关于疫情下房地产开发企业法律风险防范指引

襄阳市房地产业协会关于

新冠肺炎疫情下房地产开发企业法律风险防范指引

襄阳市各房地产开发企业：

为应对突如其来的新冠肺炎疫情，国务院明确延长春节放假时间，湖北省不断推迟复工日期。襄阳作为全国主要疫区之一也下发一系列通知防控疫情，各房地产开发企业更是勇于担当，踊跃捐款、捐物，众志成城抗击新冠肺炎疫情，履行了行业的社会责任。2月21日中央政治局会议指出，要建立与疫情防控相适应的社会经济运行秩序，有序推进复工复产，使人流、物流、资金流有序转动起来，畅通经济社会循环。襄阳市住建局日前发布了“襄阳市区建设工程项目疫情防控和复工指引”，要求各开发企业在做好疫情防控的同时，积极准备复工。由于此次疫情延续时间长，将会给企业带来一系列的法律问题，为了帮助各企业防控新冠肺炎疫情可能产生的法律风险，襄阳市房地产业协会特委托湖北忠三（襄阳）律师事务所的李华义、姚飞、赵传先等律师根据我国现行的法律、法规、行政规章和最高人民法院颁布的司法解释并结合湖北省以及襄阳市疫情防控的行政规范性文件，对房地产开发企业在经营过程中可能面临的法律风险进行梳理，找出法律风险点并提出了相应防范措施的建议，供各房地产开发企业参考使用。

一、新冠肺炎疫情在法律中的定性——“不可抗力”

　　根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

2020年2月10日，全国人大常委会法制工作委员会相关室负责人就疫情防控中社会普遍关心的法律问题回答记者的提问时说：当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

2月16日，上海市高级人民法院在上海市疫情防控新闻发布会上表示：因依法采取疫情防控措施造成合同不能履行的，可以认定为属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。对于构成不可抗力情形的非金钱债务，除非法律另有规定，当事人可以根据不可抗力的影响程度，主张部分或者全部免除责任；对于虽然构成不可抗力，但受疫情影响履行合同对一方当事人明显不公平的，可以参照情势变更原则处理。

综上所述，我们认为新冠肺炎是一种突发性的，且广大人民群众及相关专家均不能预见、不能避免、不能克服的客观事件，按照法律规定应当认定为不可抗力。

 二、法律风险点提示以及防范建议

各房地产开发企业应充分理解并遵守国家的法律、法规、行政规章以及国家、湖北省以及襄阳市发布的相关疫情防控规定，做好防疫抗疫工作，同时维护好自身合法权益，注意防范如下法律风险：

（一）行政法律风险

为了防控疫情，湖北省多次发布了延期复工的通知，若违反复工规定，擅自提前复工，影响疫情防控工作的，企业及其负责人将面临多种行政处罚。《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十条规定：拒不执行人民政府在紧急状态情况下依法发布的决定、命令的，企业负责人将被处警告或200元以下罚款；情节严重的，处5日以上10日以下拘留,可以并处500元以下罚款。《中华人民共和国突发事件应对法》第六十四条规定：企业未按规定采取预防措施，导致发生严重突发事件的，可责令停产停业，暂扣或者吊销许可证或者营业执照，并处五万元以上二十万元以下罚款等。

基于可能发生的行政法律风险，我们建议各房地产开发企业：

1、严格遵守湖北省、襄阳市疫情防控指挥部发布的关于延期复工的通知，坚决不在通知规定的复工日期前擅自复工。

2、严格遵守襄阳市住房和城乡建设局下发的“关于引导我市房地产市场坚决落实配合做好新型冠状病毒疫情防控工作的通知”，售楼部暂停营业，暂停举办集中式营销、企业聚会、员工培训、业务培训等活动，等待住建局的通知。

（二）刑事法律风险

　 在防控疫情的过程中，各房地产开发企业以及员工可能面临的刑事法律风险主要表现在如下方面：

1、疑似感染或确诊感染新型冠状病毒肺炎、携带病原体的企业员工，拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗，返回企业复工的，可能构成犯罪。

根据《中华人民共和国刑法》第一百一十四条、一百一十五条第二条第（一）项，已经确诊的新型冠状病毒感染肺炎病人、病原携带者，拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗，并进入公共场所或者公共交通工具；新型冠状病毒感染肺炎疑似病人拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗，并进入公共场所或者公共交通工具，造成新型冠状病毒传播的，构成以危险方法危害公共安全罪，如造成致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失等严重后果的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。

　　2、企业拒不履行防控义务导致疫情传播的，可能构成犯罪。

根据《中华人民共和国刑法》第三百三十条以及最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部于2020年2月6日出台的《关于依法惩治妨害新型冠状病毒感染肺炎疫情防控违法犯罪的意见》（以下简称两高两部意见）第二条第（一）项，拒绝执行卫生防疫机构依照传染病防治法提出的防控措施，引起新型冠状病毒传播或者有传播严重危险的，构成妨害传染病防治罪，对企业判处罚金；对企业负责人处三年以下有期徒刑或者拘役，后果特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。

3、在疫情防控过程中，以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法履行为防控疫情而采取的防疫、检疫、强制隔离、隔离治疗等措施的，可能构成犯罪。

根据《中华人民共和国刑法》第二百七十七条及两高两部《意见》第二条第（一）项，采用暴力手段抗拒、阻碍执法人员开展防疫工作，构成妨害公务罪，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者罚金。

基于可能发生的刑事法律风险，我们建议各房地产开发企业及其员工严格遵守疫情防控的规定，避免触犯刑法被追究刑事责任。

（三）民事法律风险

房地产开发企业的民事法律风险，主要是房地产开发领域主要合同在履行过程可能面临的法风险，具体来说有如下方面：

　  1、建设工程施工合同

　　建设工程施工合同作为房地产开发企业的核心和重点，无疑是受本次疫情防控政策影响最大也是最直接的，主要表现在以下几个方面：

　　（1）工期因迟延复工延误

  襄阳市住房和城乡建设局于2020年1月31日下发“关于全市春节后房屋市政建筑工地推迟开工、复工的紧急通知”，根据该通知，工程项目的复工为审批制，目前需要由建筑施工单位在满足复工条件后提出复工申请，在取得政府主管部门同意后方可复工，但是该等文件并未对复工的最早或最晚时间进行要求，而是交由企业根据实际情况自主安排。因此，工程项目能否复工在一定程度上系取决于施工单位自身所采取的行动，但并非完全无法由施工单位控制。为此，在疫情得到显着控制，施工单位怠于开展复工准备或怠于申请复工的，后续施工单位以疫情为由主张工期免责顺延的难度可能较大，相反，若施工单位积极进行复工准备但因客观上不能满足复工条件被政府主管部门不予批准复工的，则应当免责顺延工期。因此，我们建议各房地产开发企业应配合施工企业提前做好复工前的一系列准备工作，在政府部门通知企业可以复工的情况下及时向建筑施工企业发出复工通知书，要求其向住建部门办理复工审批手续，及时复工。

　　（2）停工期间损失承担

　　根据《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201） 通用条款第17.3.2条之约定，因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务，已经引起或将引起工期延误的，由此导致承包人停工的损失由发包人和承包人合理分担，停工期间必须支付人工工资以及施工方按发包方要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担。若本次疫情导致的停工时间持续较长，《建设工程施工合同（示范文本）》 通用条款第17.4条亦约定了合同无法履行连续超过84天或累计超过104天时发包方与施工方均享有的解除权。需注意的是，前述示范文本条款均针对的系不可抗力导致的后果，若合同双方未对该条款进行补充变更约定且施工单位希望适用该等条款的，应及时提出本次疫情属于不可抗力的主张并注意证明相关的因果关系。

鉴于索赔与反索赔属于专业度要求较高的事项，为更加准确地识别法律风险，我们建议各房地产企业应提前与施工单位做好沟通，在收到施工单位发送的关于疫情期间停工索赔类文件后，及时向相关施工单位发函作出反馈。　

（3）开、复工后相关费用的增加

A.防控疫情措施费用

在疫情得到有效控制的情况下，建设主管部门会批准建筑施工企业开工或复工，但是疫情毕竟没有完全结束，因此，工程项目开复工后，施工企业还应根据项目的具体情况采取防控疫情的具体措施，包括完善工地封闭措施、完善人员防控措施、日常监测监控等，这些措施均会导致费用的发生。采取这些防控措施，除了是执行政府主管部门强制要求外，也是为减少和防止新冠肺炎疫情对项目实施造成影响，此种费用的性质类似于新增了一项非因承包人原因所导致的措施项目，因此，我们建议此项费用可以由发包人和承包人共同承担，合理分担，由发包人与承包人协商各自分担的比例，并通过补充协议的方式确定下来，以避免日后发生法律纠纷。

B.疫情导致的人工、原材料和机器设备（以下简称人材机）价格上涨增加费用。

从目前国家公布的疫情防控情况来说，工程开工后，人材机价格上涨是一个大概率事件。关于如何分担人材机价格上涨的成本增加，要具体问题具体分析，因为其原因是多方面的。如果建筑工程企业想主张调整合同价款，需要提供相关证据，证明相关的涨价是此次疫情所导致。但是在合同没有约定、法律没有规定的情况下，发包人是否有义务分担此种涨价损失，是存在一定争议的问题。关于疫情导致的人工、原材料和机器设备价格上涨增加费用如何进行分担，我们提出如下建议：一是发承包双方应按照合同约定的人材机调价条款约定处理此次涨价问题，通常施工合同会约定人材机价格涨跌超过一定幅度的情况下，双方可按照合同约定的调价方法调整合同价款；二是如合同约定为固定价格，不随人材机价格涨跌而调整，此时需要考虑是否可适用情势变更原则处理，如果价格涨幅严重超出建筑工程企业预期，不属于正常的商业风险了，可以考虑按照情势变更原则处理，建筑工程企业有权要求变更相应的价格条款，这需要房地产开发企业与施工企业进行协商确定。

C.赶工费用

由于疫情防控迟延复工，导致施工进度滞后，有的房地产开发企为了尽快达到预售条件进行销售或者避免逾期交房，在建设主管部门允许复工的情况下，会要求施工企业开工，为了避免日后发生争议，我们建议各房地产开发企业与施工企业在复工前进行协商，通过补充协议等方式明确赶工费的计取。

　　2、采购合同

　　采购合同的履行主要可能受到疫情导致的延迟复工、原材料价格上涨以及全国范围内不同程度的交通管制措施及运力紧张情况等事宜的影响。对此，因疫情原因政府要求延迟复工的，可作为供应方延迟交付货物的免责事由，但其余事项除非在采购合同中有明确约定，并不能当然作为一方延迟履行或不履行合同义务的免责事由。因此，房地产开发企业系作为采购方，我们建议各房地产开发企业首先梳理和关注采购合同内关于货物交付、在途风险承担、价格波动、不可抗力界定等事宜的约定，在此基础上综合分析合同的变更、解除、继续履行将对自身产生的影响，再与相对方及时协商可行的解决办法。

3、 商品房认购协议

对于房地产开发企业已与购房者已签订商品房认购协议的，认购协议约定的签订正式的《商品房买卖合同》的期限在疫情防控期间，可能导致双方无法按照认购协议之约定签订正式的《商品房买卖合同》，对此，我们建议房地产开发企业应通过书面方式告知购房者并重新确定签约时间，因疫情防控结束的时间目前还无法确定，建议在通知中不直接明确具体的年月日，只是告知购房人在收到签订《商品房买卖合同》通知之日起多少日内到指定的地点签订正式的《商品房买卖而合同》，如购房人未按该通知规定的时间签订，则房地产开发企业可以根据《认购协议》规定的追究购房人的违约责任。当然对于明确拒绝继续签订正式商品房买卖合同的，固定好相关证据，按照关于解除等相关约定处理。

　　4、商品房买卖合同

疫情对商品房买卖合同的影响主要体现在逾逾期付款、逾期交付房屋等方面。

　  A.购房人逾期支付购房款

购房人未按照商品买卖合同的约定支付首付款或全部房款，购房人是否能够以不可抗力作为逾期付款的免责事由。鉴于目前电子支付的广泛应用，我们认为本次疫情并不能成为购房者支付款项的法律障碍，如果开发商能够证明购房者具有网上支付条件而逾期付款，开发商有权要求购房人承担违约责任。但若购房者因本次疫情而处于隔离、治疗阶段或购房者属于参加疫情防治工作的政府工作人员、医务人员和防疫工作者，确实不具备付款条件的，房地产开发企业要求购房者承担延迟付款违约责任的主张可能较难得到支持，因此，我们建议对于该类人员，在上述阻碍事由结束后，应及时与上述人员沟通支付款项事宜，向其发出催收通知。

B.购房人逾期办理按揭贷款手续

对于房地产开发企业已与购房者已签订正式的《商品房买卖合同》，该合同约定的购房人办理按揭手续的期限在疫情防控期间，可能导致按揭贷款银行无法与购房人签订按揭贷款合同并发放贷款，导致房地产开发企业无法回笼销售资金。对此，我们建议房地产开发企业应通过书面方式告知购房者并重新确定办理按揭贷款手续的时间，具体方法同签订了认购协议而未签订正式的《商品房买卖合同》。

C.按揭贷款的购房人逾期归还房贷

购房人通过按揭贷款的方式支付了部分购房款，在疫情期间未能按照按揭贷款合同的约定归还房贷，在没有办理正式的抵押登记手续之前，开发企业承担阶段性但保证责任，银行可能会要求开发商承担连带但保证责任。我们建议开发企业应当掌握购房人的还贷情况，对于符合银保监会发布《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（银保监办发〔2020〕10号）的规定“对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。”的规定的购房人，积极与按揭银行进行沟通，对这部分客户延期还贷，以避免承担连带保证责任。

　　D .逾期交付房屋

　　根据我们的职业判断，商品房买卖合同补充协议中通常会将非出卖人原因导致的工期延迟等非出卖人控制因素导致的延期交付约定为免责事由，该种情形下房地产开发企业可直接适用该等条款主张免责。若商品房买卖合同及补充协议无类似约定的，房地产开发企业可及时向购房者提出不可抗力主张。同时，针对企业可能出现的逾期交房问题，我们建议各房地产开发企业对内应及时梳理项目实际施工情况，保留对于因禁止复工等原因影响房屋按期交付的相关材料，如政府延期复工通知、施工单位停工通知等，对外以书面形式告知购房者所受到的具体影响及审慎预估的时间，及时通知购房者，避免因无法按时交房导致群体性事件发生。　

　　E.逾期办理转移登记

　 新冠肺炎疫情及管控措施在产生逾期交付房屋风险的同时，可能会造成逾期办理产权登记手续的风险。受疫情影响，政府主管部门的办公时间也有所调整。假定因政府主管部门调整业务办理时间而导致房地产开发企业不能按期办理产权登记手续的，通常认为房地产开发企业可据此为由延期办理相关的产权登记手续进而免责，但一旦相关政府主管部门恢复正常办公后，房地产开发企业应尽快在合理时间内完成产权登记手续的办理。除此之外，为防止购房主体据此向房地产开发企购房主张违约责任，我们提醒房地产开发企业应注意及时向购房主体通知说明有关情况并告知延期办理产权登记手续事宜。

F .逾期保修

依据《房屋建筑工程质量保修办法》第9条“房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。”通常情况下，保修书中并不会约定法定节假日等假期可相应顺延维修时间的约定，故房地产开发企业能否基于新冠疫情主张迟延履行保修义务，取决于其是否与新冠疫情及管控措施的之间存在因果关系，若确因有关政府部门控制疫情而发布的行政措施或行政命令原因，致使房地产开发企业无法落实保修工作的，则房地产开发企业可在相关管控措施解除日后安排工作人员进行维修，在此情况下房地产开发企业无需承担逾期履行保修义务的违约责任，但我们提醒房地产开发企业应注意收集因此而不能履行合同的证明文件。

5.销售代理合同

2020年1月21日，襄阳市住房和城乡建设局下发了《关于引导我市房地产市场坚决落实配合做好新型冠状病毒疫情防控工作的通知》。要求全市各房地产售楼部从即日起暂停营业，恢复时间另行通知。目前各项目的售楼部关闭，代理销售合同中有关业绩考核等条款若继续履行对代理公司显然有失公平。因此，我们建议房地产开发企业与销售代理公司进行协商对销售代理合同中有关条款作出变更。

6.广告宣传合同

为了销售，房地产开发企业往往与广告公司签订广告合同，对广告的投放周期等内容进行约定，受疫情影响可能导致继续履行合同并无法达到预先的推广效果，在此情况下，我们建议房地产企业与广告公司进行协商，要求变更合同履行时间、履行内容或协议解除合同。

（四）劳动用工法律风险

湖北省新冠肺炎疫情防控指挥部于2月20日发布通告，继续延迟企业复工和学校开学，要求省内各类企业不早于3月10日24时前复工。延迟复工期间属于何种性质？是否需要支付正常工资以及在此期间的工资如何支付？在此，我们以疫情防控期间中央及地方政府出台的相关政策法规为基础，搜集整理企业和劳动者最为关注的劳动关系与劳动管理相关问题，并作出专业的法律分析解答供各企业参考。

 1、关于何时复工？

湖北省新冠肺炎疫情防控指挥部于2月20日发布通告，继续延迟企业复工和学校开学，要求省内各类企业除涉及保障城市运行必需(供水、供气、供电、通讯等行业)、疫情防控必需(医疗器械、药品、防护品生产和销售等行业)、群众生活必需(超市卖场、食品生产和供应等行业)及其它涉及重要国计民生的相关企业外先按不早于3月20日24时前复工，对于政府采取的延迟复工决定，用人单位必须遵守，否则，企业及企业相关负责人将承担相应法律责任。

鉴于湖北省疫情严重，复工时间可能继续延迟，我们建议各房地产企业相关部分密切关注当地政府相关公告，为因交通管制尚无法返回单位所在地的员工提供指导，并提前为其准备道路恢复通行后所需要的相关证明，力争所有员工在解禁后能在第一时间顺利返岗。

2、延迟复工期间企业停工停产如何计发薪酬？

     根据人力资源社会保障部办公厅于2020年1月24日印发《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》、2月7日印发的《关于做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间稳定劳动关系支持企业复工复产的意见》及《湖北省人力资源和社会保障厅外出务工就业社保服务和疫情防控手册》规定，企业因受疫情影响导致生产经营困难的，可以通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位，尽量不裁员或者少裁员。符合条件的企业，可按规定享受稳岗补贴。企业停工停产在一个工资支付周期内的，企业应按劳动合同规定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的，若职工提供了正常劳动，企业支付给职工的工资不得低于当地最低工资标准。职工没有提供正常劳动的，企业应当发放生活费，生活费标准按不低于劳动合同履行地职工最低月工资标准的70%执行。

如果以一个月为工资支付周期，停产一个月以内的，公司需按劳动合同约定的标准支付工资；如停产超过一个月，员工有提供劳动的，单位可与其协商约定工资，但不得低于当地最低工资标准支付工资；如停产超过一个月，且公司没有安排员工工作的，应当发放生活费。

需要注意的是，上述文件虽规定了特殊时期允许企业不按原劳动合同执行相关薪酬标准，但其前提条件为受疫情影响导致生产经营困难，与职工协商一致后方可采取上述措施。因此企业仅仅单方面以通知的形式告知职工推迟复工期间先行抵扣年假或者降低工资标准是缺乏法律依据的，建议由人力部门与工会先行协商，有条件的话可要求职工代表参加，以职工代表大会（或职工大会）的名义形成一致意见并完善相应的程序，以疫情防控期间劳动薪酬制度的形式书面告知劳动者，并要求劳动者发表明确的同意或不同意的意见留存。待正式复工后，就疫情防控期间劳动合同的履行，与劳动者逐一签订书面的承诺书或补充协议，以避免不必要的劳动争议。

3、因疫情防控需要在此期间上班的企业职工，工资如何计发？

根据相关法规及政策规定，我们按照时间划分，做了如下解读

4、用人单位能否与患有新型冠状病毒肺炎员工终止劳动关系的问题？

相关政策明确规定：对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工，企业应当支付职工在此期间的工作报酬，并不得依据劳动合同法第四十条、四十一条与职工解除劳动合同。在此期间，劳动合同到期的，分别顺延至职工医疗期期满、医学观察期期满、隔离期期满或者政府采取的紧急措施结束。

那么，哪些情况下用人单位可以与相关员工解除劳动合同呢？

如果疑似患病员工拒绝接受关于新型冠状病毒肺炎的体检、隔离或治疗，过失造成传染病传播，情节严重、危害公共安全而被追究刑事责任的；或者单位职工存在故意编造与突发传染病疫情有关的虚假恐怖信息、故意损坏医护人员防护用具等危害公共安全行为被依法追究刑事责任的，用人单位可以根据《劳动合同法》第三十九条第六项规定，立即解除劳动合同，并不支付经济补偿。如单位职工虽未被依法追究刑事责任，但在有关机构采取医学措施时不予以配合，或阻碍应急处理工作人员执行职务，情节严重、违反单位规章制度的，用人单位也可以根据《劳动合同法》第三十九条规定，立即解除劳动合同，并不支付经济补偿。

5、因疫情防控导致无法按期入职或离职的，如何处理？

在入职期间，若用人单位已向求职人员发出聘用意向书，双方虽未正式建立劳动关系，但已经达成签订劳动合同的意向。此次疫情并不会造成用人单位与求职人员双方在签订劳动合同上的履行不能，双方可协商变更入职报到日期，不得以疫情构成不可抗力为由拒绝员工入职录用。

在员工提出离职申请符合其真实意愿且不违反相关法律规定的情况下（提前三十日以书面形式通知用人单位），因疫情防控延长假期导致离职手续无法办理的，不影响员工离职的法律效力。

6、关于特殊复工企业职工在工作中感染新型冠状病毒或因感染新型冠状病毒肺炎死亡是否构成工伤的问题

2020年1月23日，人社部、财政部、国家卫健委联合发布了《因履行工作职责感染新型冠状病毒肺炎的医护及相关工作人员有关保障问题的通知》，该《通知》规定，在新型冠状病毒肺炎预防和救治工作中，医护人员及相关工作人员因履行工作职责，感染新型冠状病毒肺炎或因新型冠状病毒肺炎死亡的，为工伤。前述“医护人员”即为奋战在新型冠状病毒肺炎预防和救治工作第一线的医护人员；“相关工作人员”是指参与新型冠状病毒肺炎预防和救治工作的隔离组织、实施人员。

其他行业的从业人员不幸感染新型冠状病毒肺炎的原则上不认定为工伤，包括因出差而感染者。但如果在工作场所工作时间发现感染且在48小时内医治无效死亡的，可申请认定为视同工伤。

7、受此次疫情影响,不能在法定仲裁时效期间申请劳动人事争议仲裁怎么办？

人力资源社会保障部办公厅于2020年1月24日印发《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》明确规定：因受疫情影响造成当事人不能在法定仲裁时效期间申请劳动人事争议仲裁的，仲裁时效中止。从中止时效的原因消除之日起，仲裁时效期间继续计算。因受疫情影响导致劳动人事争议仲裁机构难以按法定时限审理案件的，可相应顺延审理期限。

仲裁时效中止，待疫情缓解消除后继续计算。在时效中止的这段时间，应注意对“受疫情影响”的现实情况的进行必要的证据搜集，如确诊通知书、隔离通知、政府相关延迟复工时间及交通管制的公告等，并密切注意仲裁机关恢复工作的时间，以免时效继续计算后过期。

三、法律风险防范过程中应需要注意的事项

（一）送达不可抗力告知函

房地产开发企业如可能出现逾期履行的可能，应当向该合同相对人送达不可抗力告知函。《合同法》第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”根据该条规定，，发生不可抗力不能履行合同时，不能履行合同的一方当事人负有及时通知对方的义务，因此，我们建议各房地产企业应当对主要合同进行清理，对因不可抗力不能履行合同的，向对方送达《不可抗力告知函》，告知函应当包含如下内容：

1、不可抗力事件的描述。可以简单描述因新冠肺炎疫情发生的时间、相关政府部门出具疫情防控要求的通知、延期复工的通知（选择重点文件描述即可），以及本项目工作人员或其他配合单位工作人员因小区/村庄封闭管理、道路封闭等原因出现返工困难等，即通过客观描述表达疫情系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；

2、说明不可抗力时间对项目建设的影响：（1）施工单位因疫情防控无法组织项目管理人员、施工工人返工，亦不能正常采购建筑材料等，已向开发商发送延期复工的函件；（2）根据政府要求，在建项目亦要求符合相关条件并经备案通过后才可复工；如违规复工的，将被处罚并依法追究法律责任。现项目因不具备政府要求的条件，仍不具备复工条件。

3、明确不可抗力导致的履行合同期限顺延，为后续免责做准备。

    送达时容易发生送达流程“不规范”等问题，导致证据存在瑕疵或后期不被法院采纳，具体应注意：

（1）函件根据需要打印相应的份数，并自留至少一份原件；

（2）通过邮政快递（EMS）方式寄送，快递单上文件名称处务必注明《“逾期履行合同”不可抗力告知函》”；

（3）确认送达地址：（1）若合同有约定，按约定地址。（2）无约定，看合同抬头填写的联系地址；同时身份证地址也补充多邮寄一份。  

（4）送达后，及时到相关快递网上打印邮件已送达的记录。

（5）若函件被退回或无人签收，应“穷尽”一切其他方式进行送达，如：（1）微信、短信通知；（2）身份证地址再次邮寄通知；（3）打电话通知并进行录音。

（6）邮寄底单请妥善留存，可在快递单上勾选“实物返单”，并且在邮件送达后及时在快递官方网站上查询该快递寄送详情并将送达签收情况打印出来，原件函件、邮寄单、实物返单、收集的证据一同作为书面证据妥善保存。

（二）收集证据

1、持续搜集不可抗力证据。主要为国务院或相关政府部门发布有关假期延长、复工要求、复工条件等通知，或相关新闻报道，以及施工等单位发送的停工通知、延期复工通知、不可抗力函件等。

2、对施工现场进行查看，并现场取证。对现场的施工现状、施工材料、机械设备等进行拍照、录像，提前进行取证，若工期的延误发生在本次疫情之前，则施工单位不能主张不可抗力免责。

（三）复工前及复工后应注意的问题

1、在不可抗力事件消除后，应积极通知施工等单位进行复工，并在通知中明确告知施工企业已可以办理相复工手续，若仍不复工，从【】年【】月【】日起导致的工程逾期损 失及第三方主张的逾期交付损失将由其承担，不视为不可抗力免责。

2、在复工前应进行充分的防疫准备，充分消毒办公场所与办公用具。

3、在复工后，除确保本企业防疫情况外，还应与施工方共同落实防疫措施，一旦发现工地存在疑似病例，应当要求施工方立刻全面停工，并及时、如实向当地建设和卫生防疫行政主管部门报告处理。

4、严格遵守、积极配合当地政府及其部门发布的其他防控措施。

四、特别说明的事项：

1、目前疫情防控工作还在持续进行中，涉及的相关法律问题纷繁复杂，相关政策也有待进一步出台，本指引均以目前出台的法律、政策为基础。

2、我们在编写本指引时，引用了其他作者的成果，由于出处很多，我们在本指引中没有一一标注出处，敬请被引用成果的作者谅解。同时，对本指引中被引用成果的作者表示感谢。

3、本指引中的观点不得视为是律师事务所或律师个人出具的正式法律意见，仅供各房地产开发企业作为防范法律风险的参考。

 襄阳市房地产业协会

                             二0二0年二月二十一日

湖北忠三（襄阳）律师事务所简介

湖北忠三律师事务所于2001年在武汉创立，是湖北省首家特殊的普通合伙制律师事务所，注册资本3000元万。依托完善的服务体系、规范的执业标准、丰富的本土资源，秉承“客户是根本、法律是信仰、忠三一家人”的价值观，忠三所始终为客户提供着更专业、更务实和更高效的法律服务，先后被评为武汉市十佳律师事务所、湖北省十佳律师事务所，2016年更荣膺“全国优秀律师事务所”称号，现已发展成为湖北省名列前茅的律师事务所。

湖北忠三（襄阳）律师事务所成立于2006年，是忠三所设立的第一家分所，事务所植根于襄阳这个省域副中心城市的经济社会发展，充分利用总所的资源和信息平台，紧围绕客户需求，对内强调“共创品牌，共同发展”之理念，加强事务所的规范化管理，对外以“做区域强所，创百年品牌”为终极目标，不断拓展新的业务领域、提高服务水平，保持全所快速、稳定、可持续发展，现已发展成为襄阳市名列前茅的律师事务所。

秉承“专业化、标准化”的发展思路，本所设置了建设工程与房地产法律事务部、保险与金融法律事务所部、破产与清算法律事务部、民商事法律事务部、刑事法律事务部、政府法律顾问和行政法律事务部、法商管理与培训中心、公益法律服务事务中心、重大疑疑难件研究中心等部门，并与湖北文理学院共同成立建设工程与房地产法研究中心，开展相关法律研究，提高了律师的专业化水平。

本所现有执业律师38名，实习律师10名，行政辅助工作人员2名。在我所律师团队中聚集了一大批高素质的法学专业人才，其中法学博士2名，法学硕士 6名，其余律师均具有大学本科学历。依托湖北文理学院等襄阳本土高校的法学教育资源，打造了一批专家、学者型律师，多名律师获得“首届襄樊市十佳律师”、”襄阳市优秀律师、”全省律师行业优秀党员律师等荣誉称号。 本所还聘请知名高校的法学教授和实务部门的专家担任重大疑疑难件研究中心担任顾问。高素质的法律服务团队使本所具备更全面、更深厚的文化层次和知识结构，能够满足客户各种复杂的法律服务要求。

建设工程与房地产法律事务部简介

建设工程与房地产法律事务部是忠三所的核心业务部门之一，现有执业律师14名，实习律师2名，均具有法学本科以上学历，其中法学博士2名，法学硕士1名，人数占全所总人数的三份之一。大多数律师具有多年从事建设工程、房地产法律服务的经验，部分律师还担任湖北省律师协会建筑与房地产专业委员会委员、襄阳市律师协会建筑与房地产专业委员会副主任等职务。本部门与湖北文理学院政法学院共同成立了建设工程与房地产法研究中心，开展建设工程与房地产法律方面的理论和实务研究，以提高律师的专业水平和服务质量。

本部门的律师拥有为行政机关以及房地产开发、建筑施工、勘察、设计、监理、物业服务、商业运营、房产经纪等类型企业提供法律服务的能力，主要服务领域包括：

1、法律顾问服务：担任国土规划、住建等与建设工程和房地产相关的行政主管部门、建筑施工、房地产开发、勘察、设计、监理、物业服务、房产经纪等类型企业的常年法律顾问。

2、专项法律服务：建设工程项目专项法律服务、房地产开发项目专项法律服务、土地一、二级开发建设法律服务、基础设施及公用事业项目建设法律服务（含PPP项目全过程法律服务）、不动产项目投、融资法律服务、不动产交易、租赁及运营法律服务、重大投资项目和土地、房屋征收的社会稳定风险评估服务等专项法律服务。

3、案件代理服务

（1）建设工程与房地产类民商事案件仲裁、诉讼的代理。

（2）集体土地、国有土地上房屋征收、建设工程与房地产有关的行政监管行为案件的行政复议、行政诉讼的代理。

本部门的律师曾先后为万达集团旗下的襄阳万达百货有限公司、复星集团旗下的襄阳星泓房地产房开发有限公司、华侨城旗下的襄阳华侨城文旅发展有限公司、湖北交投城市襄阳城市发展有限公司、湖北志邦房地产开发集团有限公司、北龙建设集团等二十余家房地产、建筑施工企业提供常年法律顾问服务。

武汉总所：湖北省武汉市江汉区新华路468号CFD时代财富中心22层

襄阳分所：湖北省襄阳市襄城区檀溪路“山水檀溪·明园”的卢大厦4层

电话：0710-3270207