从“香饽饽”变成“烫手山芋”：高价地成风险集聚点

“房地产行业未来最大的风险就是地买贵了”，孙宏斌的这句话正在得到市场应验。

在市场趋于平稳，政策没有松动的迹象下，“地王”们正遭受市场风险和政策风险的双重夹击，曾经的“香饽饽”如今变成了“烫手山芋”。

根据中原地产数据显示，2016年以来50宗高价地中，因资金压力，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。

“地王”成烫手山芋

近日，北京总价第三高地块——丰台地王侨禧项目正经历股权的第三次变动。2015年，华侨城、华润、招商联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平方米公租房的代价获得项目用地，而这一价格也成为当时丰台区地王，北京总价第三高的地块。随后，华润、招商以“地块最终成交价格超出授权价格”为由相继退出侨禧项目，华侨城持股100%。

直至今年8月，华侨城以51.83亿元出售侨禧项目49%股份给泰禾集团。而近日，华侨城再度在北京产权交易所挂牌项目剩下的51%股权，合计转让对价56.8亿元。至此，华侨城全部退出拿地两年后仍未入市的侨禧项目。

事实上，烫手的“地王”并不是只有这一个。南京京奥港地王项目日前也被爆出因欠施工款而停工，虽然京奥港方面对此否认，但仍可看出企业目前所面临的窘境。

资料显示，2016年4月15日，经61轮竞拍，北京京奥港集团有限公司力压中南、栖霞建设、新城等众多房企，以47.6亿元摘得麒麟G09地块，楼面价22353元/平方米，溢价率达到163%，成为区域新地王。而彼时该区域新房售价仅为16000元/平方米至18000元/平方米。与之形成对比的是，在一个月后的5月13日，中南以48亿楼面价拍得紧邻京港澳项目的中南熙悦项目地块，楼面价为19195元/平方米。

值得注意的是，京奥港项目拍地金额47.6亿元中，母公司中融信托提供融资34亿元，利率是6.4%至6.6%，于2017年底到期。同时，京奥港申请了由中信信业基金发行的“凤凰8号-京奥港专项投资私募基金”，发行规模1.7亿元，利率高达8.7%-9%。

对于部分房企激进的深层原因，一位不具名的业内人士表示，近两年来一些中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张，是为防止被大房企吞并，增加企业规模。“中小型房企赌博的心理就是等也是死，扩张则或许还有机会。”该人士说。

高价地成风险集聚点

过去两年的流动性偏宽松，被认为是房地产市场快速升温的主因。这不仅刺激交易量大增，也导致资产价格上涨。多数分析人士认为，一旦市场下行，资产价格缩水，或价格增速放缓，资金回报率就难以满足。

其中，相比分散、稳定的按揭贷款，开发贷违约的风险更大。因为最近两年的高价地，都将面临后续开发和入市的难题，这些土地大多利用杠杆获得，沉淀的资金规模也较大，对市场风险的抵抗力相对较弱。

在以往的房地产市场下行周期中，高价地往往是风险的集中点。易居克而瑞的一份报告显示，去年成交的50宗“地王”，到今年11月中旬有14宗尚未开工、29宗已开工未开盘，已开盘的7个项目受困于限价政策，去化表现平平。

链家研究院院长杨现领也认为，“防风险”是中央经济工作会议对房地产内容表述的核心部分，这不仅包括房地产市场本身的金融风险，还包括上下游很多相关领域。

对于房地产市场究竟沉淀了多少金融资本，目前并无确切的统计数据。全国房地产商会联盟执行主席顾云昌认为，按照正常逻辑，M2增速=GDP增速+物价指数。但最近几年来，M2维持相对高速增长，导致前者一直大于后者。这说明大量货币流向大宗资产领域，造成资产价格上涨。这其中，房地产吸纳的资金规模不容忽视。

“银行早就不给小房企贷款了，这些企业靠什么活着？信托、私募，还有大量的民间融资。”福建某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，今年前11月房企开发投资规模超过10万亿元，除了4万亿的直接来源外，还有相当部分间接来自于银行和其他金融机构。

更重要的是，这些小房企本已举步维艰，但随着本轮市场的升温，尤其是三四线城市楼市在发力，很多小房企起死回生，并谋求进一步发展。若把这部分计算在内，房地产业沉淀的金融资本规模将更加可观。

风险防控常态化

12月20日，中央经济工作会议公报发布，提出在今后三年重点防控金融风险，促进形成“金融和房地产”的良性循环。不仅要求更加具体，期限也更为长久。会议提到的金融风险中，也包含房地产，这也说明中央对金融和房地产风险的空前关注。与其他实体产业相比，房地产与金融系统的联系十分紧密，有效防控房地产领域的金融风险，不论是对金融市场，还是房地产市场来说都显得十分重要。

“2007年的美国次贷危机，1997年的亚洲金融危机，乃至1991年的日本经济危机，都是由房地产引发的，这些危机造成的影响十分深远。”顾云昌表示，与其他实体产业相比，房地产与金融系统的联系十分紧密，房地产市场风险一旦发生，很容易引发金融领域的系统性风险。

业内专家认为，本轮房地产市场的周期性高点正接近尾声。从今年四季度开始，市场下行的趋势出现，使得“冬天”很可能延续至明年，甚至后年。加之债务到期的压力，以及流动性收紧预期，未来房企的资金面难言乐观。

一旦房企出现资金链断裂的情况，或者个人按揭贷款出现违约，金融领域将被波及，并可能产生连锁反应。今年的房企到位资金中，有超过4万亿直接来源于金融机构——前11月，房企国内贷款22649亿，个人按揭贷款21612亿元。再算上其他渠道，房地产市场沉淀的金融资本规模已经相当庞大。