业主委员会聘请专职执行秘书，其工作职责和薪酬标准，在业主大会议事规则中约定。业主大会可以采用招标投标方式确定候选物业服务候选人，候选物业服务人确定后，提请业主大会会议表决，表决通过后由业主委员会与其签定物业服务合同。

（三）规范物业服务用房建设使用。新建住宅的建设单位应当按照不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米在物业区域内配置物业服务用房，业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米。

（四）推进老旧小区建立物业管理机制。对于原有老旧住宅小区、零散社区住宅及暂时难以实行专业化物业服务和管理的区域，各辖区政府应采取有效措施，积极创造条件，结合各物业区域实际，采用专业化物业服务为主、“党建+业主”自管为辅、单位管理过渡、社区保障性管理的多元管理模式，满足业主和居民的多元化需求，破解小区管理难题，促进高质量物业服务管理全覆盖。有条件的，应合理规划建设“红色驿站”，满足群众多样化需求。

（五）强化物业服务监督管理。优化物业服务监管体系，变以往建部门单级监管为市、区、街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会多级监管，通过优化监管体系，提升服务监管能力，高效快捷的协调处理物业活动中的各类问题，实现对物业行业的立体式全覆盖监管。明确各方主体责任，《办法》在进一步明确各级住建部门职责的基础上，规定县（市、区）人民政府应当加强对物业管理的领导，建立综合协调和保障机制，纳入对下一级政府的考核内容；街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内物业服务和管理活动进行监督管理，指导社区居民委员会落实相关工作；社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，负责督促业主委员会（小区物业自管组织）、物业服务企业和其他物业服务人履行职责。通过明确各方主体责任，有效杜绝了相互推诿、相互扯皮的现象。

《办法》还规定了物业服务企业应规范信息的公示，以及物业服务企业在物业服务活动中应当履行的义务和物业区域内禁止的行为的具体内容。明确建立物业服务行业信用档案，实行行业信用管理，优化市场竞争环境，推动形成优胜劣汰的市场环境。