2017年全国楼市大事件

一，3．17新政开启五限时代，2017堪称调控密集年

2017年3月17日,北京率先打出了调控重拳。根据北京“3.17”新政规定,购买普通二套房的首付比例不低于60%,购买非普通二套房的首付款比例不低于80%;在确定购房套数时,采用“认房又认贷”的原则,即便名下无房但有贷款记录,也将被认定是二套住房。

在北京楼市新政的带头作用下,全国主要城市纷纷跟进收紧了楼市政策。上海、广州、深圳、杭州、成都等其他城市发布政策密集程度超过往年，部分城市调控政策的严厉程度甚至超过北京。截至12月底，年内累计超过100个城市以及相关部门（县级以上）发布房地产调控政策，业内统计的政策发布次数超过250次。全国进入了限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”，2017年房地产行业的调控政策也被称为“史上最密集”。

点评：综合来看，各地方程式积极探索建立地方性政策机制，在相关部门对各地住房、土地和金融市场监测的基础上，分别做出风险提示或启动调控加码措施。调控范围从一线、二线扩展到三四线，参与城市超过百个；调控的手段有限购、限贷、限价、限售、限商等等，层出不穷；调控的对象也从开发商延伸到了中介机构，二手房业主；其他诸如离婚买房、商改住等众人皆知的擦边球也迎来了整顿。全年调控力度大，时间长，可谓空前。

二、雄安新区横空出世，探索未来发展模式

4月1日 ，中共中央、国务院决定在河北雄安设立国家级新区。雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。设立雄安新区，对于集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎，具有重大现实意义和深远历史意义。

点评：雄安新区的设立，是以习近平同志为核心的党中央作出的一项重大的历史性战略选择，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。雄安新区将高起点规划，高标准建设，承担起中华复兴，走向世界的中国文化范式及发展模式的策源地及样板示范区的历史使命。未来形成南深圳、东浦东、北雄安、中武郑的驱动格局，与其他核心经济区、自贸区一道，对接“一带一路”等重大的全球性的国家战略。看中雄安新区的发展前景，不少炒房者闻风而动，对此国家表态，雄安新区不是冒险家的乐园，更不是投机客的天堂，越有人在炒房上做文章，越须重申房子不是用来炒的。从政策制定到监督实施，从源头治理到有违必惩，让所有环节都不失守。房价不“飙车”，雄安才会安。

三、宝万之争尘埃落定 王石卸任郁亮登场

6月9日，万科发布公告称，恒大将持有的14.07%万科股权以292亿元的价格转让给深铁集团，万科股票将于6月12日复牌。至此，深铁持股比例升至29.38%，全面超越宝能，成为万科第一大股东地位。6月30日，万科在深圳举行年度股东大会，宝能方并未派人到现场参加万科股东会。从2015年7月份宝能首次举牌万科，到万科董事会改选落定，历时整整两年的“宝万之争”在多方力量博弈之下，由国企深圳地铁集团出面终结。此次股东大会现场公布了各项议案的投票结果，新任董事会成员提名全部获通过，郁亮正式被任命为万科集团新任董事长，王石正式卸任万科集团董事长一职。

点评：万科集团的一举一动总能成为舆论热点，中国房地产业的黄金时代成就了以王石为代表的老一代地产企业家，进入中国房地产业的白银时代，年轻一代的“郁亮们”如何再造历史，值得期待。万众瞩目的宝万之争尘埃落定！此事堪称中国股市诞生以来剧情最为精彩的资本大戏，这个案例将来一定会写进各种财经教科书。事实上，随着万科股权之争的走向逐渐明朗，已有不少专家学者开始对此进行复盘与反思。此后，银监会、保监会、证监会连续出台了一系列政策，加强对混业经营的监管、弥补现有分业监管模式漏洞。

四、租赁市场布局启动、国有平台陆续建立

7月18日，住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁市场，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。其中，广州市政府办公厅出台16条租赁新政，既包括租赁住房用地纳入年度土地供应计划、成立广州住房租赁发展投资有限公司等宏观政策，也包括允许满足条件的租房人群子女入读义务教育学校等微观措施，引发公众热议。8月底，武汉组建第一批5家国有住房租赁平台。此外，上海和成都也开始着手成立国有住房租赁公司。

点评：该政策既为房地产行业的发展指明了方向，也为社会勾画出了“居者有其屋”的美好蓝图。“租购并举”凸显了租赁市场的重要性，多主体供给、多渠道保障的途径也认可了不同市场主体的价值。随着租购并举战略的实施，未来楼市将向解决民生需求的方向倾斜。国有租房公司的成立，更标志着国家对租赁住房市场的重视提高到了前所未有的高度，也是坚决落实“房住不炒”的信号。

五、重拳整治违规行为、检查风暴席卷全国

今年8月份开始，多地陆续掀起房地产违规检查风暴，对于误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规销售行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则追究刑事责任，限制拍地甚至禁止市场准入。11月份，住建部、发改委联合发布《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》，将重点对北京、南京、苏州、杭州、嘉兴、合肥、济南、青岛、郑州、长沙、广州、佛山、海口、三亚、西安进行交叉检查。据有关人士介绍，此次检查不再由地方自行检查，而是由其他省份相关检查人员进行检查。例如北京由浙江带队检查，浙江则由广东相关部门负责。

点评：权威人士指出，此次检查是首次进行跨省大检查，跨省检查是为了减少包庇违规行为，避免检查受到不必要的影响或干预。目的是为了促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。尤其是，价格是反映房地产市场冷热程度的重要指标，此次价格检查的目的是为了保证价格反映的是市场真实状况，同时实现调控目的与价格的内在统一。

六、阿里京东进军房地产、住房租赁市场成新风口

8月9日，杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作，将打造全国首个“智慧住房租赁平台”，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。10月10日，支付宝宣布，租房全部免押金。无独有偶，另一个电商大佬刘强东也宣布进军房地产。10月20日，北京住建委网站公告显示，京东集团成为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位。24日，京东正式宣布扩展业务版图，进军房地产市场。

点评：借助大数据公司成熟的产品技术能力并注入互联网创新基因，住房租赁市场多年来房源失真、中介人员失信等备受诟病的行业顽疾有望得到解决。特别是在国家大力推进住房租赁市场的背景下，随着大量机构的加入，意味着将有更多的资金和资源进入租赁市场。预计到2025年，中国的房屋租赁市场规模将增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。机遇与挑战总是并存，互联网经济与房地产的结合巨大的市场潜力会不断吸引众多企业涌入，在各自细分领域内不断地发力来进行尝试探索，催生出很多具有创新意义的新经济模式。

七、融创并购扩张异军突起  万达轻资产化探索转型

说融创的孙宏斌是并购狂人一点也不为过，2017年，他先是用150亿元拿下了乐视，后又全盘接手万达文旅项目，2017，孙宏斌在并购市场已经烧掉了1000多个亿，而根据CRIC和中国房地产测评中心数据显示，2017年融创全年累计业绩达3620亿元，位列第四。而且在土地市场上同样表现不俗，融创中国2017年新增土地货值高达14358.5亿元。

而万达王健林选择了另外一条道路，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店，以199.06亿元的价格转让给富力地产，同时将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%的股权，以438.44亿元的价格转让给了融创集团。两项交易合计总额637.5亿元，成为目前中国地产史上最大规模的并购案。

点评：2017年，融创是当之无愧的收并购之王，此外大举并购的还有万科、泰禾等。房企要想快速扩张，一般有两个办法：一是自己拿地做项目，另一个就是并购，直接获得别人的土地和项目。在地价不断攀升的今天，并购最大的好处在于，可以用相对低廉的价格获得土地。而万达走轻资产化的道路，也是源自于对市场的不同理解，文旅项目后期投入巨大，与轻资产战略不符；同时万达在过去几年的发展中大量投资于二三四线城市，随着房地产周期的下行，万达积累下的不良资产将会越来越多，而集中力量做转型成为万达的生存战略。

八、首单租赁住房REITs获批  资产证券化再添新样本

10月23日，国内首单央企租赁住房REITs——中联前海开源保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过，发行总额达50亿元。REITs就是“房地产信托投资基金”，它是房地产证券化的重要手段。保利之所以能成为首家发行租赁住房REITs的房企，一方面是得益于央企的融资能力较强，另一方面也是因为保利拥有较多的自持土地，且在租赁住宅方面也具备一定的运营能力。据悉，该产品总规模达50亿元，并以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9：1，优先级证券评级为AAA。

点评：该产品的落地，为国内租赁住房资产证券化再添新样本，推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。近年来，国务院及相关部委多次印发意见，鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设，推进REITs试点亦被多次提及。对于保利租赁住房REITs的落地，市场认为，其作为国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs，将具有很好的市场示范效应，对国内REITs的进一步发展，乃至公募REITs的推出将发挥积极的推动作用。

九、建立房地产长效机制，加快住房制度改革

12月初，中央政治局会议分析研究2018年经济工作指出，2018年要引导和稳定预期，加强和改善民生，要加快住房制度改革和长效机制建设。12月下旬，中央经济工作会议再次提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

点评：当前房地产调控因城施策的政策显然还需继续贯彻下去，但是也需要关注不同区域房地产市场调控加深带来的一些负面影响，降低调控对市场正常供需的扭曲，注意防范调控对房企带来的资金链风险。因此，在调控的同时加快房地产长效机制的建设，对促进房地产市场健康平稳发展，具有十分重大的意义。房地产长效机制是指有利于房地产市场持续、稳定、健康发展的政策组合。未来，要形成的住房制度包括居住用地、商品房、租赁房、公租房等。现在很多地方的住房供应主体是唯一的，今后应该是多主体、多渠道的。住房市场中不应只有售卖市场，而是租赁市场和售卖市场并行，在特大城市租赁市场的增长速度可能会更快一些。

十、房企5千亿时代来临  行业集中度进一步提高

据CRIC和中国房地产测评中心数据显示，碧桂园2017年累计业绩为5500.1亿元、万科地产为5239.0亿元、中国恒大为5131.6亿元，位居前三位，三巨头的行业集中度达到了12%，比2016年上涨了3.1%。2017年，TOP200房企各梯队集中度均有较大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度较大，提升近10.6个百分点至45.9%。而TOP100房企集中度达55.5%。未来几年，房地产行业依然是强者恒强的时代。

点评： 房地产企业“5000亿时代”已经开启，市场集中度将进一步提升，而且随着政策长期化和市场周期的拉长，预计未来2-3年，前三名企业销售业绩合计将超过2万亿元，前30强房企将卖掉全国70%的房子，达到70%+30%的行业格局。2018年行业整合将继续加速，“大鱼吃小鱼”现象更为常态化，资源整合能力成企业决胜关键。