深度解析房地产行业非法集资的操作方式，购房者小心“钱房两空”

       近几年房地产市场的火爆、房价的飞速上扬，导致房地产行业成为违法人士心中的聚宝盆，以房地产名义开展各种违法活动，非法集资也不例外。房地产行业非法集资案有吸纳非法资金周期短、涉案金额大、涉案人群广的特点，因此一旦案发将会造成极坏的社会影响。

首先我们先了解一下什么叫非法集资。它一共有四个基本特征，只有满足这四个特征就一定是非法集资。第一、违法、违规或者虽然不违法但没有经过主管部门的批准；第二、通过媒体、推介会、传单、中介机构、网络平台等一切第三方平台向社会大众宣传营销；第三非法承诺一定期限内的非法回报，包括但不限于货币、实物、股权等；第四集资对象主要是社会大众即没有特定对象的非法集资。购房者可以通过以上四个标准进行判断是否陷入非法集资的陷阱。下面我将详细解析房地产行业非法集资案的常用操作方式。

第一种：以购房名义，违规违法收取购房者的购房定金

       这种模式是最常用、最容易实施的非法集资方式。虽然目前中国的房地产是期房销售，不需要房屋建设完毕销售。但国家依然规定了开发商必须拿到预售许可证才可以对外销售，才可以收取购房定金、购房首付款等。预售许可证的领取标准必须是开发商已经开发建设了，并且预售的房屋已经建设了三分之一或者二分之一，这就有效避免开发商把购房者的购房款挪作他用，房屋因为缺乏开发资金成为烂尾楼。

       非法集资的操作就是在房地产企业未取得销售许可证之前，甚至整个项目没有开发建设前，承诺给予购房者“优先选房”、“房价打折”、“提前定房”等，以“内部认购”、“员工认购”、“VIP卡”、“会员卡”等形式，欺骗消费者提前支付购房定金甚至首付款，变相进行资金的融资。由于缺乏政府部门的监管，很容易产生“一房多卖”，一套房子对多个意向购房者收取定金、首付款，能轻松收取超过整个项目总额的非法资金。

这种非法集资模式很容易让购房者“钱房两空”，因为这种收取资金方式没有政府监管，开发商很容易挪作他用，甚至停止房屋项目开发建设，导致项目最终成为烂尾楼。

第二种：以投资房地产项目名义，非法吸取社会公众的投资

       开发商以手中的房地产项目为名义，通过自己或者是金融中介公司、担保公司，以成为房地产股东享受开发收益，或者承诺远远高于银行或者市场同期利息的高额利息，向社会公众非法吸纳资金，个别还会提供一定的资产作为抵押。

1、优质房地产项目能轻松融资、非法集资房地产项目大多有问题

       近几年房地产市场火爆，导致房地产企业基本上是银行的座上客，他们可以通过土地抵押、项目抵押的方式轻松融到资金，特别是房地产行业采取的滚动开发、期房销售的方式，真正的启动资金只要土地款就可以，前期的建设资金可以由建筑公司垫付、后期建设资金由购房者的购房款支付，所以房地产开发项目开发资金压力并不是很大。

如果一个房地产项目窘迫到必须要向社会大众集资的地步，说明这个开发商的资金实力非常差或者开发的项目存在重大的安全隐患，随时存在停工的风险。

2、合同不受法律保护、担保物可能担保多次

       这种操作模式大都会提供担保物，增加投资人的信心，但其实这些在危机发生之时，并不能保障你的权利。

首先你和开发商签订的合同是属于非法集资，违法国家法律法规，不受到国家的法律保护；其次开发商提供的担保物可以多重担保，你作为小投资人是没有能力查清开发商的担保物担保过几次的，而在项目失败后的追讨时候，你的追讨权限也是最低级的，可能担保物被银行收走，你却一无所有

3、不要迷信担保公司，可能是开发商马甲，也可以随时破产

案件分享：

       刘某于2005年成立房地产经纪有限公司,任法定代表人。公司成立初期,主要经营房地产中介业务。由于业务量少,收益不高，为获取高额利润，2006年和2007年刘某先后注册成立了信用担保公司和投资咨询公司,并跨地区成立了两家分公司。公司一成立就从事非法集资活动，通过在新闻媒体上发布广告,以高息为诱饵,以公司名义出具担保书承诺在一定期限内还本付息，向社会不特定人群集资。同时，以月息2.5%--3%的高利率向社会发放贷款，并按贷款额的5%收取佣金。截至2008年7月，共计变相吸收公众存款9258万元，从中获取非法利益226万余元。2008年初，该公司资金链条出现断裂，不断有放款人到法院提起诉讼。2008年7月15日，公安机关将刘某等五人刑事拘留，同年8月21日批准将其逮捕。2010年8月9日，法院以非法吸收公众存款罪判处刘某有期徒刑7年，罚金40万元；判处其余四人有期徒刑5年到6年。

       这种投资方式可能通过担保公司进行操作，但你不要对担保公司抱有太大的信心。理论上如果开发商给不出钱来，担保公司需要承担连带责任。但担保公司的开设门槛并不是很高，你可能发现这个担保公司可能就是一个皮包公司，也可能就是开发商手下的马甲，就算不是皮包公司、开发商马甲，如果担保公司赔不起依然可以选择破产，到时候你就血本无归了。

第三种：违法违规的分割房屋、商业、酒店对外销售，承诺售后包租、返租。

       房地产企业违法违规或者未经过有关部门审批的情况下，违法违规将商业、酒店、不可对外销售的物业分割成若干销售单位，这些销售单位本身不具备独立的使用价值，然后通过承诺售后包租、返租、定期高额回报、一定年限回购等，诱导购房者购买。

1、违法违纪的分割物业，对外销售

       这种模式与正常房地产销售模式最大的区别就是违法违纪的分割物业。具体对外销售名称：销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权店铺等。虽然有这么多销售名称，但主要表现形式一共有三种：

第一种商业模式：商业物业在房产局是有正常的分割销售单位的，但开发商为了降低销售门槛，自行分割成极小的单位对外出售产权。

第二种酒店模式：酒店物业原本的土地性质肯定是商业，分割面积比较大，但酒店对外销售或者对外承诺回报一定会以客房为单位，这就导致销售单位和真实销售单位不符合，因此开发商会按照客房为单位进行非法分割对外销售。

第三种不可销售物业：个别项目的商业或者酒店物业，政府会严苛规定开发商必须持有十年、二十年，开发商为了回笼资金，会把这种物业非法分割对外销售使用权。

2、回报方式：售后返租、售后包租、定期高额回报、一定年限回购

售后包租（宣传口号：5年包租）：开发商对购房者承诺，对其购买的物业单位由开发商负责租赁事宜，开发商保证出租成功并支付固定年租金，如无租户由开发商垫付租金。

售后返租（宣传口号：保证8%回报）：开发商对购房者承诺销售后返还租金，对购房者的购买物业承担统一经营、统一租赁的权利，并且按照远远高于市场同期水平的租金回报返还给购房者。

定期高额回报（宣传口号：5年年收益 8%）：开发商承受一年时间内（一般5年）给予高于市场平均水平的回报，时间结束之后再根据市场进行重新谈判。

一定年限回报（宣传口号：五年原价回购）：开发商对购房者承诺一年年限原价回购房屋，这个时间点可能是五年、也可能是十年。

3、开发商无论承诺多美好，无法实现也是枉然。

购房者选择风险如此大的购买方式，无疑是冲着开发商的高额回报，但无论开发商如何承诺，最终无法实现也是枉然。

你要明白你的购房款是一次性付给开发商的，开发商的回报是一年一年返还给你的，开发商是通过这种方式非法融资，并不是是正常的经营商业，3年、5年开发商可以保证给你高额回报，5年之后了？如果房地产企业倒闭了？

第四种：以养老地产名义，收取会员费、定金非法集资

       这种模式主要有两种操作方式，一、以提供高端养老服务为名义，收取高额会员费、高额保证金，并承诺还本付息或给付其他回报方式非法吸纳资金；二、以投资养老公寓或者其他相关养老项目为名、承诺给予高额回报或提供优质养老服务非法吸纳资金。

1、养老服务非法集资

       目前政府规定养老项目是不能对外出售的，因此开发商通过收取定金方式，变相非法集资。

开发商制定A、B、C三种会员卡针对老人进行销售，首先三种卡提供的养老服务内容不同，最高级A卡服务内容最完善，其次三种卡提供的养老设施不同，例如最高级A卡提供游泳馆、健身房、医疗等服务，接着三种卡的费用不同，A卡最贵，但折扣最高，诱导你购买最高端卡片。

       购买者需要支付两项费用，第一项是服务费，需要以年为单位支付；第二项是巨额保证金，需要一次性支付，并且需要缴纳2-5年，金额可能达到一两百万，当然保证金是可以退还，但只要你享有服务就不能退保证金。与此同时开发商还会承诺保证金每年支付固定利息。

2、养老地产项目非法集资

       这种操作模式其实和第一种模式相类似，其实就是在养老公寓或者养老设施还没有开始建设之前，开发商承诺“房租打折”、“提前预定床位”、“赠送养老服务”，诱骗购房者提前支付2-3年的租金，并对这些提前支付的租金支付固定的利息。

第五种：利用网络金融平台，非法集资。

       目前网络金融平台已经越来越普及，投资人或者购房者已经越来越熟练使用网上金融平台进行融资和投资，这也导致房地产行业也开始利用网络金融平台的便利进行非法集资。目前操作方式有两种，第一种是开发商发起筹集行为，通过伪造项目非法集资；第二种购房者发起筹集行为，主要通过众筹买房，非法筹集购房首付款。

1、购房者通过网络金融平台众筹资金买房

       购房人通过自身名义在网络金融平台发起众筹购房项目，首付款不够的部分向平台所有投资人筹集，购房者持有自付金额的房产部分，并作为代表代持其他投资人的出资的房产份额，按照众筹协议约定，在固定期限之后（一般一年以后），购房人必须以当时房地产市场价格回购其余投资人的房产份额。

这种模式刚刚出台成为炒房客的工具，也成为首付贷的替代品，因此目前已经被定义为非法集资，政府明令禁止。

2、开发商通过网络金融平台非法集资

       房地产企业和网络金融平台合作或者自己组建网络金融平台，把企业自身的融资需求包装成房地产项目、理财产品，非法集资。

首先网络非法集资投资人无法保证开发商的叙述的项目是否真实，其次无法保证开发商把筹集资金挪作他用，最后理财产品的收益率是无法保证的。