“史诗级”松绑！上海楼市新政落地，影响超预期

靴子落地！今天，上海五部门联合出台“沪七条”楼市新政，打响了节后限购松绑“第一枪”。

政策核心内容划重点：

一、非沪籍购房门槛“史诗级”松绑

·外环内社保“3改1”；

·外环内3年社保可买2套；

·持《上海市居住证》满5年及以上无需社保或个税可购买1套住房

二、公积金最高贷款额度大幅提升

·最高可达324万元，全国领先；多子女家庭二套也可上浮20%至240万元

·公积金贷款“认房不认贷”，只要无住房或仅有1套住房，且公积金已结清，再次购房可申请公积金贷款

三、房产税调整

·沪籍家庭成年子女家庭，若置换后属于唯一住房，暂免征房产税

这不是一次常规的政策微调，而是一次精准发力、力度超预期的稳市场组合拳，政策影响覆盖面广，且中长期影响将持续释放。

非沪籍家庭购房迎来全面松绑，这是政策最大的亮点。以往单纯依据社保年限和区域划分的调控逻辑被打破。

首先，外环内外购房门槛统一，社保或个税年限大幅下调，外环内由3年改1年，大幅降低了新市民、青年人进入中心城区的门槛，更重要的是，消除了外环内外的年限差异。

第二，首次将核心城区向非沪籍开放二套改善性住房需求，社保或个税缴纳满3年及以上的非沪籍群体可在外环内可购买2套住房，将有效释放一部分支付能力较强的“新上海人”的置换潜力。

第三，政策的一大突破点在于，对于持有《上海市居住证》满5年的非沪籍群体，不再要求同时提供社保或个税证明，在全市范围内限购1套住房。这一举措精准覆盖了大量从事城市基础服务、或由总部外派至上海工作，但因社保未在沪缴纳而长期被排除在购房市场之外的群体。

从当前北京、上海、深圳房地产政策对比可以看到，在限购政策不会全面放松的情况下，此次上海政策释放出最大的诚意。

外环内非沪籍只需要1年社保，相较于北京五环内非京籍2年社保，购房门槛大幅下降。

另外，开启居住证购房资格“通道”，只要居住证满五年就可以购买一套房。可以说，当前上海购房政策在资格上的限制已大幅放松。

在降低购房门槛的同时，新政着重通过金融财税协同发力，降低购房成本，激活需求释放。

公积金贷款额度的显著提高是另一突出亮点。首套住房公积金最高贷款额度由160万元直接提升至240万元，若叠加多子女家庭（上浮20%）及绿色建筑（上浮15%）优惠政策，最高可达到324万元，此额度水平已处于全国领先。

与此同时，公积金贷款套数认定优化为“认房不认贷”（结清贷款后再次购房可申请贷款），并且将对多子女家庭的支持范围扩大至二套房，这都将极大地提升置换家庭获取信贷的可能性。

公积金政策实际是上海精准施策中非常到位的一条，作为成本较低的杠杆方式，公积金额度提高以及公积金“认房不认贷”，相当于变相“贴息”，将有效支持大部分购房群体。

以首套房最高额度240万元来、20%首付来测算，在不使用商贷的情况下将撬动最高总价300万元的房子，2025年全年总价300万元以下二手房成交占比达到64%，也就是接近三分之二的二手房购房群体将获益。若以最高贷款额度324万元来计算，将撬动总价400万左右的房子，参考上海2025年总价400万元以下二手房成交占比达77%来看，受益群体覆盖面还将更大。

另外，外环内购房年限放宽，政策的影响面还利好新房，从数据来看，2025年上海新房成交面积中，有45%的比例是来自于中环内。政策推动下，中心城区的改善性需求将逐步释放。

从政策的作用来看，更重要的是对楼市的中长期影响，预计在接下来的十个月，本次政策效果将持续释放它的作用。

一方面，“新上海人”的首次置业与改善性需求将被激活。外环内社保年限降至1年，将直接促使一批已在上海稳定工作但此前被拒之门外的年轻客群进入市场。而针对“满3年”群体的增购政策，有望释放一波中心城区的改善性需求，直接利好内中环的改善型项目。

另外一方面，无论是居住证满5年群体入场买房，还是公积金大幅提额以支持改善需求，都将有效盘活当前市场的置换链条。结合春节前上海已在浦东、静安、徐汇试点的国企收购二手房“以旧换新”政策，此次限购松绑形成了从“卖旧”到“买新”的政策闭环。今年1月上海二手房成交2.28万套，呈现强势开局，已然为市场注入暖意。此次政策释放了明确的“稳楼市”信号，预计3月“小阳春”的成交量将在此基础上进一步增加，房价也有望加速脱离底部区间。

上海作为全国房地产市场的风向标，此次政策调整可谓诚意十足，外环内年限放宽将影响45%的新房销售面积，公积金贷款额度增加将有至少三分之二的二手房群体获得实在的利好，而政策的作用持续释放对市场回稳具有重要的支撑作用。

此次上海政策调整并非简单的“托市”，而是向市场释放“稳定楼市”的信号，对稳定全国房地产市场信心将发挥重要的积极作用。