如果“租购并举”到了，“租购同权”还会远吗？

近期租购并举已经成了房地产界的一个热词，盘点各大新闻媒体标题，租购并举和与之相关的词已经燃起来了！

上个月以来，中国各地的房地产调控政策从抑制投资、投机转为鼓励购租并举，对于广大的中低收入者来说，根据购买能力确定自己的置业选择，也逐渐会有更多相应的权利制度保障，的确是一个好消息。

一直以来，住房供需矛盾是房地产市场的重要特征：由于城市发展的不平衡，市场分化越来越明显。特大城市房价高是一个不争的事实，而中小城市去库存的任务却越来越多。这一现象出现的原因，主要是特大城市各方面的优质资源吸引全国各地的人们前来，而在大城市生活、工作并没有那么简单，购房、落户、子女教育等一系列问题相继出现。于是进入特大城市的非当地户口者，感到举步维艰，仅房产置业一项就焦头烂额。不用说学区房，就是小高层，其平均价格也让他们望洋兴叹。购房，成了城市中多数中低收入者可望不可即的奢望。

而现在，各种租房利好政策使得租房跨入了新时代，可以预计未来一段时间，租购并举、租购同权一旦落实，各大城市可以进一步优化人力资源配置，也可一定程度上缓解住房供需矛盾，从而推动新型城镇化建设稳健发展。

那么租购并举是什么？租购并举意味着租房买房会有一样的权益吗？如果不是，那么租购同权还有多远？这里我们提供一种思路，理性看待很重要。

什么是租购并举

简单来说，租购并举就是对于最重要两种房产置业形式：租房、购房，房地产调控政策给予一并支持。就是说对具备购房能力的常住人口，支持其购买商品住房。对不具备购房能力或没有购房意愿的常住人口，支持其通过住房租赁市场租房居住。

看起来租购并举也是两种住房制度的并行，但实际上，两者存在严重的不平衡性。购房制度已经十分健全，全额付款、按揭贷款、分期付款、公积金贷款等等，可谓“条条大路通罗马”，但是反观租赁制度，虽然谈不上寸步难行，但是制度尚需完善，问题接踵而至。租赁双方的不确定性，流动性强，规模小，操控难度大。建立健全的租赁制度还需要时间，至于一个健全的租赁市场体系，中间涉及问题更多。

租购并举的时代已经来临

去年国务院发布的《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中提出要完善城镇住房制度，并进一步指出对符合条件的低收入住房困难家庭，通过提供公共租赁住房或发放租赁补贴保障其基本住房需求。住房保障采取实物与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。加快推广租赁补贴制度，采取市场提供房源、政府发放补贴的方式，支持符合条件的农业转移人口通过住房租赁市场租房居住。

这一发布，标志着政策支持租赁市场的落实，之后，推行全国试点城市出台政策响应租购并举。

今年7月24日下午，上海首批公开出让的两块租赁住房用地，在上海市土地交易市场成交。这拉开了租赁市场规模化经营的序幕，如果经营得当，操控得当，这等于在租赁住房市场上打开了一片新天地，意味着租赁市场也可以不断发展，逐渐成为真正能与购房市场匹敌的一大产业。

当然，市场的运营还需进一步观察。租赁住房用地有了，建筑规划怎么办？租赁方式怎么定？都还需要斟酌完善。然而，正像当初改革开放一样，摸着石头过河，石头虽然多，但是我们最后还是要过河，因为我们的目标就在河对面。上海的租赁住房用地怎么用是很重要，但租赁市场规范化的道路已经打开了。

在租赁市场上，上海并非一家独秀，继八部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》后，已有佛山、郑州、沈阳、武汉、成都等试点城市公布了相关措施。

根据《21世纪经济》报道，7月，住建部已会同有关部门选取了广州（楼盘）、深圳、南京（楼盘）、杭州（楼盘）、厦门（楼盘）、武汉、成都、沈阳、合肥（楼盘）、郑州、佛山、肇庆（楼盘）等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

7月31日，《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案（送审稿）》审定通过。其中提出，成都市属国有住房租赁公司将新组建或依托现有国有企业组建，主要开展租赁住房、人才公寓的建设和运营。

此外，成都将逐步将现有政府投资和管理的公共租赁住房和国有住房租赁企业建设和运营的租赁住房、人才公寓，交由住房租赁企业管理，支持企业向机构化、规模化方向发展，力争到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。

在盘活存量房屋方面，成都鼓励个人将闲置住房委托住房租赁企业运营管理，建立长期稳定的合作关系。

武汉也将选择不少于5家国资企业、5家民营房地产开发企业、10家住房租赁企业，作为住房租赁规模化经营试点企业，争取于2017年底之前实现住房租赁项目落地，新增租赁住房7000间，面积不少于30万平方米。

目前上海的租赁市场交易已经说明，租购并举正在实施。而其他各大城市正在积极响应，未来一段时间这项政策还会发展到中小城市。毕竟不解决住房矛盾，房地产界会陷入僵局，房产置业的困境对城市各方面发展都没有好处。如果租购并举运营得当，那么它于国于民都是一项好措施。所以说随着政策形势的发展，租购并举会有光明的前途。

房产界的广阔蓝海：租购同权道路曲折，前途光明

既然租购并举已经开始了，那么租购同权是不是也一起到来了呢？

7月22日，第17届博鳌（楼盘）21世纪房地产论坛上一位学者公布数据称：“2016年中国房地产市场总规模超过20万亿，在三足鼎立大格局中新房12万亿，二手6.5万亿，租赁1万多亿，这从侧面反映出，我国租赁市场发展依然滞后。”其实19:1的比例直接说明了租赁市场规模小，与整体房产市场的发展很不协调。当然从另一个角度来说，政策调控的有利形势下，租赁市场很有发展潜力。

租购并举需要健全的租赁市场，而眼下租赁市场租赁方与租户之间只是交易，尚未形成真正市场。即使是特大城市的部分地区，比如北上广深，其租房需求主要集中在合租和单间，整租需求相对较弱。租赁市场的现有情况更为复杂，公寓出租形式多样，租赁机构参差不齐，房源质量差距大。

发展专业的租赁机构，让整租式运营、分散式出租都更加有序，不是一批利好政策发布就能办好的。就像购房运营一样，这尤其需要发展出几个甚至更多的大型租赁公司承办方。现有的租赁机构必须发展成大型企业、公司，这些都需要具备租赁经验的领导人才拿出方案，既要细致规划租赁的每一步流程，又要促进租赁企业的规模化经营，这样租购并举才能走得更远。

至于租购同权，不管专家学者们如何分析，目前在租购同权方面的探索成绩不容抹杀。

根据《21世纪经济》报道，广州在八部委通知之前，发布了《加快发展住房租赁市场工作方案》，其中提出的“赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”

成都提出，符合申领居住证条件的居民凭房屋租赁合同备案凭证可申请办理居住证，居住证持有人按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。

沈阳提出，建立承租人居住证权利清单，不断扩大承租人权利。2018年12月底前，持有居住证的承租人按照法律法规规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务，实现购租同权。

武汉也在《征求意见》中提出，将结合实际情况，适时研究出台符合条件的承租人子女就近入学等基本公共服务政策措施。

并不在此次12个租赁试点城市之列的无锡甚至提出，自9月起，取消购房60平方米落户政策，允许租赁住宅落户。

郑州也提出，在县（市）、上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所（含租赁）的人员，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根据本人意愿在当地申请登记常住户口。

眼下，这些政策尚未得到具体实施，在一些情境下，要想获得完全的城市身份，房产仍然几乎是某些关键环节的唯一通行证。但是我们坚信，对城市而言，发展住房租赁市场，不但有利于去库存，同时还有利于促进新型城镇化的协调发展。政府、房地产公司乃至租房者都愿意看到这一市场的成型，而这一市场需要走向公共权益获得这一条路上，探索“租购同权”虽然道路曲折，但是前方必然会是一片光明！

目前来说，对于租赁住房，我们不能盲目乐观，但是也不能盲目消极。但现在租购并举已经开始，那么租购同权也将会是住房制度改革的重点，房地产界会出现一片新天地，我们拭目以待吧！