在本报房产投诉热线中，开发商私自变更小区规划是业主反映次数最多的问题之一。商品房买卖合同签订后，房地产开发商在施工过程中，对原有建设小区及配套设施、原有建筑楼层结构规划进行的修改，增加或减少小区、建筑物部分功能、设施，都属于私自变更规划的行为。
变更规划常见形式
1.减少小区绿化面积。为增加利润率，越来越多的开发商有可能在绿化上做文章，占用绿地面积，建设新的房屋。如在绿地上建设物业用房便是某些开发商常用的减少小区绿化面积的手段之一。
2.调整或减少小区功能。小区功能设施包括电梯、物业、停车场、中央空调系统、宽带接入、有线电视、健身房、学校、医院、商场等。某些房地产开发商在售房时，为吸引购房者，夸大宣传所建小区的功能，但是随着开发过程的推进，为追求更高的利润，有些配套设施却被取消。
3.扩大建筑总面积，增加容积率。有些开发商为了增加利润，为使小区总建筑面积增加，不顾原有的规划设计加盖房屋、增加层高。
购房者有权要求退房及赔偿
《商品房销售管理办法》中只规定了购房者有退房的权利，没有提及对于购房者不愿退房的情况下如何赔偿。在实践中，变更规划后买房人虽受到损失，但并不一定要求退房。《商品房销售管理办法》中规定购房者退房的条款属于权利性质条款而非义务性质条款，购房者可依此条款要求房地产开发商退房，也可放弃此条款赋予的权利而援引《合同法》等其他法律规定主张赔偿损失的权利。
如何预防开发商变更规划
1.购房者在购房时与开发商达成协议。购房者在购房时就住宅规划、小区规划及违约责任等内容应与开发商达成一致协议，写入双方的购房合同，并将规划设计图作为合同附件。购房者应当注意合同中对规划、设计变更相关内容的约定，如房屋和房屋所在大楼的结构、高度、朝向以及小区公共配套设施、绿地面积、房屋间距等约定一定要明确无误，应尽量不产生歧义。
2.明确约定发生规划、设计变更的程序。在商品房买卖合同中，购房者与商品房销售商要明确约定变更规划所需的程序，做到变更规划有章可循。如在合同中约定房地产开发商需要变更规划时，需告知购房者变更规划的原因，征求购房者的意见，决定是否变更规划需召开多数购房者参加的听证会、得到全部购房者2/3以上的多数的同意等。
3.明确约定房地产开发商单方变更规划后的违约责任。在商品房买卖合同中，购房者与房地产开发商明确约定开发商单方变更规划后的违约责任的赔偿标准或计算方式，购房者同意和不同意变更的赔偿或补偿标准。除此之外，还可以明确约定购房者有权退房或不退房的情形下，开发商应当承担的违约责任。
4.房屋在建过程中，购房者可选出代表监督开发商建设进程。因变更规划而损害的利益往往是小区全部购房者的利益。为杜绝房地产开发商因变更规划而损害购房者的利益，可由购房者选出代表监督开发商建设进程，一旦发现开发商有变更规划的情形，及时通知其他购房者，及时制止开发商单方变更规划。
编辑者：小白
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