【视点】一二线城市筑底复苏大趋势不变 三四线城市下行压力加大

【市场表现及预判】

新房市场

上半年市场局部回暖，当前开发商促销意向还较弱 。下半年面临销售进一步放缓（一二线压制，三四线调整） 、购房者信心回落，融资全渠道紧缩，市场促销力度可能加大。当前各家货量较充足，业绩尚有保障，但利润空间或将趋弱。

土地市场

 随融资多渠道收紧，房企下半年拿地力度将减弱，土地市场大概率降温。

“高负债”房企及小型房企资金链承压，大宗资产包收购机会或增多。

【周期研判】

一二线：筑底复苏大趋势不变，但受政策压制，复苏表现弱于年初预判，7月继续筑底。

政策基调转紧

4月19日

政治局会议，习总书记重申房住不炒，落实好一城一策、  因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制

5月18日

住建部在此前对6个城  市进行预警提示的基础上，又对新建商品 住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、  南宁4个城市进行了预警提示

7月30日

政治局会议，坚持“房住不炒” 的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

土拍政策调整，平抑土地市场

杭州

主城区涉宅用地溢价率上限由50%调至30%，溢价率封顶后进入竞自持

苏州

将土地竞价超过土地出让市场指导价25%后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10-25%

合肥

禁止有关联的母公司、子公司同时参与土地拍卖，杜绝“围标”，违者两年不得参与合肥市范围内的土地竞拍

东莞

终次报价所报价与平均价相差的绝对值最小的为竞得入选人

房企融资多渠道收紧

5月17日

银保监会发布（23号文），其中提到信托机构按照相关要点开展整治工作。房地产信托将进一步收窄。对于房企而言，这意味着原本相对宽口径、高成本的一大融资渠道提升了门槛。 

7月12日

发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

8月8日

银保监会《关于开展 2019 年银行机构房地产业务  专项检查的通知》，重点检查32个城市的银行在房地产融资业务中的违规情况

三四线：加速下行，维持年初判断，预计2020年H2后进入筑底复苏

2019年7月三四线市场继续加速下行。预计三四线进入弱牛期滞后于一二线3-4个季度，预计2020年H2进入弱牛。

【土地预警】土拍热度持续降温，房企拿地趋于理性

7月监测的101城里共有69个城市有土地成交，降温预警城市有45个，占比65%，整体热度持续下降。

7月多城市限地价、限房价政策出台，房企融资收紧，各线城市土拍和房企拿地热度加速下滑。

长三角核心城市南京、苏州、杭州地价均有不同程度下调，西部核心城市西安、成都、重庆的核心地块维持热度。

城市说明：共101个城市，世茂进入64个

一二线城市：北京、成都、大连、福州、广州、杭州、合肥、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、石家庄、苏州、天津、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、贵阳、哈尔滨、呼和浩特、太原、乌鲁木齐（共34个城市，我司进入30个）

三四线城市:宝鸡、常州、德阳、佛山、衡阳、湖州、惠州、吉安、嘉兴、荆门、荆州、廊坊、龙岩、泸州、茂名、南平、南通、内江、宁德、莆田、泉州、三明、绍兴、台州、泰州、潍坊、温州、无锡、徐州、烟台、盐城、漳州、肇庆、淄博、安庆、蚌埠、常德、东莞、抚州、阜阳、赣州、淮安、济宁、江门、金华、九江、丽水、连云港、临沂、洛阳、马鞍山、南阳、衢州、汕头、芜湖、湘潭、襄阳、新乡、信阳、扬州、宜昌、岳阳、湛江、镇江、中山、珠海、株洲（共67个城市，我司进入34个）

【成交预判】市场信心走弱，7月成交稍放缓，预计8月仍将冷淡

【市场预警】：7月热度下降明显，降温城市数量明显增加

7月住宅市场数据更新了61个城市，其中降温城市数量31个，占比50%；

7月开发商推盘减缓，61城整体供应量环比6月下滑21%，但成交量与上月基本持平，微降3%。

7月市场整体热度下降，去化率下降城市数量增加，中西部多数二线城市去化率下降，如成都、合肥、西安、郑州、兰州。

【政策环境】

730：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”——宽货币，紧行业

预判国庆前房价控制稳定，甚至下降。短期政策收紧城市会继续增多，尤其统计局房价指数显示19年涨幅较高的城市可能将受到严控。

“房地产不搞短期刺激”下半年政策环境定调

宏观：重提“六稳”，不提“去杠杆”；增加“流动性合理充裕”

行业：重申“房住不炒”；新增“不将房地产作为短期刺激经济的手段”

——国内经济下行压力加大，此次会议货币政策措辞偏温和，但明确流向主要是高端制造及新型基建，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，中央对房地产行业态度仍是定向控制，近期各种房地产融资渠道均有收紧。

——此次强调地方在经济发展困难的过程中仍要保持定力，不能只从房地产一端入手，要培育新的增长点，按以上表达，预计三季度地方政府直接放松房地产的可能性大幅减小，地方政府“稳房价、稳地价”限制政策将继续加码。

关注统计局房价指数，涨幅较高城市面临政策严控

8月8日，银保监会发布《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，重点检查32个城市的银行在房地产融资业务中的违规情况

分析这32个城市名单 ：

1）6月统计局房价指数同比涨幅前10的一二线（西安、贵阳、呼和浩特、石家庄、昆明）及三线城市（大理、秦皇岛、徐州、洛阳、襄阳）

2）其他重点一二线城市22个：

武汉、济南、成都、重庆、沈阳、广州、青岛、福州、无锡、南宁、杭州、宁波、苏州、长沙、合肥、郑州、南京、北京、天津、上海、深圳、厦门

来源:湖北省房地产协会