老河口市元至九月房地产市场分析及下一步推进发展措施

2017年在襄阳房管局的正确领导下，我市紧紧围绕市委、市政府中心工作，积极推进房地产供给侧结构性改革，通过加强市场监管、服务行业发展、引导市场动向等多项举措，规范房地产市场，促进市场健康稳定发展。目前我市房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理、房价基本稳定。现将我市元至九月房地产市场运行主要情况报告如下：

一、房地产市场运行情况  

1、没有新的房产开发项目，施工面积同比下降。今年以来，我们认真落实上级关于房地产工作的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，加强和改进住房用地供应管理，持续开展物业服务、房地产市场、中介市场专项整治活动，稳定房价，促进房地产市场平平稳健康发展，但受土地供应、市场引导等方面原因，我市房地产开发项目出现了下滑趋势。

1－9月，全市房产开发项目共17个，全部为续建，无新建，开工面积46万㎡，同比下降1.7%，其中：城南11个，在建面积19.59万㎡，城北6个，在建面积26.9万㎡。

商品房销售面积24.97万㎡，同比增长34.48%，（去年同期16.85万㎡）其中商品住房销售面积22.66万㎡，1898套，非住宅销售2.31万㎡，618间;

2、当期上市面积同比下降12%。1至9月批准预售面积28.35万㎡，同比下降12%，其中商品住宅24.81万㎡，非住宅3.49万㎡。

3、商品住房价格增长幅度较快。商品住房销售均价3689.68元/㎡，同比上涨14.93%（去年同期3210.36元/㎡）

4、商品房库存情况 。 目前，我市可供销售的商品房约 6510套（间），49.34万㎡，其中住宅1984套，26.86万㎡，非住宅4526套（间），22.48万㎡。

5、二手房交易办证数量减少。1至9月我市二手房交易办证200套，面积约2.08万㎡，二手房交易办证需补交土地出让金，是导致二手房交易数量减少的主要原因。

6、逐步建立了多层次的住房保障体系。我市采取政府主导、企业自筹、社会融资等多种方式，共建设、改建、收购各类保障性住房，涵盖了廉租住房、经济适用房、城市棚户区改造、公共租赁房、限价商品房等类型，形成了保障房与商品步解决我市低收入群体的住房难题。

二、房地产市场走势研判

（一）信贷继续从“紧”。从政策上看，国家坚持房地产宏观调控政策不动摇，决心很大。今年国家继续实行更为严格的差别化住房信贷政策。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

（二）房产企业考验“多”。今年房地产市场面临政策、金融和市场多重考验，房地产竞争将逐步加剧，一些小的房地产企业将面临淘汰。房地产企业在品质、服务、价格三个方面寻求一个平衡点，将是企业生存的法宝。

（三）商品房价格稳中有“升”。房价主要受政策效应、市场供求、刚性需求，建筑主体上游原材料（河砂、水泥、钢材）上涨，土地资源紧缺且成本基本保持平稳，建安成本近几年来基本保持一致，而公务员收入和居民人均收入却在不断增长，随着老河口市城镇化水平的不断提升，“一平一增”的态势势必会提高城市居民的购买力，也将推动老河口市商品房价格稳中有升。

（四）商品房刚性需求还很“强”。随着我市城镇化进程不断加快，老城区人口的迁移，各招商引资项目落地及开工投产，丹河谷组群发展战略，以及我市十三五规划常住人口城镇化率达到60%以上，人均住房面积将达到36平方米，成套率达到98%的标准，按此推算，未来10年我市商品房的刚性需求总量将达到612万平方米，在这些有利条件的支撑下，按照我市年度合理房地产开发50—60万平方米的投放量，我市的房地产业黄金期预期还有10年左右。

 三、主要措施

（一）加强房地产市场销售监管。对城区房地产开发企业实行跟踪管理，严把房屋预售许可审批关，严格禁止囤积土地、捂盘惜售、违规贷款、内部认购、预收定金等违规行为。对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店进行全面巡查，设立投诉举报电话和信箱，对巡查发现、群众投诉、媒体曝光的违法违规行为及时查处。目前，已对我市的房地产开发项目及中介服务市场进行全面检查，对外公布举报电话，受理解决投诉3起。

（二）加快保障房建设分配。一是加快保障性安居工程建设进度，督促已开工建设的1484套、约11万平方米廉租（公租）住房建设任务，确保2018年前完成。二是及时分配保障性住房。在8月4日摇号分配513套公租房的基础上，计划12月底前再预分配1200套左右公租房。

（三）加强措施控制房价。在城区推行商品房开发建设成本核算，对已取得开发土地使用权的商品房的买卖限定最高售价。房地产开发企业在商品房定价前，必须向建设行政主管部门和物价部门提交商品房开发投入成本，政府主管部门在确保商品房开发成本的真实性和制定销价的合理性的基础上，确定综合基准售价。

四、存在的主要问题

（一）土地投放量缺乏，土地交付速度普遍偏慢。据部分房地产开发企业反馈，在拍到土地后，由于大部分土地为非净地出让，相关部门往往难以及时解决征地拆迁遗留下来的矛盾和问题，造成土地不能按时交付，甚至有的需要几年才能交付到位。如此不仅影响了房企的开发商机，也带来了许多不确定的因素，增加了开发成本和投资风险。

（二）中小企业贷款融资难度大。随着国家进一步加大对房地产市场宏观调控政策，各大国有银行和住房公积金中心对房地产项目贷款额度、比例及利率均进行了严格调整和控制，特别是综合实力较差的中小房地产企业贷款融资越来越难，融资办法不多，主要依靠定金、预付金以及民间借贷进行开发，加大了投资风险。

（三）二手住房市场活跃度不够。目前我市缺乏一批规范的中介企业，市民想要购买二手房源，缺乏正规的信息渠道，使存量房的流通受到了一定的影响，同时直接影响了一级市场空置商品房的消化。

（四）商品房价格涨势比较明显。受供需关系及建设成本等多种因素影响，我市商品房价格仍呈上涨趋势，房地产市场调控的任务依然艰巨。

五、下一步工作措施

（一）建立健全房地产市场调控长效机制。增强政府对土地市场的调控监管力度，合理安排开发项目，稳步投放市场。对我市的房地产项目进一步疏理，要求已开工的房地产项目加快施工进度，尽快上市销售，要求已拿地未开工的项目限期开工建设。

（二）加快重点房地产项目推介实施。根据《老河口市住房保障和房地产开发三年行动计划（2017－2019）》规划，加大南部新城基础设施建设力度，完善商业、教育、医疗等各项配套设施，重点推进11个重点房地产项目，提高城市的宜居度和住宅小区的舒适度，大力发展相关产业，出台相关措施，鼓励产业和人员合理流南部新城创业和居住。

（三）加大房地产市场监管力度。贯彻落实住建部相关会议精神，进一步整顿规范房地产开发销售中介行为，严格商品房预售监管，建立健全信用档案制度。在办理商品房预售许可证时要求开发企业合理报价，出具商品房价格构成测算报告，最高定价不能超过同期同质量商品房单价的20%。

（四）引导房企适应市场变化。鼓励企业大力发展旅游地产、养老地产、教育地产、文化地产等新兴地产，适量建设高端精品住宅，丰富和完善房地产市场品种结构，鼓励房地产开发企业兼并重组，转型升级，提供更多适销对路、绿色低碳、节能环保的高品质住房，发展跨界经济。

（五）做好住房金融服务和监管。继续敦促各金融机构认真贯彻落实房贷新政，提高审批和发放效率，做好金融服务工作。同时加强房地产信贷监管，密切关注企业资金情况和信用情况，及时防范和有效预警房地产信贷风险。

（六）加快城市棚户区改造。认真落实《老河口市2017年至2019年棚户区改造三年行动计划》，加快推进棚户区改造任务，发挥棚改对开发投资的拉动作用。一是加大资金投入，多渠道筹集资金。在积极争取中央财政和省级“以奖代补”资金的同时，与其他金融机构进行洽谈对接，拓宽融资渠道，将好的金融产品用于棚户区改造建设。二是大力推进货币化安置工作，力争每年达到总安置户数50%以上的目标，积极化解我市商品房库存，稳定房地产市场。

（七）探索培育发展住房租赁市场。根据省政府办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，探索制定我市相关意见，到2020年，全市基本建立购租并举的住房制度，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

房地产业关联度高、带动力强、幅射面广,我市房地产业已成为社会经济的重要推动力量。房地产问题不仅仅是房屋的建设、分配和管理，而是与城市发展、人口流动、产业兴衰、社会变迁等问题紧密相关。我们要抢抓房地产业发展的好时机，在改善民生居住的同时，助推全市经济发展。