襄阳楼市总结与展望

襄阳楼市运行特征分析

1、完善调控体系，确保襄阳楼市平稳健康发展

2018年3月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。7月中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。房地产市场调控覆盖全国，各种调控政策密集出台，截止2018年12月，房地产调控政策合计发布高达444次，远远超出2017年的250次。我市严格落实国家“房住不炒”的定位，在原有“限价、限签、限贷、限售”的政策基础上，出台公积金贷款管理新规、《襄阳市住房租赁管理办法（征求意见稿）》、《襄阳市市区政府回购新建商品住宅筹集房源实施细则（试行）》、《市人民政府关于促进房地产业健康规范有序发展的意见》、《襄阳市商品住宅全装修管理指导意见（试行）》等政策，来不断完善调控体系，平稳房价，促进我市房地产市场平稳健康发展。

2、发挥监管服务职能，规范房地产市场秩序

为规范我市商品住房交易行为，保障购房者合法权益，确保我市房地产行业健康有序发展。2018年市房管局积极发挥部门监管和服务职能，联合多个职能部门，一方面，通过建立《2018年双随机一公开工作方案》，随机选派执法人员对房地产市场进行抽查，对我市房地产开发项目存在的价外加价、捆绑销售、虚假宣传、一房两卖、精装房乱象等违法行为进行了严厉的查处和公示；实行有奖举报的办法，发动人民群众来监督，有效的打击了房地产市场违法违规现象。另一方面，深化服务职能，通过开展座谈会，定期走访襄阳40个在售项目，分析市场形势，解读和传达最新的调控政策，指导各项目商品房建设和交易工作，预防开发企业逾越政策红线，出现违法违规行为，从而建立公平、公开、规范的市场运行秩序。

3、供需两旺，商品房多项指标创新高

2018年襄阳市商品房市场供需两旺，多项指标再创新高。在供应方面，2018年市区商品房新增供应336.31万平方米，同比上升27.95%。其中商品住房新增供应278.81万平方米，同比增加24%，非住宅（商业和办公楼）新增供应66.81万方，同比增加75.86。在成交方面，2018年市区商品房共销售38533套、397.22万平方米，同比增长0.6%、1.96%，销售金额达到308.29亿元，同比增长17.8%。商品住宅销售24994套、292.81万平方米，同比减少11.25%、9.56%；写字楼销售4.75万平方米，同比增长105.26%；商业销售99.66万平方米，同比增长57.02%。

4、商品住房以三房、四房改善性户型为主

2018年，我市商品住宅网签备案24994套。从商品住宅户型成交结构来看，其中100-144㎡区间的房源成交量最高，17010套，占比68.06%，特别是120-144㎡大面积段户型占比最高，达到40.83%，可见三房和四房改善型户型成为目前襄阳住宅市场的主流产品。

随着襄阳居民生活水平不断提升，对居住条件尤其对大空间、多室户产品要求越发显著。特别二胎政策放开之后，家庭人口的增加，无形中也催生大量刚性“以小换大”的改善需求。同时，也得力于品牌房企陆续进驻襄阳市场，为襄阳住宅产品的开发和居住体验都带来了质的飞跃，如碧桂园、恒大、保利、正荣等开发的产品，均以100㎡以上的三房、四房精装户型为主，一定程度上引领了襄阳市民的居住消费升级。

5、土地市场波动明显，从火热走向理性

2018年襄阳土地市场供应量加大，土地供应71宗，成交60宗，土地成交面积302.34万㎡。上半年土地市场供应相对平淡，但部分土地溢价率高，其中襄州区云湾社区地块，土地溢价率达115%，楼面价高达3795元/㎡。在下半年的第三季度，土地市场出现供应高峰，开发商拿地热情高涨，呈现出供求两旺的态势。但随着调控政策和金融监管的趋严，棚改政策的收紧，进入第四季度后，市场遇冷，“金九银十”不再，市民观望情绪浓厚，房企拿地也更为理性和谨慎，土拍市场已无激烈的竞拍现象，底价或低溢价成交成常态，土地市场出现了明显的降温。总体来看，2018年襄阳土地市场波动明显，呈现出从平淡到火热再回归理性的态势！

6、新区建设引领品牌房企投资热潮

说到新区建设，18年东津新区和庞公新区可谓炙手可热，成为品牌开发商竞相角逐的主战场。据襄阳房地产信息网数据中心统计，18年仅东津新区挂牌出让土地就高达137.56万平方米，占全年总成交量的45.5%，其中华侨城文旅项目以占地98.75万方，成交价20亿，拔得头筹；宏泰国资委携手越秀地产以10亿元，摘得34.67万方住宅用地，强势进驻东津。而襄城庞公片区同样不甘示弱，18年襄城区成交土地63.22万平方米，其中庞公片区成交38.92万平方米，占比达61.56%。特别是随着新四中的开工建设，周边4块住宅用地均由志强集团以平均高达4959元/㎡的楼面价收入囊中。如今民发集团新项目庞公别苑样板间已经开放，趋之若鹜的看房者，更是增强了地产商开发庞公的信心。

另外，樊西新区内环线区域，未来将规划为樊城区级文体中心，同样受到大型房企的青睐，其中位于内划线与中原路交汇处（樊城东西轴线出口）的5宗住宅用地和1宗商业用地，合计20.77万方，由湖北襄投以总投资16.21亿元全部拿下。

7、中小房企生存空间进一步压缩，品牌房企市场占有率持续提升

18年襄阳房地产市场成了品牌开发商的爆发年。深耕襄阳18载的民发集团，其开发的东津世纪城项目以7382套的销量继续领跑襄阳，接着又打造了高端产品系汉江一品，首期开盘劲销9成。而早年进入襄阳的恒大集团4盘连发，碧桂园集团在襄销售项目已达5盘，三大房企几乎占据了襄阳房地产市场的半壁江山。后续进驻襄阳的品牌房企也在加速耕耘，正荣集团的长投·正荣府、保利海上五月花二期都已开盘，在2018年获得了不俗的业绩。在严厉的调控政策下，楼市逐渐回归理性，购房者逐渐冷静，买房的时候更多的时候会选择质量有保障的品牌开发商。而中小房企开发的项目因体量小，信誉差，质量无法保证，导致去化难，破产重组、被收购的现象也是屡见不鲜。在土拍市场上，大型房企不惜重金大规模拿地来抢占襄阳市场，却不见中小房企的身影。中小房企生存空间被进一步压缩，品牌房企市场占有率越来越高！

8、创新运营模式，促进房地产行业多元化发展

2018年是改革开放40年，人们的生活水平和居住条件都得到了极大的改善，“满足人民日益增长的美好生活的需要”，成为房地产行业进行创新转型，实现可持续发展的新课题。在新形势的驱动下，襄阳房地产业积极探索新的运营模式，引进新业态，促进行业实现多元化发展。

新城控股第81座吾悦广场坐落襄阳高新区，其体验式商业模式，将襄阳商业升级为4.0版本，填补了襄阳体验式商业的空白。而东津世纪广场以62万方的超大体量，打造集购物中心、写字楼、星级酒店、商务公寓于一体的大型商业综合体，未来将辐射周边150公里的区域。而其建筑高度和规模体量均打破襄阳历史记录，成为名副其实的“襄阳CBD”！

华侨城和湖北交投携手打造集奇幻娱乐体验，文化休闲度假，家庭欢乐共享，特色酒店，民俗风情融合于一体的国家级旅游度假区。襄城区政府与湖北台城文化旅游开发有限公司合作的台湾城项目，借势庞公生态环境优势，占地138亩打造涵盖台湾特色产品街、两岸青年创业中心、台湾文创中心、居家式医养中心。文旅地产成为襄阳房地产业转型新趋势。另外中豪襄阳国际商贸城，积极引进加工产业，打造“前店后厂”模式，探索产城融合发展。

襄阳房地产业正通过文旅、特色小镇、养老、产城融合等多方面调整战略布局，走向创新、多元化发展道路，将极大地提升我市的城市服务功能和城市形象水平。

9、创新营销模式，实现业绩增长

自2018年下半年以来，从中央到地方，对于房地产的调控政策一直在不断收紧，房地产市场逐渐回归理性，购房者也变得更加理性，密切关注市场变化和政策指导，寻找最佳的买房时机，市场开始从卖方市场往买方市场转变。

9月，进入传统销售旺季，开发商为了回笼资金，冲刺年度目标，推出降价或变相促销活动，以吸引购房者。比如8月末，某地产公司就启动了包括襄阳楼盘在内的全国范围的楼盘大型促销活动—金秋购房89折优惠。襄阳的大多数楼盘也开始了各式促销，如首付分期、每日特价房、买房送宝马、送物业费等。周末暖场促销活动也是轮番上演，全羊宴、大虾宴、魔术表演、模特走秀......争取通过各种吸睛活动和优惠手段来实现业绩增长!

另外房企的分销渠道更是全面铺开，线下进行社区拓客、联手二手房中介分销，线上自建分销平台、与房产电商“房多多”、“京东房产”合作分销，以获取更多的客源，加快去化速度，完成销售目标！

2019年襄阳楼市预测

1、楼市调控贯穿全年

在18年12月份在全国住房和城乡建设工作会议上，国家住建部提出2019年将以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。会议强调，继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。

2019年楼市趋于平稳的态势下，可以预见，襄阳将会继续坚持“房住不炒”的定位，把“稳房价、稳地价、稳预期”作为政策目标，从金融、土地、租赁、棚改、住房保障和市场监管方面精准施策并贯穿全年，确保襄阳房地产市场平稳健康发展。

2、商品房住宅市场供应充足

2018年襄阳土地市场迎来供地热潮，全年成交土地302.34万平米，其中商品住宅用地（包含商住用地）成交207.59万平米，成交建筑面积461.11万平米。在这些新增土地供应中，初步推算，有占地面积145万平米，建筑面积约351万平米的土地已开工或即将开工建设。按户均100平米计算，在19年将会为市民供应出35000多套房源。另外襄阳棚户区改造计划四大棚户区改造项目中，襄城、樊城、东津项目约5000套、52万平方米安置房在18年年初已经开工，预计19年推出。加之截止18年12月份库存的17684套商品住房，保守估计，在2019年襄阳住宅市场将提供至少57000套房源来充分满足购房者消费需求。

3、商品房销量稳中有升

自2017年，襄阳经济进入快速发展通道，GDP超4000亿，18年地区生产总值同比增加7.8%，为房地产市场奠定良好的经济基础。2018年11月，国务院批复《汉江生态经济带发展规划》支持襄阳打造区域中心城市、建设汉江流域中心城市、省域副中心城市，襄阳再次迎来新一轮的发展机遇。8大高铁线路规划贯穿襄阳，奠定全国交通枢纽的地位,襄阳的辐射力和影响力进一步提升，并吸引周边县市乃至河南人口的聚集.....国家战略、交通利好的落地，必将带动襄阳人口的回流和扩张，促进襄阳房地产行业持续蓬勃发展，提振地产开发商和消费者的信心。

18年众多一线房企看好襄阳市场前景，积极拿地，全年地产开发用地成交量达302.24万平方米，将带动19年商品房供应量的大幅增加。而地产开发商在市场进入下行期，政策调控趋稳的影响下，将会紧跟市场供求变化，调整产品结构、不断升级产品线、整合各类资源、创新营销策略推动项目去化，用销量和口碑占据市场份额。可以说2019年我市商品房销量将继续增加，呈稳中有升态势。

4、房价保持平稳发展态势

自2017年以来，襄阳房地产市场棚改去库存基本完成任务，出现供不应求的局面，房价上涨明显，楼市开启全面调控，实行“限售、限价、限贷、限签”政策。

2018年襄阳市政府继续坚持“房住不炒”的定位，在国家调控目标和文件精神的指导下，“因城施策”，一方面对棚改策略进行了重大调整，通过加大棚改安置房源的供应，调整征迁安置方式，将货币化安置为主调整实物还房为主货币化补偿为辅的方式，缓解房源供应紧张的问题，另一方面制定相关政策和加强市场监管，有效打击炒房，维护市场稳定，襄阳房价快速上涨势头得到有效遏制。

随着调控持续深入、市场经济下行，下半年房地产市场开始降温，市民观望情绪徒增，房价出现波动，涨幅回落并逐渐回归理性。

但，从房价构成来看，近年来，襄阳土地市场火爆，开发商拿地热情高涨，地价逐年攀升，2018年襄阳平均楼面地价1965元一平，同比上升8.74%，另外随着人工工资、物价上涨，各项税费的提高，以及配建要求和建筑标准的提升，造成开发商建安、管理成本上升，一定程度上也促使商品房价格继续上涨。

2018年底住建部提出“稳预期、稳地价、稳房价”要求，继续坚持房住不炒的定位，夯实政府主体责任，实行差别化调控，奠定了2019年房地产市场的调控基调。从近期襄阳调控政策来看，自19年1月1日起废止15%政府回购房源细则，棚改计划从19年开始“瘦身”并承诺先还房后拆迁，对稳预期，稳房价都起到一定推动作用。

综合来看，随着棚改范围的缩小和货币化安置政策逐步退出，调控政策的持续深入，以及土地成本上升客观因素影响，可以预见2019年襄阳房价将继续上涨，但增速放缓，保持平稳发展态势。

5、房企去化周期延长

2018年我市商品住宅销售24994套、292.81万平方米，同比减少11.25%、9.56%。从每月成交情况来看，自八月份的销售高峰之后，商品住宅成交量开始连续3个月下滑。其中重点监测的住宅项目在“金九银十”并未获得理想的销售业绩，而原本计划的加推节点，因销售不理想往后推移，去化速度开始放缓；还有部分项目因蓄客不足，延长了开盘时间......下半年襄阳楼市总体呈现出低迷态势，市民观望氛围浓厚。另外，在19年将有大批项目入市，市场供应量增多，项目竞争压力加大，随着棚改计划的“瘦身”以及先还房后拆迁安置方式，拆迁户不再着急买房，市场需求量也会相应减少，一定程度上也会造成19年襄阳楼市的持续低迷，房企去化周期将会随之延长。

6、毛坯与精装并存，消费者选择增多

在湖北省政府公布的《省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》中明确提出，到2020年，武汉市、襄阳市、宜昌市和荆门市新建住宅全面实现住宅全装修。18年12月，襄阳市政府印发《襄阳市商品住宅全装修管理指导意见（试行）》的通知，对襄阳精装房市场进行了规范。如今人民的生活水平越来越高，对居住品质和舒适度提出了更高的要求，精装房逐渐受到广大消费者的青睐。从18年的襄阳房地产市场行情来看，在售商品房项目中，精装房产品居多。

但精装房，因总价较高，装修款首付比例高、贷款周期短，无形中也增加了消费者首付和还款压力，让部分刚需购房者望而却步，从而使得购买毛坯房意愿更加强烈。据了解，一些新进地产项目如襄阳吾悦广场、融创·滨江一号、宏泰越秀·星汇城、交投·颐和华府等项目，将会随行就市，预计在19年推出毛坯产品。在政策红利和新进房企的加持下，19年襄阳房地产市场将出现毛坯房和精装房并存的局面，为广大消费者提供更多选择。

7、一线房企云集，带动襄阳城市升级

伴随着房地产调控政策紧缩，一线房企纷纷转战三四线城市，寻求扩张。自万达广场2009年正式进驻襄阳以来，襄阳的品牌开发商便如雨后春笋般纷纷冒头。以恒大、碧桂园、绿地、保利老牌房企，大手笔拿地，持续为市场供货，占据襄阳主要市场份额。正荣集团、新城控股、越秀地产、湖北交投、华侨城、当代置业、蓝光地产、荣盛、中铁形成第二梯队，在2017-2018年，陆续抢滩襄阳市场。还有雅居乐、奥园、金地、中梁等一线房企看重襄阳的发展前景，将以联合开发的方式，积极在襄阳市场寻求合作......可以看到，在19年一线房企将云集襄阳，进入逐鹿群雄的时代。

随着这些一线房企的进驻，其多年的开发运营经验和成熟的团队建设，将为襄阳带来高品质的产品和先进的居住理念，从而改善襄阳人民的生活环境和居住品质，满足人们对美好生活的需要，进而提升襄阳城市形象，带动城市经济发展和城市升级。

8、东津新区迎来爆发式增长！

俗话说栽下梧桐树，引得凤凰来。如今的东津新区交通配套日渐完善，东西轴线开工建设，苏岭山大桥即将通车，高铁站的将在2019年投入运营，62万方的商业航母即将开业，图书馆、科技馆、市民中心等大批公共设施进入开放倒计时......一系列利好带动了东津人口的聚集，目前已有3万余业主入户东津世纪城，特别是襄阳四中初中部、东津第一实验小学，襄阳三中东津校区，3所名校相继入驻开学，让东津成为继襄城、樊城、高新之后又一大教育热门之地。繁华已现的东津新区，更是加快了开发的脚步，吸引着大批品牌开发商相继进驻：华侨城创展中心揭幕，8.48平方公里的国家级旅游度假区业正式开工；109万方国际都会范本宏泰越秀·星汇城完成奠基，正在加紧施工中，预计19年五月推出；湖北交投开发的颐和·华府预计19年6月推出......丰富了东津新区产品业态，凸显了东津CBD格局。可以预见2019年，东津新区将迎来爆发式增长，东津新区“一核两区、一带三轴”的功能规划日渐雏形！

9、樊城片区迎来建设热潮！

樊城中部，东至长虹路，南至春园西路，西到卧龙大道，北抵中原西路，根据《襄阳市中心城区FC0301片区控制性详细规划》，该片区作为“城中村”改造的重点区域，未来将打造成樊城片区级文体中心，集居住、商务、娱乐休闲服务为一体的综合性城市功能片区。

当初人们眼中的“城中村”，在“区级文体中心”的美好蓝图下，随着卧龙大桥的贯通，绿地中央广场、普陀龙湾、环球金融城等大型商业地产项目开发建设，商业氛围日渐浓厚。周边的住宅项目汉江梦、国色天襄、还建小区相继交房入住，也让这里的人气越来越旺。但因人口基数大，而中心城区房源供应相对紧张，该片区的开发进程一直备受关注。

18年3月东西轴线樊城段正式开工建设，让这片区域再次成为开发热点，由湖北襄投置业投资建设的棚改安置房项目襄投·欣悦城二期、襄投·福欣园（王寨还建房）规划已公示，即将开工建设。另外襄投今年又一举拿下内环路和卧龙大道交汇处附近区域的6块住宅用地和商业用地，将为樊城区域的购房者和居民提供充足的房源供应。可以预见在2019年该片区也将迎来如火如荼的建设热潮！