襄阳市市区2013年1-6月房地产运行情况及下半年市场展望

1、襄阳市市区2013年1-6月房地产运行情况

1.1土地市场

市区2013年1-6月共成交45宗房地产开发用地，土地成交面积213.80万平方米，同比增长84.88%，成交金额30.48亿元，同比增长36.50%。其中，普通商品住房用地22宗，土地面积90.28万平方米，可建建筑面积225.7万平方米，成交金额18.86亿元；商服用地23宗，土地面积123.52万平方米，成交金额11.62亿元。

1.2房地产开发投资

2013年1-6月全市完成房地产开发投资108.3亿元，其中市区完成开发投资60.93亿元，占全市投资总额的56.26%。

1.3商品房施工面积、竣工面积

2013年1-6月市区商品房施工面积443.7万平方米，其中住宅施工面积330.17万平方米，占总施工面积74.41%，商业施工面积42.3万平方米，工业施工面积30.23万平方米，写字楼施工面积41万平方米。

今年1-6月，商品房新开工面积159.01万平方米，包含住宅134.55万平方米、商业7.14万平方米、工业1.8万平方米、写字楼15.52万平方米。

2013年1-6月市区商品房竣工面积88.05万平方米，其中住宅竣工65.18万平方米，商业竣工9.58万平方米，写字楼竣工13.29万平方米。

1.4商品房市场

1.4.1商品房供应

2013年1-6月市区新增商品房161.65万平方米，同比增长37.89%。其中商品住宅新增129.52万平方米，同比增长35.21%，占总供应量的80.07%；写字楼新增5.63万平方米，同比增长50.12%；商业营业房新增26.5万平方米，同比增长49.83%。

1.4.2商品房销售

2013年1-6月市区商品房共销售9619套、104.91万平方米，同比增长90.44%、72.69%，销售金额达到57.40亿元，同比增长91%。商品住宅销售8329套、90.94万平方米，同比增长92.44%、88.61%，销售金额48.74亿元，同比增长88.82%；写字楼销售3.77万平方米，销售金额2.64亿元；商业销售10.2万平方米，同比下降18.63%，销售金额6.02亿元，同比增长41.88%。

1.4.3商品房销售价格

2013年1-6月，市区商品房成交均价5471.40元/平米，去年同期商品房成交均价4947.02元/平米，同比增长10.60%。其中商品住宅成交均价5359.15元/平米，同同比增长0.11%，商品住宅销售价格保持稳定；写字楼成交均价7005.84元/平米；商业营业房成交均价5905.54元/平米，同比增长74.36%。

1.4.4商品房库存量

截止2013年上半年，市区商品房库存量达到361.77万平方米，同比增长61.39%， 增长点在于2013年上半年新增供应后未销售的56.84万平方米。其中，商品住宅库存量为240.04万平方米，同比增长56.92%；写字楼库存量9.47万平方米，同比增长117.88%；商业营业房库存量112.26万平方米，同比增长67.94%。

1.5二手房销售

   2013年1-5月，市区二手房成交面积37.28万平方米，同比增长95.49%；成交金额10.39亿元，同比增长93.48%。

2、2013年1-6月房地产市场运行情况分析

2.1土地供应增长较快

首先，土地供应增长较快。今年上半年市区土地供应增长较快，同比增长84.88%，占2012年全年供应的61.10%，超过去年一半的供应量。由于市场对政策的逐步适应与消化，去年下半年至今年上半年楼市持续平稳，且商品房销售量连续多月位于高位，房地产开发企业对后市较为乐观，拿地热情高涨。再加上两改工程的推进，部分两改地块已进入土地招拍挂阶段，共同作用推动了土地市场成交，使得上半年土地市场较为活跃。

其次，各区域土地供应各显特点。城市发展向东迈进，着力建设东津新城，今年上半年东津区供应39.56万平方米土地，其中25.37万平方米的住房用地是世纪金源集团开发建设的东津世纪城项目的一部分，这标志着东津新城正式进入房地产开发阶段。延续2012年土地供应形势，襄州区在今年上半年土地供应依然最多，87.91万平方米，主要以中小套型普通商品住房用地为主。襄城区居其次，供应土地42.86万平方米，结合以居住、传统商业、旅游服务和文化休闲功能为主的规划定位，上半年供应多宗住宿餐饮与商务金融用地。高新区供应土地29.84万平方米，主要以商业型批发零售用地为主，这有利于改善高新区暂无商业圈的局面。樊城区供应土地最少，13.64万平方米，主要以旧城区两改项目为主。

然后，商服用地供应量加大。2013年上半年商服用地供应达到123.52万平方米，占上半年土地供应的57.77%，与2012年全年商服用地供应量相当。商服用地主要分为三大类，一类是襄州区的车间、物流等批发零售用地，一类是襄城区的住宿餐饮与商务金融用地，一类是高新区的商业型批发零售用地。商服用地的开发建设及运营有利于助推襄阳成为辐射带动力强的区域性现代服务业中心。

2.2房地产开发投资快速增长

2013年1-6市区完成房地产开发投资60.93亿元，占2012年市区房地产投资总额的61.93%，已超过去年全年一半水平。首先，在经济企稳回升，房地产市场平稳运行的环境下，行业信心逐渐增强，一线大型房地产企业看好襄阳房地产市场的长期发展，纷纷进入襄阳，本土开发企业同样看好市场前景，开发投资意愿增强，市场投入力度加大。其次，顺应都市襄阳的发展需求，市区城建项目增多，数据显示，2013年市区城建计划将重点向民生领域倾斜，民生保障项目、城市“两改”项目和居住区及开发项目共130个，年度投资292.3亿元，从而带动了房地产开发投资的增长。

2.3商品房建设势头强劲

2013年1-6月，市区商品房施工面积443.7万平方米，占去年全年施工面积的56.62%。商品房新开工面积159.01万平方米，占去年全年64.35%。商品房竣工面积88.05万平方米，占去年全年62.17%。一方面由于，随着房地产开发投资的快速增长，项目建设力度加大，商品房施工、新开工、竣工面积均已超过去年全年一半水平。另一方面，政策的严格落实推动了项目的建设。我局严格落实项目开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，对未按时开工建设的、闲置两年以上的开发建设用地由国土部门依法予以收回。我局严格落实商品房预售资金监管政策，要求房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。从2011年6月至今年上半年，我市监管项目85个，商品房累计监管面积达到636.56万平方米，累计监管资金高达68.09亿元。预售资金监管政策督促开发企业在保证质量的前提下，加快项目的建设力度，加快项目交房速度，从而提高了商品房建设速度。

2.4商品房供应量大幅增长

首先，商品房供应量充足。1-6月市区商品房供应同比增长37.89%，环比下降19.38%，占去年全年总供应量的50.68%，市场供应量充足。一方面，持续一年的销售旺盛局面促使项目不断推出产品，在加速项目消化速度的同时满足了市场需求；另一方面去年新开工面积247.12万平方米，土地供应349.90万平方米，经过半年左右的动工建设部分项目已基本入市销售，为市场供应充足奠定基础。

其次，市场供应以住宅为主。商品住宅占总供应量的80.07%，市场供应主要以商品住宅为主。写字楼与商业营业房分别同比增长50.12%、49.83%，看似增长幅度较大，但是两者基数偏小，总供应仅32.13万平方米，占据市场很小一部分。

然后，商品住宅以户型面积90—144平米供应为主。商品住宅户型面积90—144平米供应106.83万平方米，占总供应量82.48%，市场供应以中大户型为主，其中尤以120-144平米供应居多，该套型面积供应61.61万平方米，占总供应量的47.57%。

最后，商品住宅以价格4000-7000元/平米供应为主。商品住宅预售价格4000—7000元/平米供应99.03万平方米，占总供应量76.46%，其中5000-6000元/平米供应46.23平方米，占总供应量的35.69%。

2.5商品房销售高位平稳运行

第一，商品房销量大幅增长。上半年市区商品房销售面积同比增长72.69%，同比增幅较大。一方面由于楼市自去年6月份开始回暖，去年1-5月销售面积处于低位，同比基数偏低；另一方面今年上半年市场政策稳定，投资力度大，需求旺盛，使得销量偏高。从上半年每月销售情况来看，除2月份楼市受春节影响，销售量有所下跌外，其他五个月份销售量都保持在16万平方米以上，其中3月还冲至近两年最高值，市场销量已连续近一年稳定在高位。

促使襄阳楼市销量坚挺主要由于以下五个方面：第一，2012年市区生产总值同比增长11.5%，地方财政收入同比增长17.1%，经济得到快速发展，人均可支配收入达到19043元，同比增长13.1%，居民消费实力大幅提升，为市场购买力奠定强有力基础。第二，数据显示，2012年全年襄阳市市区固定资产投资高达790.59亿元，同比上升43.7%，在此带动下房地产业发展迅猛，同时，襄阳以“两个中心”、“一心四城”为建设发展目标，开发企业看好未来市场，投资力度加大。第三，目前市区正大力开展“两改、两迁”工作，由此产生大量的刚性及改善型需求住房，为楼市孕育了大量的购房群体，使得楼市购买力强劲。第四，3月“新国五条”政策出台，其中二手房交易需缴纳20%个人所得税在业界掀起轩然大波，但襄阳早已在2010年实施该政策，促使市场在新国五条颁发后继续保持相对稳定。最后，主管部门举办住房建设成就展、举办税企联谊、物价房企联谊等相关活动，使主管部门在开发企业中有了良好的口碑，增强了投资信心。

第二，销售畅销产品主要集中于套型面积120-144平米与预售价格5000-6000元/平米。上半年套型面积120-144平米共销售37.77万平方米，占住宅销量的41.53%，销售均价5301.82元/平米。预售价格5000-6000元/平米共销售32.46万平方米，占住宅销量的35.69%，而2012年销售面积最多的价格段集中于4000-5000元/平米，相比去年今年上半年畅销项目销售价格有所上涨。

第三，非住宅产品套型面积趋小。上半年市区商品住房销售套数与销售面积同比增长幅度一致，表明现有住房市场户型配比与去年同期基本不变，平均户型面积110平米，中等户型占据主导地位。商品房销售套数同比增长大于销售面积同比增长，表明商业、写字楼和工业等非住宅市场逐渐实行小面积划分销售，减小销售总价以达到快速销售的目的。

2.6商品住房房价涨幅趋稳

2013年上半年新建商品住房销售均价5359.15元/平米，同比增长0.11%。商品住宅销售价格1-6月每月分别环比上涨1.67%、2.61%、-5.11%、0%、5.98%、0.11%，累计上涨5.15%，月均上涨0.86%，房价趋稳，房价涨幅得到有效控制。其中，1月新建商品住房均价5389.86元/平米、2月5530.63元/平米、3月5248.01元/平米、4月5448.06元/平米、5月5561.92元/平米，6月5571.76元/平米，每月商品住房销售均价在5200—5500元/平米波动，销售价格保持稳定，市区房地产市场已趋向平稳发展。

市区房价趋稳主要是由于，第一，根据国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发【2011】1号）文件要求，为加强房地产市场调控，保持房地产行业平稳健康发展，结合我市实际情况，制定2013年度新建住房价格控制目标，并予以公示：2013年度市区新建商品住房价格涨幅，低于我市GDP的增长幅度，与城镇居民人均可支配收入增长幅度相适应。

第二，2013年上半年我市继续严格执行各项房地产调控政策，努力增加普通商品住房供应，加大中小套型住房和保障性住房供给，切实满足市场需求，充足的市场供应量对稳定房价起到积极作用。

第三，市场监管起到良好的作用。目前市场严格执行商品房销售明码标价、一房一价的规定；加强对项目预售许可证监管，引导企业合理定价；加强项目预售资金监管，督促项目开发建设；加大对房地产市场监督力度，建立房地产市场运行分析制度，不断完善预警预报机制。

2.7商品住房供求基本平衡

现有市场认为，库存消化周期不足6个月市场供不应求、12个月附近市场供求基本平衡、18个月以上市场供过于求。2013年上半年市区商品房库存量361.77万平方米，按照上半年104.91万平方米的消化速度，预计今年将消化209.82万平方米，在不考虑新增供应的情况下，现有库存量消化周期一年半，市场稍显供过于求。按此计算方法，商品住房将消化15个月左右，市场基本供求平衡；写字楼消化周期14个月左右，虽写字楼供销量都较小，但市场供求基本平衡；商业营业房库存量占商品住房库存量的46.77%，消化周期近五年，远超过20个月，市场明显供过于求，市场消化动力不足。

目前，市场上大盘项目遍地“开花”，绿地中央广场102万平方米、君临山54万平方米、九街十八巷139万平方米、襄阳新天地57万平方米、意邦时代广场110万平方米、菩提林春天70万平方米等，襄阳现已进入大盘时代，看似未来将有很大的市场供应量，但项目分期数开发，从现有库存量来看未来总体市场不会出现严重供过于求的局面。但因襄阳房地产市场投资性购房较少，居民收入与一二线城市有较大差距，商业分布零散，商业升值潜力有限，市场逐渐趋于饱和，加上襄阳现代服务业不发达，导致商业需求偏少，库存量较大。

2.8周边城市房地产市场对比

与宜昌相比：1、供应量充足，2013年上半年襄阳市区房地产市场供应量是宜昌地区的三倍，且宜昌供小于求；2、销售量偏大，襄阳市区上半年销售量比宜昌地区多26.4万平方米；3、销售价格偏高，上半年商品房销售均价每平米比宜昌地区84.79元。

襄阳上半年市区房地产市场总体好于南阳地区，弱于洛阳市与无锡市。襄阳市区房地产开发投资高于南阳全市地区，襄阳1-6月商品房销售量明显小于洛阳1-5月商品房销量，市区商品房销售均价明显低于无锡市全市的销售均价。

3、2013年1-6月房地产市场运行总结

2013年上半年，市区房地产市场整体发展较为平稳，呈现以下特点。

3.1土地供应符合城市规划

襄阳市城市规划定位为“一心四城”、“北拓、南优、西控、东进”，城市发展向东迈进。今年上半年土地供应与城市发展规划相一致，襄州区土地供应面积最大，东津新城也供应多宗土地，襄城区供应多宗服务业用地。襄阳市定位打造建设省域副中心城市、现代化区域中心城市，势必要求襄阳提升现代服务业配套及水平，在此环境下2013年上半年商服用地供应量加大。

3.2商品房供求关系发生变化

2012年上半年商品房供销比达2.03:1，2013年上半年商品房供销比下降到1.54:1，今年上半年商品房消化速度快于去年同期，且今年上半年商品房销售量已占到去年全年的62.78%，超过一半水平，市民购房热情高涨，销售量的快速增长改变了市场供求比例。同时，供应量的增长赶不上销售量的增长，2013年上半年新增商品房同比增长37.89%，商品房销售同比增长72.69%，再加上新开工面积与去年基本持平，特别是商品住房与写字楼目前市场基本供求平衡，按此发展两者供应稍显不足，后期是否会对市场供应造成影响还需看后续市场供应情况。

3.3写字楼、商业市场情况有所好转

2012年全年市区写字楼供销比5.18:1，供应量远大于销售量，至2013年上半年该供销比为1.49:1；商业营业房2012年全年供销比3.00:1，至今年上半年供销比下降至2.50:1，写字楼与商业营业房供销比双双下降表明非住宅市场今年上半年销售情况好于去年市场。但与住宅市场相比，两者的消化量均小于住宅市场，住宅市场依然最受市场欢迎。

3.4