2014年1-6月市区房地产市场运行情况报告

2014年上半年，襄阳房地产市场进入平稳调整期。在政府主管部门积极引导下，通过全行业共同努力，取得了不菲的业绩，元至六月襄阳市区完成开发投资116.46亿元，新增商品房供应118.33万平方米；上半年市区商品房销售达123.84万平方米，同比增长18.04%，实现销售收入63.17亿元，商品住宅成交均价4864.35元/平米。市场总体呈现稳中略升的态势，商品住宅价格经过新一轮市场调节有了小幅回落。

一、房地产市场运行情况

（一）土地市场成交情况

市区2014年1-6月共成交34宗房地产开发用地，土地成交面积270.6万平方米，同比增长26.57%，成交金额40.48亿元，同比增长32.81%。其中，普通商品住房用地20宗，土地面积144.14万平方米（其中东津新区62.03万方）；商服用地5宗，土地面积8.07万平方米；批发零售用地8宗，土地面积105.43万平方米；商务金融用地1宗，土地面积12.99万平方米。

（二）房地产开发投资

2014年1-6月全市完成房地产开发投资142.16亿元，同比增长31.27%。其中市区完成开发投资116.46亿元，同比增长91.14%，占全市房地产投资总额的81.92%。

（三）商品房施工面积、竣工面积

2014年1-6月市区在建商品房施工面积1132万平方米，同比增长155.13%。其中住宅、商业、工业、写字楼施工面积分别为749.65万平方米、183.44万平方米、6.94万平方米、191.98万平方米，同比增长217.91%、334.37%、-77.04%、368.24%。

其中，商品房新开工面积394.34万平方米，同比增长148%，住宅、商业、工业、写字楼新开工面积分别为291.51万平方米、63.7万平方米、6.54万平方米、32.59万平方米，同比增长116.66%、792.16%、263.33%、109.99%。

2014年1-6月市区商品房竣工面积34.34万平方米，同比下降61%。其中住宅、商业、写字楼分别竣工面积达21.49万平方米、2.19万平方米、10.66万平方米，同比下降67.03%、77.14%、19.79%，上半年没有工业项目通过竣工验收。

（四）商品房市场供销情况

1.商品房供应

2014年1-6月市区新增商品房供应118.33万平方米，同比下降26.8%。其中商品住宅新增79.64万平方米，同比下降38.51%，占总供应量的67.3%；写字楼无新增供应；商业营业房新增38.69万平方米，同比增长46%。

2.商品房销售

2014年1-6月市区商品房共销售11054套、123.84万平方米（含211套限价房、61套撤销商品房），同比增长14.92%、18.04%，销售金额达到63.17亿元，同比增长10.05%。其中，商品住宅销售8716套、94.41万平方米（含211套限价房、44套撤销商品住房），同比增长4.6%、3.82%，销售金额45.92亿元，同比下降5.79%；写字楼销售5.95万平方米，同比增长57.82%，销售金额2.95亿元；商业营业用房销售23.48万平方米，同比增长130.2%，销售金额15.8亿元。

3.商品房销售价格

2014年1-6月，市区商品房成交均价5100.96元/平米，去年同期商品房成交均价5471.40元/平米，同比下降7.3%。其中商品住宅成交均价4864.35元/平米，同比下跌9.23%。

4.商品房库存量

截止2014年上半年，市区商品房库存量达到476.23万平方米，同比增长31.64%。其中，商品住宅库存量为302.17万平方米，同比增长25.88%，按上半年94.41万方的去化量推算，商品住房的库存消化时间需要18个月。

二、房地产市场运行分析

（一）土地供应充足

今年上半年市区普通商品房用地供应144.14万方，按照平均容积率2.5计算，可提供建筑面积约360.35万平方米的普通商品住房。土地供应以襄州和东津片区为主，达到103.95万方，占整个土地供应的72.12%。

“双核驱动”的发展战略推动了汉江流域区域性中心城市的建设，上半年批发零售用地的成交成为热点，仅樊城区就有81.77万方的土地供应，为襄阳市物流，金融流，信息流的发展，对汉江流域区域性辐射奠定了基础。

（二）房地产开发投资快速增长

1-6月市区房地产开发投资同比增长91.14%，投资保持快速增长主要由于2013年全年房地产市场快速发展惯性所致。

（三）商品房建设势头强劲、

在房地产开发投资增长的前提下，由于2013年新批规划项目陆续上马，市区各业态商品房新开工面积均有大幅增长，这也在一定程度上增加了后期商品房销售压力。

（四）商品房供应结构合理

1、商品房供应减少。1-6月市区商品房供应同比下降26.8%，今年房地产市场新增供应量明显放缓，项目入市稍显消极。但就目前市场库存量来看，总体上商品住房供应量较为充足，可满足市场购房需求。

2、商品住宅以户型面积90—144平米供应为主。商品住宅户型面积90—144平米供应66.18万平方米，占总供应量83.1%，市场供应以中大户型为主，其中尤以120-144平米供应居多，占总供应量的37.56%。

3、商品住宅以价格5000-8000元/平米供应为主。商品住宅预售价格5000—6000元/平米供应21.79万平方米，占总供应量的27.36%，其中6000-8000元/平米供应44.50万方，占总供应量的55.88%。

4、今年上半年无写字楼市场供应，加上写字楼库存量偏少，会造成短期内市场供应的短缺。

（五）商品房销售保持平稳运行

1、商品房销量维持平稳。上半年市区商品房销售面积同比增长18.04%，相比于去年同期增幅减少50个百分点。

2、上半年商品房供销比为0.96：1，供销比倒挂，有利于消化库存。

3、畅销产品主要仍集中于套型面积80-144平米之间，占整体销售的89.72%。90平米以下刚需套型的销售1889套，占据21.67%的份额；90——144平米改善型套型销售高达6656套，占据了76.37%的绝对份额；144平米以上套型的成交仅有171套，与供应比例相一致。

4、上半年商品住房销售价格集中在3000——7000元/平米之间，各项目之间的价格差距逐渐拉大。而4000——6000元/平米区间的销售虽然仍占绝对主导，以55.49万方的成交占据了58.78%的份额，但同比份额却也下降了近7个百分点；6000-8000元/平米区间的销售由2012年27.15%的份额梯次递减，2013年减到21.5%，直到今年上半年的14.83%；3000——4000元/平米区间的项目大幅增长，由去年7.95%的份额猛增到21.12%。商品住房的销售与供应情况的对比表现的开发企业对价位的理性，虽说在报预售之初有较高的期望值，但都能结合市场情况对售价做适当的调整。

三、促进房地产业健康发展

2014年，受宏观经济增长速度下行的影响，全国房地产市场出现了低迷震荡的局面。作为湖北省域副中心城市、汉江流域区域性中心城市的襄阳也受到波及，部分项目产生恐慌心理，在没有充分对市场进行调研的情况下非理性降价以图以价换量，诱发买卖双方冲突；更有个别项目由于自身经营管理不善，导致资金的巨大漏洞等各方面困扰而暂时搁置。为保持房地产业健康规范有序发展，服务我市经济发展和稳定大局，在市住房保障和房屋管理局紧急启动应急机制，着力加强政府机关服务职能，指导市房地产业协会下及旗下襄阳住宅与房地产信息网，从各个方面狠抓行业内功建设，提升全行业整体水平，向社会释放积极健康的信号，努力促进房地产业健康发展。

1、正确引导，有效把控，千方百计消化库存

2014新年伊始，主题为“把脉襄阳楼市”的第八届襄阳房地产沙龙在襄阳住宅与房地产信息网组织下成功举办，业界精英齐聚一堂，从数据到案场，剖析市场形势，预测下步走势，为开发企业指明了方向；3月28日，推行新型城镇化促进房地产业健康发展银企对接座谈会暨签约仪式在南湖宾馆顺利召开，7家银行为11个房地产开发项目现场授信34.4亿，有效缓解了开发企业资金状况；促进房地产健康发展专题报道同时拉开帷幕，从中观经济，四化同步，产城融合，双核驱动，民生福祉等全方位向社会展现房地产业，对提振市场信心起到正确的舆论引导；适时出台《关于促进房地产业健康规范有序发展的意见（试行）》，加强对开发企业的建设经营和金融管理，有效把控（预）销售管理，加快商品房库存的消化。各类主题活动取得显著成果，元至六月份新增商品住房供应118.33万方，同比下降26.8%，同期商品房销售达到123.84万方，同比增长18.04%，销售金额达到63.17亿元，同比增长10.05%，商品住房库存也由2013年底的320万方下降到302万方。

2、加强学习，扩大交流，加强房地产结构调整

4月14日，中国房地产研究会副会长胡志刚莅临襄阳，做“三四线城市房地产发展与机遇”高峰论坛，胡会长深度剖析了2013我国宏观经济形势与房地产发展现状，细致解读了中央关于房地产业的主要政策，研判行业发展趋势，帮助企业科学决策。他认为：襄阳房地产发展要把握自己的魂。必须要通过改革建立长效机制，调控需要转轨；随后，房地产策划师国家职业资格培训也在襄阳开班，来自市区及各县市50余人参与的培训，通过与培训讲师中国规划设计院常务副院长章惠生、世联地产首席执行官黎振伟等的讲课与交流，学员收获颇丰，对房地产业的发展有了新的认识；5月23日，在襄阳房地产业协会副会长方清涛带领下，来自襄阳房地产业策划部门主要负责人30余人对枣阳房地产市场进行了调研，并举行了关于下步发展趋势研讨会。通过系列学习交流，襄阳房地产整体水平有了质的提升，房地产开发产品结构的调整正在有序进行：复星天贸城，中豪国际广场等类型的大型商贸集散基地，襄阳新天地，南国城市广场等有鲜明地域特色的城市综合体，迅邦檀溪公馆，帝花溪谷等高端住宅群……，产品结构的调整带来房地产市场的差异化，丰富的业态足以满足各个阶层的消费需求。

3、积极主动，充分调研，完善房地产项目周边配套设施

今年，襄阳各房地产项目更加注重生态美境的创造和建设。各房地产项目将以建设产业新城为目标，将项目内的路、沟、塘、街心、围墙绿化美化，形成小区景观、游园。襄阳将建立与产城互动相匹配的社会管理体系。工会、发改、人社、财政、公安、民政、卫生、教育等部门，将以人为本，为市民提供良好的服务。

城市是一个有生命的机体，规划无疑是这个城市的结构分析师。目前市区仍患有城市功能不全、基础设施缺失、文化记忆模糊、住宅品种单一等“城市病”，这些都需要规划为房地产项目提供更加完善的配套设施。规划要求商住小区要配建幼儿园、甚至是中小学、社区办公用房、菜市场；让市民在居住小区就能享受生活的各种方便。随着天润未来城配套小学建设的开工，襄阳新天地配套小学的建设也如火如荼，为给广大市民一个优良的居住环境，市住房保障与房屋管理局通过充分的市场调研，积极贯彻市政府《襄阳市市区新建居住小区配套建设中小学校、幼儿园管理办法》，为开发企业答疑解惑，为人民群众排忧解难。市规划局综合科科长刘玉成说，政府正逐步通过规划引领房地产的发展，用房地产改变城市的面貌，改善居民生活环境，提升城市的品质。房地产让市民生活更美好。