2013年4月襄阳楼市分析(商品房成交情况)

  4月，襄阳市市区通过挂牌方式共成交14宗土地，土地出让面积46.18万方，其中用于房地产开发的地块达11宗，且多为纯商业开发用地，土地成交面积29.04万方，土地成交金额3.50亿元。本月商品房新增预售面积大幅增长，共有7个项目批准预售，预售面积达到22.68万方，其中有2个纯新项目进入市场。本月商品房销售行情虽较上月相比有小幅度的下跌，但也足以凸显“金三银四”的销售旺季，商品房共成交1684套，环比下降12.61%；成交18.71万方，环比下降15.15%，商品房住宅成交均价5248.06元/平方，与上月基本持平。

1. 土地市场分析

    2013年4月，襄阳市市区通过土地挂牌共出让14宗土地，总面积46.18万方，成交金额40716.79万元。用于房地产开发的地块共有11宗，成交面积29.04万方，与上月相比环比减少20.04万方，占本月总土地成交面积的62.88%，成交金额34957.84万元。其中包含2宗普通商品住房用地，成交面积1.78万方，成交金额4739.34万元；纯商业用地9宗，成交面积27.26万方，成交金额30218.5万元。由于本月成交的纯商业用地每块地块面积偏小，使得本月房地产开发用地虽较上月环比增加4宗，但是成交面积环比减少近一半。

    4月1日，湖北君典房地产开发有限公司以3731.74万元取得编号（G20130201）地块的建设用地使用权，土地面积8885.1平方，是“两改”重点项目用地。该地块位于樊城区中原路，也就是目前正在建的君典·家乐福项目。项目将入驻全球零售业巨头“家乐福”及麦当劳、金逸院线等国内外知名企业，建成后将有效地改善片区基础设施，完善城市功能，提升城市品位，形成集购物、餐饮、住宿、办公、休闲娱乐于一体的城市综合体，形成襄阳市新的城市商圈。

二、商品房预售情况分析

     由于3月楼市热销的推动与为即将到来的“红五月”做好销售准备，部分项目加快办理预售，向市场推出产品，使得本月商品房新增预售面积大幅增长。本月，共有7个项目批准预售面积22.68万方，其中商品住宅批准预售16.03万方，写字楼批准预售2.57万方，商业营业用房批准预售4.08万方。批准预售的项目中有2个纯新项目进入市场，分别是方圆名城与北方永发国际都市产业园。

三、商品房销售情况分析

1、商品房成交套数

    2013年4月，襄阳市商品房入网备案总量1684套，与上月环比减少243套，环比下降12.61%；同比增长182.55%。虽较上月相比有小幅度的下跌，但是成交量依然较高，襄阳市房地产市场在暖春中“度过”前四个月。（本文相关数据均来源于襄阳住宅与房地产信息网，各地市州数据来源于各区域房产网站）

     其中，商品住宅备案成交1520套（包含限价房商品住宅137套），与上月相比减少315套，环比减少17.17%，与去年同期相比增长177.37%。日均成交50套，有两日成交量突破百套，4月24日成交111套，4月25日成交121套，4月26日成交91套，成交量即将过百。从每日商品房住宅成交可看出，4月中的两个小长假成交量明显减少，清明小长假三天共成交住宅58套，五一小长假共成交住宅44套（4月29日、4月30日、5月1日）。非住宅（包含写字楼与商业营业用房）备案成交164套，环比增长78.26%，同比增长241.67%。

（非住宅成交量包含写字楼与商业营业用房）

    各地“国五条”细则已尘埃落地一个月，各地在执行房地产调控政策细则一个月以来，楼市有如何的变化呢？4月，四大一线城市北京新建住宅签约环比下降57.3%；广州一手住宅网签环比下跌48.71%；上海新建商品住宅环比下跌约四成；深圳一、二手住宅比3月份减少58.3%。由此可见，4月一线城市交易量大幅下降，受楼市调控政策，尤其是限购限贷从严和交易个税提高政策影响严重，导致了购房需求大幅减小。与一线热点城市相比，三四线城市的楼市受调控政策影响小，楼市保持了相对稳定的状态，襄阳楼市亦是如此。本月襄阳市房地产市场延续了3月楼市行情的热度，成交依然保持高昂势头，销售量达到1684套。

    在楼市销量高涨的形势下，当然各个项目营销推广频率有所加大，市场活跃度普遍提高，相反，项目营销推广节奏加快，势必也会给项目销售带来不少益处。4月，项目活动异彩纷呈，亮点多多，林志玲亲临国色天襄解读“醉美”、恒大名都“春摄满园”的春季摄影大赛、海上五月花“襄阳未来20年规划成果展”、绿地中央广场“襄阳媒体绿地武汉行”、天润东莞工业园招商推介会等等。虽然各项目有众多活动，但是在4月仅有两个项目推出产品，即是方圆名城认筹、民发世界城浅水湾VIP梦想卡发放。随着“红五月”的到来，项目活动将一如既往的热闹，项目产品也将陆续地推出市场。

    本月，由市主管部门主办的襄阳市房地产品牌活动“双放心”住房建设成就展在四月底拉开序幕。住房建设成就展其塑造的“双放心”品牌在襄阳市场已形成巨大的影响力与号召力，在老百姓中也已树立了良好的口碑。本届展会更是精彩精彩纷呈，世界五百强绿地集团来了，带来102万方的绿地中央广场、全国家居业第一品牌红星美凯龙来了，带来58万方的全能综合体、远大集团与和兴集团联袂打造百万方城市综合体——迪拜城来了、中房集团如约而至，带来健康科技的钻石河畔、成功运营商业市场的百盟集团来了，带来光彩物流基地与20万方城市综合体、当然还有国色天襄、乐活城、朗曼·梦公园、翰林世家、温哥华·1792、东方新城、紫荆花园等诸多高品质精品楼盘，为襄阳市场带来一场地产盛宴，更是满足了广大市民的住房需求。作为楼市风向标，购房者更是纷至沓来，了解产品信息及市场动向，为置业做好充分准备。由于网签的滞后性，“双放心”带来的品牌销售效应会在5月份的销售量上得以显现，再加上“红五月”的销售预期，5月份销量将有稳步上升的预期。

    今年1-3月楼市市场呈现出一派生机盎然之迹，为保持后期房地产市场健康发展，正确引导企业稳步发展，市主管部门联合市地税局、襄阳住宅与房地产信息网举办第五届房地产沙龙，中房、民发、绿地、恒大、天润、和兴集团等30多家房地产企业共100余人参加。沙龙上，观点碰撞，思想交流，探寻市场发展，释放出积极的市场信号，为各企业树立正确的市场预期，促进襄阳房地产业的平稳持续发展。

全省其他各地市州：

     4月武汉商品房共成交15711套，环比下降6.06%。其中商品住宅成交12707套，环比下降10.44%；写字楼成交636套；商业成交1107套；其他成交1261套。

    黄石商品住宅成交1309套，环比下降4.8%。

    孝感商品房成交563套，环比下降30.58%。其中中商品住宅成交371套，环比下降29.74%；非住宅成交192套，环比增长20%。

    仙桃商品房成交847套，环比下降22.15%。其中商品住宅成交784套，环比下降22.83%；非住宅成交63套，环比下降12.5%。

    荆州商品房成交658套，环比下降23.58%。

2、商品房成交面积

    4月襄阳市商品房成交面积18.71万方，环比下降15.15%，同比增长169.90%。其中商品住宅成交面积16.27万方，环比下降19.42%，同比增长166.72%；写字楼成交面积0.63万方，环比增长61.54%，写字楼成交量在本月有所突破，也是2012年至今为止单月成交面积最高的一个月。从去年7月份开始，写字楼成交情况改变了上半年1-6月份成交量持续为零的局面，除去年12月份与今年2月份销售量环比有小幅度的下滑外，其他月份成交量不断走高；商业用房成交面积1.8方，环比增长22.45%，同比增长114.29%。

全省其他各地市州：

    4月武汉商品房成交面积156.04万方，其中商品住宅成交128.10万方，，写字楼成交4.91万方，商业成交7.93万方，其他成交15.10万方。

    黄石商品住宅成交16.12万方，环比下降2.5%。

    孝感商品房成交面积6万方，环比下降20.46%。其中中商品住宅成交4.26万方，环比下降27.26%；非住宅成交1.74万方，环比增长3.20%。

    仙桃商品房成交9.06万方，环比下降20.17%。其中商品住宅成交8.39万方，环比下降23.77%；非住宅成交0.35万方，环比增长93.83%。

    荆州商品住宅成交5.92万方，环比下降99.23%。

3、商品房成交金额

    4月，襄阳市商品房总成交金额为9.80亿元，环比下降18.77%，同比增长178.82%。其中住宅成交金额为8.49亿元，环比下降19.91%，同比增长163.53%；写字楼成交金额为0.55亿元，环比增加65.82%；商业成交金额为0.77亿元，环比下降32.76%，同比增长159.62%。

4、商品房成交均价

    4月，襄阳市商品房成交均价5445.08元/平方，与3月相比环比下跌0.52%，同比增长14.13%。其中商品住宅成交均价5248.06元/平方；写字楼销售均价8717.52元/平方，环比增长2.63%；商业用房销售均价4275.58元/平方，环比下跌44.97%，同比增长21.42%。（商品房成交价格不包含限价房）

    从上图可看出，市区商品住宅成交价格可用“平稳”二字来概括，价格波动范围不大。写字楼成交价格依然可用“平稳”来形容，成交价格在7700—8700元/平方范围内波动，这一成交价格也可看出写字楼成交价格不高，写字楼市场还处于“低洼”时期。商业营业用房成交价格除本月与上月波动范围较大外，从去年一月份起，商业营业用房的成交价格处于稳步上升阶段，从去年1月的每平方2851.66元平稳涨至今年1月的4820.31元/平方。

全省其他各地市州：

    武汉主城区商品住宅成交均价8059.27元/平方米，较上月价格水平上涨56.09元/平方米，楼市价格环比涨幅0.70%。

    黄石商品住宅成交均价4025元/平方，环比增长1%。

    孝感商品房成交均价4233.68元/平方，环比下降5.07%。其中商品住宅成交均价3709.96元/平方，环比下降10.05%；非住宅成交均价5518.72元/平方，环比减少1.94%。

    仙桃商品房成交均价3221.14元/平方，环比下降1.35%。其中商品住宅成交均价3022.35元/平方，环比下降13%；非住宅成交均价4611.67元/平方，环比减少38.37%。

5、4月商品房成交前十名项目

总结：

    四月的楼市，不管是项目活跃度上、项目销售量上、还是成交价格上，与三月相比都是比较平稳。后期，宏观政策方面政策依然保持不变，增加普通商品房供应，切实做好稳定房价工作；市场方面，四月底“双放心”住房建设成就展与“红五月”销售旺季的销售预期两方面的推动，5月房地产市场将继续保持稳定，销售量预期将有一定幅度的上升。