和人大代表樊芸的一场深聊，有你关心的物业服务、城市更新丨两会特稿

全国人大代表、上海富申评估咨询集团董事长、上海市城市更新专家委员会副主任樊芸

近年来，樊芸持续为城市建设和城市更新建言献策，多项建议获得重视与落实。

2026年3月10日凌晨1点，全国人大代表樊芸激动难眠。

事情来得有点快，让她感到满意，又有些猝不及防。9日晚上，樊芸接到住房城乡建设部的电话，对方表示她的建议已被采纳，将把《物业管理条例》更名为《物业服务条例》。

樊芸所提建议被住房城乡建设部回复的视频，经网络传播后带来了“大流量”，网友一片点赞声，有网友甚至表示“我的最强嘴替”。

樊芸代表提出，官方文件应将“物业管理”统一为“物业服务”。她认为，两字之差，含义完全不同。在物业领域，从业者和研究者琢磨怎么提升专业度、怎么优化治理结构，但对于绝大多数业主来说，他们不想听复杂的逻辑，只关心一件事：我交了钱，你服务到位了吗？

她举了个例子：一些业主自己的车竟开不回自己的小区。在现实中，这样的情况往往有各种原因，比如小区车位不够，没车位的业主占用别人的车位也会损害购买车位业主的权益。现实情况虽然复杂，但回家能停车，不过是普通人对更好居住体验的朴素渴望。

3月10日晚间，樊芸百忙中接受中国房地产报记者回访时表示，这是一个业主重新树立了自己的主人翁地位，把社区的管理权交还给自己真正的主人，这是权利归位的问题！

樊芸作为全国人大代表，她关注社会发展的目光不止于城市小区物业服务。今年全国两会期间，中国房地产报记者采访樊芸获悉，近年来，她持续为城市建设和城市更新建言献策，多项建议获得重视与落实。

2024年，她关于城中村改造融资与文物保护的建议，获得相关部委重视。

2025年，她进一步聚焦融资机制，所提土地储备专项债等建议，为上海争取到2000亿元专项债额度，并推动政策允许灵活设计发债周期，有效降低了城市更新成本，为项目推进提供了关键资金保障。

今年两会，樊芸再次聚焦城市更新，带来一系列扎实调研与务实建议。在采访过程中，她不仅解读未来5年城市更新的核心基调，辨析“十四五”与“十五五”的“变”与“不变”，也直面高层建筑安全、公摊面积争议、社会资本参与壁垒、社区治理短板、“好房子”系统建设等关键议题。

她说，能为推动高质量城市更新落地实施贡献智慧与方案，就是“最大的快乐”。

━━━━城市更新要让各类资本公平参与

城市更新是一项事关全国9.4亿城镇人口的系统工程，这项民生工程重要到什么程度？

今年1月，住房城乡建设部部长倪虹在《求是》刊发题为《高质量推进城市更新》的署名文章指出，“十五五”期间，实施城镇老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂房改造、城市基础设施更新改造等城市更新重点任务，涉及直接投资规模巨大，不仅可以重塑功能空间、再造产业生态、营造消费场景，提升存量资源价值，还将带动数十万亿元的投资和消费。

城市的更新最离不开资金保障，如何让更多社会力量参与进来，是樊芸关注的问题。

“当前社会资本要进入城市更新领域，渠道还需要进一步打通。”樊芸说，城市更新融资体系还存在痛点。

在她看来，“政府引导、市场运作、公众参与”的融资体系方向正确，但落地过程中，社会资本进场通道存在诸多梗阻。如何让有实力的市场主体真正参与，是“十五五”时期需要破解的课题。

樊芸在两会期间，也不忘调研多家企业，其中不乏实力雄厚的社会资本。企业的诉求很明确，想参与城市更新，但找不到入口。

她举一个典型例子，很多城市中心城区存在大量空置办公楼，如果改造为租赁性公寓，技术上完全可行。“可以加装煤气管道，可以改电，有的项目甚至能做到每户配上阳台。”这类地段好的项目改造成公寓会非常受欢迎，很多社会资本表达了参与意愿。

问题却卡在资产端。“很多闲置厂房、办公楼掌握在一些国有企业特别是老牌国企手里。”樊芸说，这些国企有时存在顾虑，宁愿项目放着不动，也不愿让民企参与。“为什么要跟民企合作，这种心态并不少见。”

她表示，虽然去年《民营经济促进法》已出台，但社会上仍有一些观念障碍需要消除，有些观念觉得跟民企合作有风险。这种无形的“玻璃门”，挡住了大量想进场的社会资本。

樊芸说，解放思想是关键。“无论外资还是民企，只要是有实力的市场经营主体，我们都应该像欢迎国企一样欢迎它们。”她以城中村改造为例，早年一些地方政策“一刀切”，只允许区属、市属国企融资，可是这些企业已承担大量政府职能和保障房任务，资金压力很大。“如果当时允许港资、央企或其他社会资本进入，问题就能缓解。”

当前办公楼改租赁公寓同样面临这一困境。很多社会资本反复沟通还是进不去，樊芸为此感到惋惜。

她从供需两端情况分析表示，一方面中心城区“白领”对租赁住房需求巨大；另一方面供给端存在明显缺口，且改造后的公寓租金有优势。“供给和需求之间的落差，靠单一主体填不平。我希望这个渠道能打通，不要有歧视性观念。”

“城市更新是系统工程，需要动员全社会力量。国企是主力军，但不能‘包打天下’。让各类资本公平参与，才能形成合力。”樊芸表示，我们“最终目的是让更多老百姓享受到美好的生活”。

━━━━城市更新的上海创新实践

当记者问樊代表，国内哪些城市已经作了一些探路。她说，在积极推动社会资本参与的同时，上海在城市更新方面有了诸多成功探索。

2025年，上海大规模推动存量收储，并将存量资源优先用于科创发展，一系列创新政策随之落地。给予相关科创企业低利率、最长可达10年的还款周期，还允许同一储备项目内不同地块之间自由调剂使用。这些政策不仅有效缓解了政府的收储资金压力，更保障了重大产业项目落地，为城市新质生产力发展注入了强劲动力。

另一项创新做法是，鼓励政府及企事业单位的空间向市民开放。这一举措在推动更多主体参与城市更新的同时，也精细化地提升了城市品质。以青浦蟠龙天地为例，这片区域上世纪30年代就汇聚了多种宗教场所，改造后不仅恢复了教堂、寺庙、道观等历史建筑，还吸引了年轻人喜爱的美术馆和网红店入驻。现在，这里的房产价格比周边地区每平方米高出4万元，但老百姓依然愿意买单，“因为下楼就是休闲区，生活气息浓厚”。

此外，上海近年来持续将城市工业遗址等低效用地更新为高科技产业用地。徐汇滨江便是典型案例，曾经的油罐、工业设施变身为展览馆，配建了宠物友好空间，成为人与自然融合的生态空间，吸引了大量科创企业和年轻人聚集。

“实践证明，城市更新的有效推进，有赖于中央层面的政策支撑，但也要依靠地方政府的积极作为。”樊芸道。

去年7月召开的中央城市工作会议明确提出，“以推进城市更新为重要抓手”，“以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标”。展望未来，如何把城市更新落实得更好？樊芸提出5条建议：第一，通过立法的方式，推动高层建筑更新从被动的维修转向强制体检。第二，加强政策支持和引导。第三，进一步发挥专家委员会和代表委员的监督作用。第四，更好地利用专项债券的灵活性，根据市场变化和项目需求，动态调整发债周期和使用期限，以适应城市更新的不断变化。第五，推进智慧城市建设，推动科技创新在城市更新中的应用。

━━━━维修基金能不能考虑也顾及高层消防

城市更新中的房屋质量和安全问题，也是樊芸最关注的议题。今年她专门作了关于高层建筑防灾减灾的调研，特别是针对火灾的应对措施。

调研发现，上海中心城区高层建筑总数约6.6万幢，但常规消防救援设备作业高度一般只有50米左右。能够到101米的云梯车，全上海仅有一辆，停在浦东。因自重260吨过桥穿隧受限，基本只能在浦东使用。而30层以上的高楼林立，一旦发生火灾，救援能力存在明显短板。

“现在30层以上的高层建筑非常多，一旦发生火灾，我们怎么救是一个问题？”樊芸表示，我最初设想大力发展消防高端制造业，但消防部门反馈，这类装备市场占有率太低，企业没有动力投入研发。没有资金投入，研发制造无从推进。

“这个问题困扰了我很久。”樊芸说。

后来，她联想到2023年提交的关于建立房屋维修基金制度的建议。最初针对高层建筑幕墙脱落问题，现在她认为思路可以延伸，把消防安全涵盖进来。

关于房屋维修基金，樊芸曾提出两条核心观点：一是强制维修，房屋到一定年限（如40年）须经第三方鉴定后强制维修；二是统筹使用，解决老旧小区维修基金不足的问题。

“当时有些自媒体让老百姓误以为又要多交钱，其实这套制度并不需要百姓额外出钱。”樊芸澄清道。现在的问题是，能否把这部分存量资金用到消防安全减灾上。

她建议，划拨房屋维修基金的一部分，精准投入消防设备研发，充分听取消防部门意见，根据实际应用场景迭代完善。同时，招投标模式也需要配套改革，目前常规招投标低价者得，真正投入研发的企业反而中不了标。

她描绘了一个场景：双职工白天上班，家里一旦起火，如果有百米云梯，或有能抱着老人避险的机器人，有能进入消防员无法进入区域的智能设备，那将是多大的保障。

“现在人工智能发展这么快，我们完全可以把这些技术应用到这个领域。安全必须是第一位的。”樊芸称。

━━━━“好房子”建设也要抓公摊抓物业服务

筑牢房屋安全底线后，居住品质成为核心命题。“好房子”正是这一命题的破解之路。

樊芸认为，“‘好房子’建设一方面可以提供高品质住房供应，推动房屋销售；另一方面也降低了城市政府征收动迁的成本，吸引央企等社会资本投入城市更新领域。因为老房子也要改造成为‘好房子’。”

“大家有没有关注过自己买的房子得房率是多少？”樊芸提问记者。

随后，她举例，前两年上海某豪宅项目，最小户型350平方米，到手得房率低至66%，实际只有200多平方米，却要按350平方米缴物业费，“这显然不合理”。

现在情况正在变化。她调研发现，有些新项目得房率已能做到93%、94%。怎么做到的呢？比如把车库设在一楼，用不锈钢和玻璃做嵌入式设计，住宅实际从三楼开始，无形中抬高楼层，实得面积大增。

“我建议在‘十五五’期间推动住房销售逐渐取消公摊面积，让老百姓拿到手的都是实实在在的面积。”樊芸说，这样花同样的钱，就能得到更大的实用空间。

“好房子”不只是面积问题。从房子本身到小区管理，再到社区配套，每个环节都不能有短板。

房屋质量方面，樊芸认为保温层、渗漏等问题应在设计、施工阶段充分考虑。现在是精装交付时代，如果质量不过关，后期频繁装修，不仅麻烦还造成污染。

小区管理同样关键。樊芸特别关注“一老一小”需求。“年轻人上班，老人在家是否有人照看？居委会能否第一时间关注？”她提到上海对80岁以上老人有“安康通”服务，居委会可第一时间响应。“对于孩子，家长早出晚归，但孩子需要活动空间，需要和其他小朋友交流。学校放假时、晚上时间错不开时，有没有托育交流的场所？”

在樊芸看来，这些问题，也回到物业服务上来，这是当前社区治理的痛点。“我们希望物业公司有服务意识、服务能力。现在很多物业公司变成‘管理’业主，所以我觉得应该改成‘物业服务’的原因。”

“好的服务比好的产品更能打动人。”全国两会期间，人大代表方燕建议探索完善物业企业信用评价机制，将信用评价结果与招投标、项目承接、资质管理直接挂钩，对严重失信、侵害业主利益、拒不整改的企业依法限制市场准入、强制清退，实现“劣者出局”。

樊芸观察到，有些物业公司跟业委会、居委会关系处得很好，但业主的诉求反而得不到表达。

“物业服务的理念和水准必须改革。”樊芸认为。

樊芸表示，落实“好房子”建设，既要做到政府工作报告和住房城乡建设部提出的安全、舒适、绿色、智慧，还要抓好三大核心要素，分别是地段、设计、面积。“房子不是孤立的，配套设施、物业服务、社区资源，共同构成从‘好房子’到‘好社区’的全链条。任何一个环节有短板，都会成为堵点。”