近两年来，开发商、经纪公司等房地产上下游企业纷纷成立长租公寓品牌；具备管理经验的连锁酒店集团也进入这一市场；而在资本加持下，独立公寓品牌亦在大举扩张。对市场而言，盘活存量房资源显然有助于改善住房供需关系。然而改造存量房也面临房源来源合法性问题，以及如何建立稳定的运营、盈利模式。
华泰证券认为，B2C模式下的租赁企业，借助于破旧公寓楼、厂房等，以二房东模式开始发展，对于租户的保护更强、且租户对租期和租价的预期更加稳定，更容易建立起具备规模效应的租房市场。尽管市场空间巨大、相关政策加持，但存量房改造而成的长租公寓仍面临诸多难题。
首先是房源的合规性。“许多长租公寓产权属性都有问题，用的是工业类或不可售的商业类土地”，中原地产首席分析师张大伟16日向2记者表示。
由于上述土地性质改变需要审批，租赁机构也要获得经营许可和办理工商登记，目前市场中存在很多不合规的改造行为，如群租房等。上海、深圳等地今年已连续发起多次针对长租公寓、租赁公寓的违规排查风暴。
此前，住建部曾放松监管，允许将商业用房按规定改建为租赁住房、允许将现有住房按要求改造后按间出租。然而张大伟指出，尽管可以把商业类属性的土地改变为出租属性，能享受如水、电收费的政策红利，但这并不足以刺激可售的商业用地改变为出租用地。因此，工业用地、厂房和农民房改造仍是当前长租公寓的主要房源。
此外，从集中式的万科泊寓，到分散式的链家自如，核心难题均直指盈利。作为一项前期投入大、回报周期长的微利业务，机构房东需要面对巨大的资金和成本压力。华泰证券指出，目前长租公寓行业仍处在无利润、投入大的阶段，能实现盈利的企业屈指可数。
谭华杰年初向记者表示，在个人住房出租中，过高的土地成本大大降低了租金回报率，资产持有者很难从出租中赚钱。这是过去多年租赁市场无法发展的重要原因。
伴随攀高的房价，租金回报率连年走低。以北京为例，伟业我爱我家集团数据显示，2010年以来，租金年投资回报率从2.13%一路下行，去年10月房价到达顶点时，租金回报率仅1.16%。
而机构改造存量物业，仅靠租赁也很难赚钱。因为机构要交增值税、房产税、所得税，综合算下来几乎难以覆盖成本。
在链家研究院院长杨现领看来，中国的长租公寓行业只有三类运营商可以存活下去：“第一类是在资金端、品牌端有综合优势的开发商;第二类是具备经纪优势和经验积累的中介;第三类则是具有大量资金，有长期的资金匹配需求，能够匹配租赁现金流和资产负债表的保险企业。”
杨现领认为，公寓创业一哄而上的时段已过去，未来它们将走向不动产资产管理，这代表着真正的蓝海。
谭华杰建议，长租公寓企业应结成联盟，并以联盟的形式成立一家合资公司，让合资公司来解决基础性、平台性的问题，可以采用不同于一般企业的管理架构，成果共享，最后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定;未来最理想的资产持有人应该是REITs。
编辑者：橙子
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