王惠敏：刚需者买房正吉时

今年以来，多地相继出台支持楼市政策，以满足购房者的合理住房需求。与此同时，部分房地产开发企业因资金压力爆雷频现，让购房者认为“当前不是一个买房的好时机”。另外，面对我国经济的下行压力，多数城市土拍市场仍延续低温态势，不少房地产开发企业面临着该不该拿地的困惑。如何看待这些困惑？近日，本刊编辑采访了中国房地产业协会副会长王惠敏。

 刚需者买房正吉时 

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王惠敏认为，对刚需者来说，现阶段买房处于一个比较好的时间节点。目前，房地产市场不是很景气，房价总体偏低。

央行数据披露

5月份住户贷款增加2888亿元，同比少增3344亿元。其中，以按揭房贷为主的中长期贷款增加1047亿元，同比少增3428亿元。

从个人贷款数据看，当前购房需求不足。之所以出现购房需求不足，关键还在于消费者对房地产市场的信心不足，正所谓买涨不买跌。消费者对房地产市场的信心瞬间掉下来时，往往是断崖式的，但要想把信心鼓起来，就得像爬坡一样，还应该给消费者鼓劲。

在王惠敏看来，现在买房并非忽悠。一是大范围的经济下行迫使房地产市场状况不理想，房价基本上属于低点，少花钱有利于减轻购买者负担。二是消费者总是希望捞个最低价，但现实是很难触到最低点的时机。

佛教里“何为吉时，何为吉日”，应理解为时时为吉时，日日为吉日，买房也是这样，现正处于吉时。从现状来看，除了价格处于较低点外，最重要的是消费者有没有刚性需求或者改善性需求。因此，对于消费者的观望现状，我们应该鼓励刚需者积极参与到活跃市场的过程当中。而且相较于5月份，6月份数据明显转好，住户部门贷款余额同比增长7.6%，增速比上月末高1.7个百分点，也可见刚需者的买房信心正在回归。

 困境房企亟须上岸 

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除了刚需者一方，房企现状也备受瞩目。王惠敏表示，企业是社会的组成部分，为了提振整个房地产市场，全国各个省市都在出台一些好的政策。今年5月，监管机构将碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企选为示范民营房企，发债规模合计为20亿元，一定程度上提振了如今低迷的房地产市场。然而，当前房地产市场亟须解决的问题是，怎么让占大多数的困境企业脱困，顺利上岸。比如能翻红的深圳、广州、天津、北京、杭州、上海、西安、郑州等城市，因疫情的轮番轰炸，近一年没开几天像样的铺子，售楼处也开不了。

国家统计局数据

1~6月份，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

研究机构统计数据更差一些。

中指研究院数据

2022年1~6月份TOP100房企销售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%，其中销售额超千亿房企9家，较去年同期减少10家。销售额超百亿房企85家，较去年同期减少47家，其中TOP10房企门槛值为858.2亿元，较上年下降47.7%，TOP30房企门槛值为325.8亿元，较上年下降49.6%。

按照此趋势，如果对困境企业放任不管，预估死掉的企业将占一半，这对整体经济是一种伤害。如果困境企业都死掉了，对行业的冲击将会更大，而且还可能冲击整个社会面的经济。

救市需要“他救+自救”

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面对消费者信心不足以及困境企业亟须上岸，国家层面以及各地均出台了一些救市政策，对稳市场、促进市场稳健发展起到了推动作用。在此背景下，王惠敏认为有三点问题需要注意。

第一，政府部门要择优解决并落实资金到位的问题。现在房地产开发企业难，难在资金链断了，甚至有的企业断臂求生。比如有的货值10个亿，却愿意5个亿卖给别人。资金回流困难，一方面是因为开发商追求速度，盘子太多，在经济收缩的当下很难回笼资金；另一方面是贷不到款。当然，落实资金到位问题是有风险的，具体问题还需要具体到企业、具体到项目中去分析。

第二，救市要依托政策提振房地产市场的信心。

2022年上半年，超过175个城市出台600条政策，以提振楼市信心。其中，36城放松限购，54城放松限贷，20城放松限售，142省市放松公积金贷款，50城实行购房补贴。这在中国房地产史上都极为罕见。

国家出台了这么多政策，但市场仍然不活跃。之所以市场不景气，一是因为缺乏信心。这种情况，并不能归咎于政策叠加，而是开发商原来追求的高杠杆的想法本身就是错的。二是疫情的反复，进而让失业情况加剧、经济收入的预期变低，影响了很多刚性需求、改善性需求的购买者的自身感受。

在4月29日中共中央政治局会议之后，调控政策出台频率明显加快，且政策力度逐渐表现出托举楼市的特征。

中指研究院2022年7月7日发布的《2022上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》报告显示，随着政策优化叠加疫情影响逐渐弱化，5~6月热点城市房地产市场略有恢复，重点100城成交面积同比降幅持续收窄，5月环比转增，6月环比继续增长。初步统计，6月环比增幅在五成左右，市场筑底回升态势渐明。

可见，国家政策还是起到了推动和稳定的作用。

第三，从机制上制衡投机者。从产品机制上着手，客观地认可它的保值属性，这样才能让改善性需求的人尽可能快速出手。但目前现状是，这种做法体现到许多房地产市场层面时已经到了基层，因此应该正面地倡导它、承认它。当然，保值属性和投机行为怎么区分，怎么打压，怎么界定？这就需要依靠管理者的智慧和健全的机制，而不是现在的头疼医头、脚疼医脚。市场经济最大的好处是，让不同的人在市场经济的环境当中各得其所。

在公共道德准绳上面，应该鼓励各得其所，利己不损他。目前房价炒高了，肯定还是供求关系的问题，说明供还没大于求，这是在房地产市场发展过程中的必然规律。同时也说明好产品少。比如，现在北京市场上凡是好产品不但不降价，反而还很火。因此，企业应该追求高品质，打造高品质的房子，不缺就不会抢了。

本文首发《城市开发》杂志2022年7月刊《地产前线》栏目