关于公开征求《襄阳市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》意见的公告

附件1

《襄阳市住宅专项维修资金管理办法》起草说明 

为适应新形势下住宅专项维修资金管理的要求，进一步规范我市住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）归集、使用和管理，提升资金管理质效，维护业主的合法权益，我局起草了《襄阳市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》。现将起草情况说明如下：

一、制定背景

随着社会的快速发展、房龄的增加，新矛盾新情况不断出现，亟须进一步完善措施、优化流程，从市级层面对全市住宅专项维修资金的管理工作予以规范。同时，2024年1月，省住房和城乡建设厅确定我市作为全省三个试点城市之一开展住房资金改革试点。2024年7月，市政府办公室印发《襄阳市人民政府办公室关于印发襄阳市住房资金改革试点实施方案的通知》（襄政办函〔2024〕15号），将出台维修资金配套规范性文件作为其中一项重要工作。根据改革要求，结合实际，起草了本《办法》。

二、制定依据

根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部第165号令）等法律法规，借鉴其他省、市相关规范性文件有关内容，结合本市实际，制定本《办法》。

三、重要举措

《办法》共四十条，分总则、交存、使用、监督管理、附则五章，重要举措如下：

（一）明确了职责分工。适应资金改革需要，明确了住房和城市更新、财政、公积金、自然资源和城乡建设、审计、市场监管、消防等部门及各级人民政府的职责分工，理顺了街道（乡镇）、社区在维修资金交存、使用、管理、监督中的职责。

（二）强化了资金归集。建立维修资金约束性交存机制，明确了预售商品房、现售商品房、二手房的交存节点，把好维修资金交存关口；进一步完善资金补交、续筹和保值增值制度。

（三）优化了资金使用。畅通住宅专项维修资金应急使用“绿色通道”；细化了资金分摊范围和方式；拓宽资金使用范围，将用于维修和更新、改造工程的造价、监理、检测、鉴定等费用列入维修和更新、改造成本，费用从维修资金中列支；建立了维修资金使用工程造价咨询等第三方监督服务制度。

（四）保障了业主知情权。进一步细化维修资金公示和查询有关规定，畅通维修资金交存、使用违法行为的举报投诉和反映渠道，接受群众监督，保障业主合法权益。

附件2 

襄阳市住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿） 

第一章  总  则

第一条【目的依据】为了规范住宅专项维修资金（以下简称维修资金）管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部第165号令）等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】本办法适用于本市行政区域内国有建设用地上的商品住宅（包括安置房、保障性住房）、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条【术语含义】本办法所称维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条【管理原则】维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条【职责分工】市住房和城市更新局会同市财政局负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作，城区日常工作由维修资金管理机构（市房屋产权和市场管理处）承担。

市住房公积金中心负责全市维修资金的账户设立及管理、收款入账、资金拨付、收益分配、会计核算等工作。

自然资源和城乡建设部门负责指导同级不动产登记部门，协助做好维修资金的交存工作。审计、市场监管、消防救援等行政主管部门按照职责，做好维修资金管理的相关工作。

各城区住建部门根据职责做好辖区内维修资金的使用、申报、备案等工作。街道办事处、乡镇人民政府按照规定的职责分工，负责本辖区内维修资金管理的相关工作。 

第二章  交  存

第六条【交存范围】下列物业的业主应当按照本办法交存维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

（三）住宅区域内建设单位自持的物业。

业主交存的维修资金属于业主所有。

第七条【首期交存】商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

城区首期维修资金交存标准由市住房和城市更新部门制定并适时调整、公布。首期住宅专项维修资金，按下列规定一次性存入住宅专项维修资金专户：

（一）商品房、安置房、配售型保障性住房等，由购房人在办理网签备案时交存。

（二）公有住房，由购房人和售房单位在房改审批前交存。

（三）不动产首次登记时尚未售出的房屋（含可登记不动产权的车库、车位），开发建设单位应当作为业主交存。

未按本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

第八条【资金补交、续交】本办法实施前，未交存维修资金的，或业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期应交额30%的，由维修资金管理机构做出预警提醒，业主委员会应在收到预警提醒后3个月内组织补交、续筹，补交、续筹方式、金额等具体事项由业主大会通过《管理规约》决定。业主委员会未组织召开业主大会续筹的，属地街道办事处、乡镇人民政府应责令业主委员会在30日内组织召开；业主委员会逾期仍不召开或者未成立业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

第九条【权属转让、灭失】房屋所有权转移时，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时转移。不动产登记部门在办理不动产转移登记时核验住宅专项维修资金的交存情况，未交存维修资金的，原业主应足额补交。

房屋灭失的，房屋分户账中结余的维修资金返还业主。 

第三章  资金管理

第十条【资金代管】业主大会成立前，以及业主大会成立后未申请自行管理维修资金的，由维修资金管理机构代管。市住房和城市更新局会同市住房公积金中心等，按照公平、公开、公正的原则，依法确定城区维修资金专户管理银行（以下简称专户管理银行），签订三方协议，并向社会公布，实行专款专用。专户管理银行负责办理维修资金账户设立、交存、余额不足预警、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项。

维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按照房屋户门号设分户账。小区共有维修资金，以物业管理区域为单位设账。

代管的维修资金的存储每年计息一次，计息标准不得低于人民银行公布的同期利率标准。

第十一条【业主自管】业主大会成立后，维修资金可申请划转业主大会自行管理，需经业主大会表决对以下事项作出约定：

（一）确定业主委员会主任为维修资金管理责任人的决议；

（二）管理银行的选定；

（三）账目管理办法和增值存储方案；

（四）维修资金的续筹方案；

（五）维修资金一般使用方案和应急使用方案；

（六）需要由业主大会确定的与维修资金有关的其他事项。

业主大会通过关于上述事项的决议后，业主委员会应当到选定的管理银行开立业主大会维修资金账户，及时到维修资金管理机构申请办理维修资金划转手续，并提交业主大会关于上述事项的决议。

申请材料齐全的，维修资金管理机构应当通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修资金本金及利息扣除已使用的金额后，及时划转至业主大会维修资金专户，并将有关账目移交业主委员会。业主委员会不得擅自变更开户银行，确需变更的，应当经业主大会决定，注销原银行专户，开立新账户，并报所在地住建部门备案。

第十二条【专用票据】收取维修资金应当出具由省级财政行政主管部门统一监制的维修资金专用票据。

第十三条【滚存使用】下列资金应当转入维修资金滚存使用：

（一）维修资金的存储利息；

（二）利用维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

不得利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第四章  使  用

第十四条【使用原则】维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十五条【使用范围】维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。涉及维修和更新、改造过程中发生的设计、施工、监理、咨询、鉴定、审价、检测等费用列入维修和更新、改造成本，可以从维修资金中列支。

经业主共同决定，维修资金可以用于购买屋面、外墙、电梯、消防等物业共用部位、共用设施设备的保险。

第十六条【申请主体】下列可作维修资金的申请主体：

（一）业主委员会（含物业管理委员会，下同）应当作为维修资金使用申请人、责任人。

（二）尚未成立业主委员会或者业主委员会不履责的，居（村）民委员会应在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，代为履行业主委员会的使用申请人职责。

（三）经业主依法共同决定，可以委托物业服务人代为申请维修资金使用。

维修资金使用申请主体应当对使用维修资金提供资料的真实性、合法性负责。申请主体不得虚列工程项目或工程量，不得将已拨付的维修资金挪用于使用方案所列工程项目之外的其他工程。受理申请的部门负责对申请材料的完整性进行核实。

第十七条【分摊方式】住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

1.属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

2.属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

3.属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

4.属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

5.相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊。

（四）业主个人未按规定交存维修资金或账面金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

（五）住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房权属单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

（六）住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及公租房的，公租房权属单位应当按照所持商品住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第十八条【正常使用程序】维修资金的正常使用程序，按照下列规定办理：

（一）申请主体向属地住建部门提出书面申请，属地住建部门会同维修资金管理机构等查勘现场。申请主体负责组织业主委员会、受益业主代表、物业服务人、居（村）民委员会等编制方案，方案应包括项目现场查勘情况、工程预算、资金分摊范围、隐蔽工程、工程质量和安全监管等。方案应按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条中业主参与比例和同意比例的有关规定表决，表决结果应当在维修项目物业区域内显著位置公示7日。公示期满且无异议的，申请主体依规选择施工等单位，并签订合同。

（二）申请主体应当组织业主委员会、受益业主代表、物业服务人等，全程跟踪监督施工单位按方案和合同约定进行施工。工程竣工后，申请主体负责组织业主委员会、受益业主代表、物业服务人、居（村）民委员会、第三方工程造价机构等，对工程进行竣工验收，委托有监理的，应一并参加竣工验收。

（三）申请主体应当于工程验收90日内，将有关材料报属地住建部门初审，并于维修项目物业区域内显著位置与属地政府网站公示七日。公示期满无异议的，转维修资金管理机构复审。

（四）维修资金管理机构复审后，转市住房公积金中心划转资金至施工和工程造价等单位，市住房公积金中心按照财政部《维修资金会计核算办法》（财会〔2020〕7号）规定，做好使用科目记账等工作。

第十九条【紧急使用程序】住宅共用部位和共用设施设备保修期满后，发生危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况，需要立即进行维修、更新、改造的，业主委员会、物业服务人、街道办事处（乡镇人民政府）应当采取紧急措施或者组织施工单位对共用部位和共用设施设备进行紧急维修，可以申请维修资金紧急使用程序。

紧急情况包括：屋面、外墙渗漏的；电梯故障的；消防设施故障的；公共护栏（围）破损严重的；楼体外立面有脱落危险的；共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。

发生紧急情形，业主委员会、物业服务人等未按照规定对房屋共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）按照紧急使用程序组织代修，代修费用依法从维修资金中列支。

维修资金的紧急使用程序，按照下列规定办理：

（一）业主委员会、物业服务人或者相关业主发现紧急情况后，立即报告街道办事处（乡镇人民政府），由街道办事处（乡镇人民政府）及时组织属地住建部门、维修资金管理机构等现场勘查；涉及电梯、消防设施等故障，由相关专业机构出具认定。

（二）申请主体负责组织业主委员会、受益业主代表、物业服务人、居（村）民委员会等拟订方案，方案应包括项目现场查勘情况、工程预算、资金分摊范围、隐蔽工程、工程质量和安全监管等，并在维修项目物业区域内显著位置进行公示，公示期为7日。同时选择施工企业，同步组织施工。

（三）施工过程监管、工程验收、初审与公示、复审与资金划转等，参照正常使用程序（二）（三）（四）条规定执行。

第二十条【工程监督】单项维修工程造价在2万元及以上的，应当由维修资金管理机构组织进行工程造价第三方审核，相关费用从维修资金中列支；

单项维修工程造价在30万元及以上的，鼓励委托监理公司实施监理；

单项维修工程造价在50万元及以上的，鼓励采取招标投标方式选择施工单位；

第二十一条【禁止使用】下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共有部分维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备维修、养护费用的；

（三）列入房屋买卖合同中产权或专属使用权属于业主的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（五）根据有关法律法规规定及物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

因不可抗力或由第三方责任人、不明责任人造成住宅共有部分需要紧急维修和更新、改造的，可参照紧急使用程序处理。事后由业主委员会或有利害关系的业主向第三方责任人依法追偿，追偿的资金应返还至维修资金账户。

第五章  监督管理

第二十二条【审计监督】维修资金在划转业主大会前代管期间的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

维修资金在划转业主大会管理后，经业主大会投票通过，业主委员会可以聘请专业机构对维修资金的管理和使用进行审计和监督。业主委员会换届的，应当开展任期内维修资金使用的专项审计。

第二十三条【财务管理】维修资金收支财务管理、会计核算

制度执行情况以及专用收据的购领、使用、保存、核算管理，应当按照财政部门的规定执行，并依法接受财政部门监督。

第二十四条【使用监督】住房和城市更新、自然资源和城乡建设、市场监管、消防等部门应当加强勘察设计、招投标、施工、监理、造价咨询、电梯、消防等领域监督管理，保障住宅专项维修资金使用质量。

第二十五条【信息化建设】市住房和城市更新局会同其他有关部门推进维修资金管理信息化建设，推动维修资金管理信息与物业管理、房屋建筑工程竣工验收备案、房地产交易、不动产测绘与登记等信息互联共享，通过互联网、移动终端实现维修资金交存、使用、表决、核算、备案、公示、查询等服务功能。

第二十六条【资金对账】专户管理银行应当按月定期向市住房公积金中心、维修资金管理机构、业主委员会发送维修资金对账单，并接受异议复核。

第二十七条【资金查询】专户管理银行应当建立维修资金查询制度，接受业主对其分户账中维修资金本金、利息、使用、余额的查询。

第二十八条【使用巡查】维修资金管理机构应当建立巡查制度，对维修资金的使用情况进行检查，发现不符合有关规定的，应当及时指出，限期改正，并向市住房和城市更新局报告。

第二十九条【公示和矛盾处理】公示应当在维修项目物业区域内显著位置，留存清晰、真实的影像资料。在公示期内，相关业主对公示结果有异议的，由申请主体与异议人协商解决。协商不成的，应当以书面形式向属地住建部门提出，属地住建部门通知街道办事处（乡镇人民政府）召开联席会议及时协调处理。经协调处理无果的，异议人可通过司法途径解决。

第二十九条【资金补交和续交】业主违反本办法规定拒不交存或续交住宅专项维修资金的，业主大会或业主委员会应当根据《管理规约》要求业主限期改正；逾期不改正的，业主委员会有权依法向人民法院提起诉讼。

第三十条【责任追究】对于违反本办法规定的单位和个人，由相关主管部门责令改正，并依据有关法律法规进行处理；情节严重的，依法追究刑事责任。 

第六章  附  则

第三十一条【参照执行】本办法由市住房和城市更新局负责解释。各县（市）和襄州区可参照执行。

第三十二条【公有住房】出售公有住房的，其维修资金的交存、使用和管理，按照国家有关规定执行。

第三十三条【有关罚则】涉及有关罚则，参照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部第165号令）执行。

第三十四条【施行日期】本办法自公布之日起实施，有效期5年。实施期间上级有新规定的，从其规定。