为保障广大人民群众合法权益,打击房地产市场违法违规行为,净化市场发展环境,促进房地产市场平稳健康发展,2018年3月1日,市房管局下发 《关于对房地产市场违法违规行为实施有奖举报的通知》,今后市民发现并举报房地产市场违法违规行为,一经查实,将获现金奖励。
《通知》规定属于本市市区城市规划区范围内(含襄州区)的房地产开发经营领域的违法违规行为,市民皆可以进行举报。并对违法违规的情形做了如下说明:
1、未取得房地产开发企业资质等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营的;
2、未经综合验收或将验收不合格的房屋交付使用的;
3、未取得商品房预售许可证,擅自预售商品房的;
4、未按规定收存、使用商品房预售监管资金的;
5、未按规定实行“一套一标”标示信息不全,标示价格与备案价格不一致;
6、以捆绑或者附加条件等限定方式,强制提供商品或服务并捆绑收费的;
7、取得商品房预售许可证后未在10日一次性公开全部准售房源、捂盘惜售的;
8、未按规定进行商品房买卖合同网签备案的;
9、未在市房管局备案的经纪机构销售代理商品房的。
此外,《通知》规定了奖励标准与奖金数额。1、标准:举报的违法违规行为,未有明确罚款标准的,奖励人民币2000元/个;有明确罚款标准和依据的,按罚款的50%进行奖励。2、奖金:房管局安排一定数额的举报奖励资金,纳入年度财政预算。奖励经费的使用管理专款专用,接受审计监察部门的监督检查。发现问题,依法追究有关人员的法律责任。
加快培育和发展住房租赁市场,是全面贯彻落实十九 大精神,建立购租并举的住房制度,深入推进房地产业供给侧结构性改革的重要举措。为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(鄂政办发〔2017〕18号)等文件精神,加快培育和发展我市住房租赁市场,2018年1月11日,襄阳市发布《襄阳市加快培育和发展住房租赁市场责任分工方案》。
《方案》明确襄阳住房租赁市场的总体目标,到2020年,全市基本建立购租并举的住房制度,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,努力实现城镇居民住有所居的目标。
对于如何加快培育和发展住房租赁市场,《方案》从培育发展租赁市场供应主体、支持租赁居住方式、增加租赁住房供应、加强住房租赁市场监管等方面予以阐述,并明确责任分工。
为进一步规范商品房销售价格行为,维护公平、公正的市场环境,促进我省房地产市场平稳健康发展,根据《价格法》、《湖北省价格条例》及湖北省住建厅、省公安厅、省物价局等10厅局《关于进一步开展房地产开发和中介市场专项整治的通知》等法规政策和文件要求,2018年2月11日,湖北省物价局发出《关于进一步加强商品房销售价格行为监管的通知》。
文件强调,切实提高政治站位。要深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,坚持以人民为中心,一以贯之高度重视商品房销售价格行为规范整治工作,切实维护和保障广大群众“住有所居、住有所安”合法价格权益,为实现人民群众对美好生活的向往做出新贡献。各地价格主管部门要进一步加强对商品房销售中苗头性、倾向性、趋势性问题的分析和预判,积极配合住建、房产、工商、金融等部门进一步规范房地产市场秩序,切实维护经营者、消费者的合法权益,防范化解市场风险,促进房地产市场稳定健康发展。
《通知》要求进一步加强监测监管和巡查检查力度。各地价格主管部门的价格监测机构要按照国家、省要求,切实做好商品房价格动态监测和数据搜集分析工作,加强信息披露和舆论引导,稳定市场预期,及时提出价格监测预警报告。要充分发挥12358平台作用,密切关注并重点整治房地产开发企业、房地产中介机构在房地产交易中的下列价格违法违规行为:
1.商品房销售不按规定明码标价,在标价之外加价出售商品房;
2.受房地产开发企业委托销售商品房的中介公司(电商、服务公司、管理公司、销售公司等)收取超出商品房销售价格以外的费用,如电商费、管理费、服务费、网签费、渠道费、茶水费、超标准装修费、尊享包产品服务费等;
3.未在经营场所醒目位置公示房地产中介机构备案证、服务项目、服务内容、收费标准,强制提供代办服务、捆绑收费;4.其他不正当经营行为。
要从保障和改善民生、维护社会和谐稳定的政治高度出发,突出抓好武汉、襄阳、宜昌等大中城市、城市新区等房地产开发热点地区、商品房销售“旺季”的巡查工作,切实做到横向到边、纵向到底、巡查检查全覆盖,维护好房地产市场价格秩序,保护消费者、经营者合法价格权益。
2018年3月29日,湖北省物价局、省住建厅联合印发《湖北省物业服务收费管理办法》。
物业服务收费及监督管理涉及城市建设、管理和社区治理,与千家万户切身利益息息相关,事关改革发展稳定和民生大局。为促进物业行业服务水平的进一步提升,规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务主体合法权益,更好满足人民群众日益增长的美好生活与良好居住环境需要,省物价局、省住建厅在深入广泛调查研究,反复征求意见基础上,根据《价格法》、《物业管理条例》、《湖北省价格条例》、《湖北省物业服务与管理条例》等法律、法规和国家发展改革委、住房城乡建设部等部委有关文件规定,结合我省实际,制定出台了《湖北省物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》),自2018年4月1日起施行。
《办法》依据《湖北省物业服务与管理条例》等法规和有关文件规定,将物业服务收费政府定价的范围内容缩小并具体限定为住宅前期物业服务收费标准。实行市场调节的物业服务收费,《办法》规定物业服务企业等不得单方面决定调整收费标准,必须经业主大会同意,未成立业主大会的经“双过半”(专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数)的多数业主同意。征求意见前,须按规定公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料。
《办法》的实施,对于有效化解物业服务收费方面的难题,营造安全、舒适、文明的居住和工作环境,促进和谐社会建设,具有重要意义。
4月10日,湖北省人民政府出台《关于促进全省建筑业改革发展二十条意见》。
建筑业是关联产业多、带动能力强、就业容量大、贡献程度高的基础性产业,是我省重要的支柱产业、万亿元产业,对于国民经济和社会发展、推进新型城镇化和新型城市建设,对于全面建设社会主义现代化强省,具有至关重要的作用。2018年4月10日,省人民政府出台《关于促进全省建筑业改革发展二十条意见》(鄂政发〔2018〕14号,以下简称《意见》),是我省推进建筑业乃至房地产业高质量发展的一份重要指导性文件。
在总体要求方面,《意见》提出了定量定性的硬目标。要求通过政企合力,加快推进全省建筑业转型升级、改革发展,促进建筑业与全省经济社会发展相协调,保持合理增长,到2020年,全省建筑业总产值年均增长12%以上,继续保持全国前列。
《意见》明确了深化“七项改革”的硬任务。内容如下:“放管服”改革、项目组织实施方式改革、招标投标制度改革、深化建造方式改革,工程风险管理改革,工程结算制度改革、用工制度改革。这“七项改革”,聚焦难题,切合实际,有针对性提出了创新举措。
《意见》要求,各级人民政府要高度重视建筑业改革发展工作,及时研究解决影响建筑业发展的重大问题,完善配套政策,搞好综合服务。省住建、统计部门要完善建筑业指标评价体系,做好行业发展的统计监测,建立考核制度,定期通报各地建筑业改革发展情况。
为认真贯彻落实住房城乡建设部和湖北省政府关于加快培育和发展住房租赁市场的系列文件精神,因城施策推动全省住房租赁市场规范有序发展,2018年4月18日,湖北省发出《关于因城施策规范有序发展住房租赁市场的通知》。
《通知》明确发展目标:要求各地政府要准确分析预测住房租赁市场需求,有计划地培育引导发展住房租赁市场。 2018年,武汉市要继续积极开展住房租赁国家试点工作。宜昌市、襄阳市、十堰市等人口净流入城市作为省级住房租赁试点城市,要扶持一批规模化住房租赁企业、落地一批租赁住房项目、建成运行一个住房租赁交易服务平台、建立一项租赁监管服务制度。 到2020年,全省基本建立租购并举的住房制度,形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,建成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,努力实现城镇居民住有所居。
2018年以来,各地贯彻落实党中央、国务院决策部署,分类调控,因城施策,房地产市场总体保持平稳运行。但是部分城市仍然存在房地产市场苗头过热,投机炒作有所抬头的现象。为促进房地产市场平稳健康发展,5月19日,住房城乡建设部发出了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。
《通知》要求:各地要牢固树立“四个意识”,提高政治站位,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持调控政策的连续性稳定性,认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。
此外,在加快制定实施住房发展规划、调整住房和用地供应结构、加强资金管控、整顿规范房地产市场秩序、加强舆论引导和预期管理、进一步落实地方调控主体责任等方面文件也做了规定。
《通知》强调,各城市要结合当地经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化情况,科学编制住房发展规划,明确住房发展目标、重点任务和政策措施,合理确定住房和用地供应规模、结构、时序,引导相关资源合理配置。2018年底前,一线、二线城市要编制完成2018年至2022年住房发展规划,并报住房城乡建设部备案后向社会公布实施。住房城乡建设部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系,细化评价单元,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制,具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任。同时严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方,坚决问责。
2018年以来,党中央、国务院决策部署,分类调控,因城施策,为房地产发展指明了方向。为积极贯彻落实十九大精神,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,更好满足人民群众日益增长的美好生活与良好居住环境需要,确保低收入和城市新市民住有所居,2018年5月28日,我市出台《襄阳市市区政府回购新建商品住宅筹集房源实施细则(试行)》。
《细则》明确了回购新建商品住宅筹集房源的目的和用途。新建商品住宅开发建设项目在土地出让招拍挂时设置限定条件,限制部分房源销售,由政府组织回购作为人才公寓、公共租赁住房或用于安置棚户区改造征迁户等。设置的条件包括房源回购价格、回购规模数量、户型面积和付款条件等事项。细则适用于襄城区、樊城区、高新技术产业开发区和东津新区范围内的新建商品住宅开发项目。自公布之日起施行,有效期一年。
此外,《细则》还对回购房源程序、回购房源建设开发要求、回购房源中各管理部门职责责任等内容作出了详细规定。 备注:经市政府同意,该文件已于2019年1月1日起废止。
为全面贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署,住建部等多部门决定于2018年7月初至12月底,在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动。
《通知》明确了专项行动的工作目标:针对房地产市场乱象,通过部门联合执法,重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制,切实维护人民群众合法权益。
专项行动重点整治如下现象:投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、虚假房地产广告等。
《通知》提出了专项行动的工作要求:切实履行主体责任、广泛发动群众监督、营造良好舆论环境、强化督查问责机制、建立监管长效机制。
根据7月31日中共中央政治局会议关于合理引导房地产市场预期的决策部署和省领导关于“建立统一部门、统一窗口、统一时间、统一数据、统一审批的房地产市场信息发布制度”的工作要求,8月14日,省住建厅和国土厅联合发出了《关于建立房地产市场信息定期发布制度的通知》。
《通知》决定从2018年9月起建立房地产市场信息定期发布制度,各市、州、县房管局(住建委)、国土资源局要严格按照要求,完成任务。
对于信息发布的内容,《通知》规定如下:供应信息:新建商品房预售许可套数及面积,住房租赁企业及租赁项目名单,房地产开发用地供应宗数和面积。交易信息:新建商品房、存量房销售套数和面积。库存情况:已批准预售但尚未售出的商品住房的套数和面积。
《通知》对于房地产市场信息定期发布工作,提出如下要求:确保数据发布质量、强化工作督导检查、严肃信息发布纪律。
此外,《通知》还规定了信息发布时间、发布窗口、发布程序、发布格式等相关内容。
2018年8月17日,为加强市区城市地下空间开发利用管理,促进城市地下空间资源的合理开发利用,依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规和规章的规定,襄阳市人民政府正式出台《襄阳市市区城市地下空间开发利用管理暂行办法》。《办法》共包括总则、规划管理、用地管理、工程建设管理、产权登记、使用管理、法律责任等7大部分。
《办法》规定的地下空间是指,地面以下的空间,包括结建式地下空间和单建式地下空间。结建式地下空间是指同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下空间。单建式地下空间是指独立开发建设的地下空间。利用山体、市政道路、公共绿地、公共广场等城市公共用地实施独立开发的地下空间,视为单建式地下空间。
《办法》要求,开发利用地下空间应当依法取得地下建设用地使用权。单建式地下空间利用应单独办理地下建设用地使用权。新建结建式地下空间利用应当随地表建设一并办理建设用地使用权。地下空间土地使用年限,居住用地不超过70年,工业用地不超过50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地不超过50年,商业、旅游、娱乐用地不超过40年,综合或者其他用地不超过50年。
采用招标、拍卖、挂牌方式出让时,出让底价最低不得低于同类协议出让地下建设用地使用权出让最低价。依法以协议方式出让的地下建设用地使用权,其土地出让价款,按照不低于出让时相同主导功能用途、土地级别、使用年限的地上建设用地基准地价的楼面地价标准的20%收取,负二层按照负一层的50%收取,并依此类推。
《办法》强调,地下建设用地使用权和地下建筑物产权登记,要根据取得地下空间使用权批准文件、规划部门规划许可和验收文件等材料,按照不动产登记程序办理。地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则,允许投资者对其投资开发建设且依法取得所有权的地下工程自营或者依法进行销售、出租等交易。
为全面贯彻落实上级关于房地产工作的决策部署,2018年8月21日,襄阳市多部门联合印发《关于开展房地产市场、物业服务市场、中介市场专项整治行动的工作方案》,决定于2018年8月至12月,在全市范围内开展房地产市场、物业服务市场、中介市场专项整治行动。
《方案》指出,专项行动将把房地产市场、物业服务市场、中介机构违法违规行为作为整治重点。并列举了例如:
垄断房源,操纵房价、房租;
捂盘惜售或者变相囤积房源,取得预售许可的商品房项目未在10日内一次性公开全部准售房源;
通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息,以及雇佣人员制造抢房假象等方式,恶意炒作,哄抬房价;
未通过公开公平的方式签订前期物业服务合同和物业服务合同;
未在物业区域显著位置公示物业服务方案、收费项目、收费标准、服务标准、投诉电话、共用部位、共用设施设备经营收支账目等相关信息;
以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易,采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人,恶意克扣保证金和预定金;
为不符合交易条件的房屋提供经纪服务,或者对购房人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息等数十种违法违规情形。
为做好专项整治行动,《方案》提出如下工作要求:(一)加强组织领导。(二)强化责任落实。(三)发动群众监督。(四)营造舆论环境。(五)建立长效机制。此外,文件还对专项整治行动中各部门职责分工、工作步骤进行了规定,确保落实到位。
为认真贯彻落实党的十九大精神,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,做好房地产市场分类调控,规范房地产市场秩序,切实维护消费者合法权益,促进房地产市场平稳、健康、规范、持续发展。2018年10月份襄阳市出台《关于促进房地产业健康规范有序发展的意见》。
《意见》从加强房地产企业资质管理、加强房地产开发建设管理、加强商品房预(销)售管理、加强房地产企业金融管理、健全房地产市场监管机制等五方面规范市场秩序,促进房地产业健康、规范、有序发展。
《意见》要求,房管和工商部门要严格资质审批和备案,新设立的房地产企业须具备一定经济实力,配备专业人员,向社会公示企业信息,企业名称不应带有与房地产无关的特定行业字样。鼓励成立住房租赁企业。 未取得商品房预售许可的项目,房地产企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产企业不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房,不得进行虚假交易; 不得以提高价格、减少折扣等方式限制、阻挠、拒绝使用住房公积金贷款。在商品住房交付时,房地产企业应向购房人出示《住宅工程质量分户验收表》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》和开发、施工、监理、勘察、设计五方审核签字的竣工报告等。
近年来,襄阳楼市逐渐火爆,装修房(精装房、成品房)销售非常抢眼,但由于官方尚未出台装修相关政策,开发企业和购房者对装修的标准、价格、合同存在不同意见,亟待明确规范。
针对这一现象,2018年12月6日,襄阳市房管局、市城建委、市规划局、市城市管理执法局、市物价局、市工商局、中国人民银行襄阳市中心支行等七部门联合出台了《襄阳市商品住宅全装修管理指导意见(试行)》,对襄阳市商品住宅全装修涉及多方面问题进行了规范。
《意见》明确了商品住宅全装修的定义。意见所称商品住宅全装修(以下简称全装修),是指商品住宅交付使用前,套内的固定面全部铺装或粉刷完成,设备管线及开关插座等全部安装完成,厨房和卫生间的基本设施安装到位。
《意见》指出,开发企业是实施全装修第一责任主体,对全装修质量负主体责任。开发企业应建立装修设计、选材、施工、监理全过程完善的建设体系。从事全装修的设计、施工、监理等单位必须依法取得建设行政主管部门颁发的相应资质证书。没有取得建设行政主管部门颁发资质证书的建筑、装修企业不得参与住宅工程建筑、装修活动。严禁挂靠、转包和违法分包实施装修工程。
针对全装修价格,《意见》提出,开发企业应以市场为导向,针对差异化消费需求,合理制定装修标准,提供不同档次的全装修商品住宅,单个全装修商品住宅项目须提供不少于两个档次的装修标准和设计方案供购房者自主选择。按照目前襄阳市消费水平,普通商品住宅全装修标准建议参照每平方米不高于1000元、1000—2000元 和 2000—3000元三个价位区间制定。
为加快建立租购并举的住房制度,规范住房租赁行为,维护当事人合法权益,促进住房租赁市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规,结合襄阳市实际,2019年1月2日,《襄阳市住房租赁管理办法》经市人民政府常务会议审议通过,正式对外公布。
《办法》规定,本市行政区域内城镇居民住房租赁及其相关监督管理活动,适用本办法。前款所称住房租赁不包括旅馆业客房、机关和企事业单位的自建宿舍。住房租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。依法保护住房租赁关系的稳定,保护承租人的居住权益和享受同等公共服务的权利。
《办法》从租赁住房供应、租赁管理、监督和服务、法律责任等方面对发展租赁市场进行了详细规定。在租赁住房供应方面,住房租赁企业应当依法设立,其工商登记经营范围为住房租赁经营。住房租赁企业可以通过新建、购买、改建、租赁和受托经营等方式筹集房源,向居民提供稳定租赁住房。 在符合办法规定条件时,房屋所有权人可以将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改造后,长期用于租赁居住。住房租赁经营者建设非保障性租赁住房需要使用国有建设用地的,采取出让方式取得,可以依法分期缴纳土地出让金,并在土地出让方案和国有土地使用权出让合同中明确规定持有出租的年限应不少于20年; 在新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房,在土地出让方案和国有土地使用权出让合同中明确规定持有出租的年限应不少于10年。
《办法》指出有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)属于违法建筑的;
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;
(三)违反规定改变房屋使用性质的;
(四)法律法规规定禁止出租的其他情形。
本办法自2019年2月15日起施行。
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