孔令波：贯彻学习十九大，转变房地产业发展理念

在党的十九大以来，围绕“房住不炒”“多主体供给、多渠道保障”“租购并举”等住房制度课题，湖北省11月进行了新一轮楼市调控，在湖北的几大城市中，武汉市加强了商品房交易管控力度并提高房贷利率，襄阳则加大商品房交易管理力度，宜昌也对市场交易行为进行严格检查。以近期的调控措施来看，襄阳市的房地产调控力度很大，既发布相关文件通知作出相应规定，又采取了直接有力的调控手段规范房价销售水平。

伴随着系列调控调控措施发布，11月最后几天里湖北省楼市调控又出现新的局面。11月20日湖北省住建厅发出《关于因城制宜实施房地产市场调控的通知》，要求新房均价不超过前10个月水平。11月21日，住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行部分到武汉开了个房地产工作座谈会，而这正是十九大后召开的首个关于房地产调控的官方会议，会议明确要求湖北省必须要把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。这意味着楼市调控还会继续对市场加力，新的机遇与挑战正在到来。

在学习落实十九大以来系列房地产调控政策中，襄阳各房地产开发企业希望能紧跟政府调控的步伐，学习相关文件精神，规划未来房地产业发展方向。为此，11月29日下午，市房管局、市房协组织房地产业代表召开学习党的十九大以来房地产调控相关政策文件。市房管局副局长孔令波、市场监管科科长侯红丽、市房协秘书长李洪斌、市场研究会专委会代表成员以及相关媒体20多人参加了此次会议，对襄阳市房地产市场目前面临的现实问题进行深入剖析，并提出未来各开发商必须转变发展理念，创新求变，跟上十九大的方向要求，促进襄阳房地产市场平稳健康发展。

住房根本课题：回归居住属性 完善住房产品体系

孔令波首先充分肯定市房协、各企业代表学习政策法规文件的认真态度，他指出，十九大报告对住房制度的一些提法，体现了新时代中国特色社会主义的新形势、新变化。

孔令波分析，党的十九大对住房精神的阐述，涉及了住房制度的三个根本性课题：

第一，住房制度需要完善，必须做好顶层设计。租购并举体现了住房保障更大范围的覆盖，我们既要做好保障房建设，保障社会最底层的住房利益；还要关注住房“夹心层”，让住房制度惠及更多人群；

第二，明确住房的居住属性，抑制住房投机。十九大报告提出的房住不炒定位、多主体供给、多渠道保障的住房制度，都是在强调住房的居住属性，让住房供应满足真正的住房需求者；

第三，调整市场供需关系，完善供应结构迫在眉睫。目前，多业态的住房产品体系还不够完善，普通住宅的供应明显不足，给普通老百姓提供的住房亟待跟进。在完善“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房政策上，我们还有很长的路要走。

直面楼市现实：多方调控持续加紧 集约管理亟待推进

面临住房制度变革涉及的三个重要课题，孔令波进一步指出，当前，我们对房地产市场的认识需要与时俱进，各开发企业应该意识到三方面现实情况。

第一，市场调控措施还会继续推进，应早做准备积极响应。从“购租并举”到“租购并举”，未来的租赁市场可能还会扩大。租赁与商品房市场会有一定的比例变化，开发企业应该跟进形势，在项目开发设计上，可能需要考虑加入一定数量的租赁住房产品。

第二，要认识到多部门协调、多措并举的新形势，市场监管力度会继续加大。前段时间，市房管局与市物价局联合检查了骧龙国际、山河万里等营销中心，重点对商品房交易必需的公示文件进行了核查，这样的联合检查就是房管局与物价局的共同协调下进行的。

第三，房地产资产管理理念在变化，要建立起集约型的开发体系。过去那样粗放的资金管理模式中，开发企业通过资金的快速流动而受益，这样产生的高负债率是带有一定金融风险的。现在的融资考虑更应该是集约型的，通过改进技术、提升产品质量、加强售后服务等手段，把房地产资金充分利用起来，从而提升住房产品的附加值。

规划房企未来：提高创新求变意识 多业态、多主题开发地产

从孔令波分析的楼市现实来看，楼市调控正在并且将会在未来一段时间内，继续沿着回归居住属性的方向稳步前进，各开发企业应该如何跟上形势，寻找自身的发展之路呢？

针对各开发企业如何紧跟十九大的房地产调控政策方向的问题，孔令波强调，在党的十九大的精神号召下，房地产调控政策将会持续加紧不放松，市场势必出现较大的变化。为此，各开发企业必须要做好三方面行动准备。

第一，必须充分认识行业的集中发展趋势，这是现实要求。房地产行业正在进行新一轮的大洗盘，目前行业集中发展趋势明显。在全国房地产市场中排名前几的，比如恒大、万科、碧桂园等，占据了全国非常大的市场份额。大企业的规模在不断扩大，目前碧桂园在三四线城市的布局策略就是一个例子。再者，大型房地产企业具备强大的融资能力，它们手里积攒了大量资金，这在未来对中小企业的冲击会是非常巨大的。

第二，提高创新求变意识，积极探索新的业态形式。企业拿地之后不能只想着盖商品房，也要主动适应形势变化，考虑适当加大保障房比例，比如配套公租房，招拍挂的土地要有回购房、定向安置房等。切实从保障民生的角度着手，这样是在为自身赢得好口碑，让企业获得长远发展，还可以配合政府做好保障住房项目，赢得政策支持。

第三，积极拓展主题地产，创新企业运营新模式。过去，大多数房企卖房之后，即进入新的拿地—盖房—销售环节，这种经营模式比较粗放，不能把在手的土地资源优势充分发挥出来。目前必须要从重资产的发展模式中走出来，积极策划转型策略。延伸产品运营已经是大势所趋，这就要求企业发展各类主题的地产项目，比如农业地产、旅游地产、养老地产、医疗地产等等，从根本上丰富地产业态，为房地产开发树立新标杆。总之转变房地产的重资产理念，积极推动自身行业转型，是跟进十九大以来楼市调控形势的有为之举。

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”重温十九大对住房制度精神的阐述，结合本次会议市房管局领导讲话来看，在十九大带来的楼市调控大环境下，襄阳市房地产业要想获得新的发展，就必须跟紧形势，沿着政府调控的步伐，创新求变，不断学习。企业领导者也必须转变思路，要加强内部优化管理，完善产品体系和服务，规范营销行为。相信在积极学习落实相关政策文件的氛围中，襄阳市房地产行业一定能找到自己的道路，房地产市场也会沿着平稳健康的方向继续前进。