市场动态及周期研判分析（2019年上半年度）

全国市场动态

融资收紧：二季度以来房地产行业融资环境边际收紧，管控土地市场热度，平稳市场预期。

政策：短期仍有韧性，中期宽松预期加强。

土地热度：融资边际收紧，房企短期现金流影响相对有限，更多影响在于未来再投入的预期，下半年拿地力度可能减弱

中期供应：近期新开工持续高增长，未来中期供应风险加大，一二线仍在安全范围，三四线风险预警。

周期研判

一二线：复苏大趋势不变，但市场受政策压制，复苏表现弱于年初预判，尤其核心城市限价，上半年高价拿地企业面临风险。一二线整体基本面较好，量价调整也较充分，如未来政策没有进一步加强，预测未来半年内（2019年Q4）市场仍将逐步复苏。

三四线：上半年三四线市场加速下行，与年初判断一致。预计三四线进入弱牛期滞后于一二线3-4个季度，预计2020年H2进入弱牛。

全国市场动态

Q2以来行业融资环境边际收紧，管控土地市场热度，平稳市场预期；

整体土拍热度有所降温，房企回归理性；

未来投资增速承压，Q4政策预期有望宽松；

房企加速库存变现，未来中期供应风险加大；

住宅市场三、四月升温明显，五、六月热度稳定。

【融资】Q2以来房地产行业融资环境边际收紧，管控土地市场热度，平稳市场预期

历史来看，房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动。2019年以来土地市场有所回暖，融资管控意在平稳市场预期。房企短期现金流影响相对有限，更多影响在于未来再投入的预期，下半年拿地力度可能减弱。

3月融资量井喷达峰值，随之渠道收窄，窗口期结束

23号文后信托融资受限

信托融资：2019 年5月17 日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》（23号文），其中提到信托机构按照相关要点开展整治工作。后续房地产信托增速将进一步收窄。对于房企而言，这意味着原本相对宽口径、高成本的一大融资渠道提升了门槛。

【土拍】6月核心地块竞争仍然激烈，但整体土拍热度有所降温，房企回归理性

6月监测的101城里共有76个城市有土地成交，降温预警城市有36个，占比48%，整体热度有所下降。

6月各线城市土拍和房企拿地的整体热度均有所下降，房企预期下降，回归理性。

优质地块竞争仍然激烈，但重庆、昆明、武汉、金华等城市出现土地流拍，部分是因为地块本身条件不好，但也有房企预期下降的原因。

【开发投资】土地财政贡献趋势下降，未来投资增速承压，Q4政策预期有望宽松

投资增速平稳，政府当前调控定力仍较强

1-5月房地产开发投资额继续保持两位数增长。投资额依然保持稳定增长一方面来自新开工及施工建安费用的稳定增长，另一方面由于去年土地市场的火热，19年上半年政府的实际土地收入（“土地购置费”）增速依然较高。

当年卖地价款开始下降，未来投资增速面临下滑，政策预期有望宽松。

数据显示当年新增土地合同价款（“本年土地成交价款”）已经开始下降，同比增速从2019年2月开始连续下跌4个月。

土地成交价款领先于土地购置费，而土地购置费又是房地产投资重要组成部分，预计下半年四季度房地产开发投资增速将实质放缓。维稳诉求下，地产行业高压政策有望边际放松。

【中期供应】房企加速库存变现，行业融资收紧后对销售回款依赖度提升，新开工持续高增长，未来中期供应风险加大

新开工增速近两年持续高于销售增速，市场供求格局已从“去库存”转向“增库存”。一二线总体安全，三四线19年以来“新开工/销售”比值已回升到127%，未来半年销售回暖乏力，潜在供应加大将形成市场风险。

【需求】新房成交：上半年累计下跌，城市分化，一二线好于三四线，6月环比止跌回升

1-6月新房成交一线与沿海二线率先回暖，高于去年同期，6月一线高位回落，二线城市加速回升，6月整体成交环比上升5%。

长三角部分城市成交放缓，如金华、衢州、平湖、丽水、湖州、镇江、扬州、句容等。

成交持续回升城市：昆山、盐城、无锡、中山、昆明、厦门、珠海、武汉、南京、南宁、济南等。

【需求】二手：前高后低，小阳春后市场放缓， 挂牌报价下调，后市信心不足

1-6月链家25城二手成交量累计同比上涨14%，3月小阳春后成交涨幅停滞，5月环比微涨后，6月环比再度下跌4%。

链家挂牌房源中，上调价格的房源占比从4月第四周开始回落，419政治局会议对市场预期及信心带来负面影响，但6月下半月开始调价趋于平稳。

市场总结

三、四两月升温明显，五、六月热度稳定

6月整体住宅市场热度与5月基本持平，但因供应增加、去化率下降、去化周期增长有降温的城市增加。

6月住宅市场数据更新了55个城市，其中上行35个，升温提示3个（惠州、温州、常州）；

受到供应结构的影响，去化率略有下降，去化周期增长，但整体市场维持稳定的降温预警城市有8个（南昌、温州、广州、合肥、徐州、泉州、中山、青岛），下行8个（北京、长沙、抚州、荆门、荆州、湘潭、株洲、宜昌）。

周期研判

一二线：复苏大趋势不变，但受政策压制，复苏表现弱于年初预判，预计Q4触底回升。

三四线：加速下行，维持年初判断，预计2020年H2后进入复苏二手房价跌量稳，“419”后客户信心回落，报价下调。

一二线：复苏大趋势不变，但受政策压制，复苏表现弱于年初预判，预计Q4触底回升

2019年上半年一二线市场“先扬后抑”，Q1政策维稳，资金面松动，市场下行势头减速，进入筑底。4月中政策信号再度收紧，市场有所放缓，市场表现弱于年初预判。但一二线整体基本面较好，调整也较充分，如政策没有进一步加强，预测未来半年内市场仍将逐步复苏。

三四线：加速下行，维持年初判断，预计2020年H2后进入复苏

2019年上半年三四线市场加速下行，与年初判断一致。预计三四线进入弱牛期滞后于一二线3-4个季度，预计2020年H2进入弱牛。

（省房协房地产市场监测分析专委会副主任单位 世茂华中区域）

来源：  湖北省房地产业协会