未来五年，房地产“分量”更重了！

3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（简称《纲要》）全文发布，内容共设18篇、62章。对比“十四五”规划《纲要》，“十五五”时期涉及房地产的侧重点发生变化：

一是，房地产相关内容出现在多个重点任务中，提及次数更多，涉及六大篇，核心内容由第八篇“完善新型城镇化战略”调整至第十二篇“加大保障和改善民生力度”，并在完善人口发展战略、推进国家安全体系和能力现代化两篇中增加相关提法，彰显房地产在推动高质量发展全局中的重要性；

二是，对房地产提出更高要求，定调“推动房地产高质量发展”，且列为独立章节，分列“完善住房保障体系”和“推动房地产市场平稳健康发展”两小节，与“十四五”规划《纲要》仅“完善住房市场体系和住房保障体系”一小节相比，侧重程度更高，侧重点从制度框架转向“高质量发展”具象落地，增加多项具有针对性和实操性的举措；

三是，未提“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“遏制投资投机性需求”，未涉及“房地产税”，增加促进楼市健康发展、因城施策优化房地产政策、住房保障和购房政策向多子女家庭倾斜等内容，两次《纲要》均提及住房制度、住有所居、完善住房保障体系、住房公积金制度、住房租赁等，但“十五五”时期均提出更高要求，住房租赁相关提法明显减少。

综合来看，《纲要》中房地产核心提法位置虽有后移，但全文涉及房地产内容更多、提及频次更高，行业地位没有弱化。“十五五”时期，房地产在保民生中的地位提升，在房地产高质量发展要求下，各项举措有望得到切实推进。

表：“十五五”与“十四五”规划《纲要》中房地产主要内容对比资料来源：政府网，中指研究院综合整理

【中指解读】

01 定调推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式是重要抓手。

《纲要》为“十五五”时期房地产定调高质量发展方向，“推动房地产高质量发展”置于“加大保障和改善民生力度 扎实推进全体人民共同富裕”篇，且单独成章，彰显房地产政策导向的转变，进一步了强化房地产在保障和改善民生中的地位。

围绕这一重点任务，《纲要》提出了多项具体举措，加快构建房地产发展新模式是重要抓手，完善住房保障体系和稳定房地产市场成为核心主线，整体通过制度改革与品质升级，强化保障和管理，统筹增量和存量，锚定“更高水平住有所居”。与住房保障相比，稳定房地产市场的关联内容更多，也彰显“十五五”时期稳市场的重要性。

推动房地产发展从旧模式向新模式转型居于房地产高质量发展工作首位，2026年政府工作报告中已经明确要“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，深入推进阶段到来。

针对住房制度，由“十四五”时期的“加快建立”到“十五五”时期的“健全”，或意味着“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”已经建立，《纲要》涉及“租赁”篇幅明显减少，预计“十五五”时期住房制度的改革也将进入深水区。从“让全体人民住有所居、职住平衡”到“实现更高水平住有所居”，预计“十五五”时期将进一步推动由“有得住”到“住得好”转变，住房品质提升、居住环境改善等将是重点。

02 稳市场：供需两端将协同发力，完善基础性制度重要性突出。

稳定房地产市场，供需两端政策将协同发力，《纲要》中“推动房地产市场平稳健康发展”单独为一节，侧重部署房地产供给端政策，整体与控增量、去库存、优供给思路基本一致，与“十四五”提法明显不同，基调延续了近两年中央会议决策部署，涉及完善基础性制度、控制增量、盘活存量、优化供给、规范市场等方面；而房地产需求端政策更多分布在“大力提振消费”和“建设生育友好型社会”章节中，包括因城施策优化房地产政策，多管齐下稳定预期，给予多子女家庭更多支持等，意味着“十五五”时期，住房需求政策将与消费、人口政策更好结合。除此之外，防范化解房地产风险也是稳市场的重要一环。

1、完善基础性制度位置靠前，现房销售或将有更多探索。

《纲要》明确提出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度。推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售”，对于现房销售，“有力有序”或表明“十五五”时期现房销售将延续渐进式推进节奏，预计各城市将结合地方实际逐步探索，并完善落实配套的融资、土地等政策。当前，各地“十五五”住房发展规划正在编制中，现房销售占新建住房销售的比例是《城市住房发展规划和年度计划编制导则（试行）》指标体系中重要一项，根据国家统计局数据，2025年，全国新建商品房销售中，现房销售占比约36%，“十五五”时期，这一比例或进一步提升。

另外，“建立房屋全生命周期安全管理制度”写入五年规划，“十五五”时期，房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险三项制度或有实质性落地。根据中指监测，2024年以来，上海、天津、成都、沈阳、郑州、东莞等地出台了相关管理办法征求意见稿或试点实施方案等，各地结合自身财政能力、管理基础和改革重点进行了差异化探索，2026年2月，东莞同步印发三份独立、完整、可直接落地的实施方案。更多城市落地实施方案，也标志着我国房屋安全管理从“试点探索”进入“系统落地、全面铺开”的新阶段。

2、大力促增收，稳预期，给予多子女家庭更多政策支持，均有利于释放住房需求。

一方面，《纲要》明确提出“充分赋予城市政府房地产市场调控自主权”，在“大力提振消费”中提及的房地产内容多于“十四五”时期，明确提出要“大力促进城乡居民增收”“促进楼市股市健康发展”，居民收入增长是住房需求释放的重要基础。从举措上看，“因城施策优化房地产政策，多管齐下稳定预期，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，这些提法在近两年均出现过，体现出促需求政策思路的延续性，“稳定预期”写入五年规划，也意味着稳预期已经成为稳市场的重要方面，政策端需要发挥综合效力。

另一方面，《纲要》将人口发展战略单独成篇，足见人口高质量发展的重要性，而住房政策与人口生育政策结合，也彰显了住房在其中的重要作用，本次明确了多子女家庭成为住房保障和购房政策倾斜的对象，预计未来涉及多子女家庭的公积金贷款额度、贷款利率、购房补贴、税费优惠等政策将进一步落位（更多政策请点击查看中指数据库）；另外，“支持多子女家庭子女同校就读”，未来随着相关政策落地，教育资源优质地区的住房发展潜力也有望提升。

值得关注的是，在“推动商品消费扩容升级”中，提到“强化品牌引领”，对于房地产来说，以优质房企品牌、“好房子”产品品牌、居住服务品牌为牵引，提升住宅品质、交付可靠性与居住体验等，助力住房消费提质扩容，将更好发挥房地产在扩大内需中的支撑作用。中指研究院长期持续开展中国房地产品牌价值、物业服务品牌价值、住房租赁品牌等系列研究，已形成多项专业研究成果。

3、控增量、优供给，“好房子”“好服务”有望全面发力。

一方面，《纲要》提及“合理安排房地产用地规模和布局，促进土地供应与存量住房、人口变动等相协调”，预计存量住房规模将成为土地供应的重要参考，库存量大的地区，新增土地供给量或将得到严控；“人房地钱”要素联动或仍是重点，人口持续增加的地区，土地资源有望得到倾斜。

另一方面，因城施策增加改善性住房供给，“好房子”建设、物业服务质量提升行动等写入五年规划，预计“十五五”时期，地方将根据当地需求特征精准增加改善性住房供给，根据中指数据，2025年，上海、长沙等城市120-144平方米产品成交占比提升幅度均超4个百分点，合肥、宁波、扬州等城市144平米以上产品提升幅度较为明显；另外，“好房子”“好服务”各项政策以及企业布局有望全面发力。

对于“好房子”建设，“实施房屋品质提升工程”是对房屋本体的“硬件”要求，而“物业服务质量提升行动”进一步要求房屋“软件”升级，物业服务也成为“好房子”不可或缺的一部分。近两年，全国多省市已陆续出台相关政策，今年以来部分城市进一步出台指引文件，如佛山出台《关于推进“好房子”建设的实施指引》，从规划、设计、建造、服务四大维度推出一揽子利好政策，包括取消对单个阳台的进深和面积限制，住宅层高不宜低于3.1米，住房公积金贷款购买“好房子”可获额度上浮等方面。

从“好房子”案例来看，中指建立了“好房子”标杆100案例数据库，全方位展示“好房子”图谱，尽览优质项目精髓。中指物业研究，以20余年行业深耕、权威数据与研究成果，为超千家物企提供从市场洞察、战略咨询到上市顾问的全链条专业支持，助力企业价值提升与行业高质量发展。

4、预计存量盘活力度将加大。

盘活存量是推动城市内涵式发展的关键举措，也是改善房地产市场供求关系的重要一环。《纲要》较大篇幅提及盘活存量，针对存量土地、在建项目、存量商品房等明确了一系列盘活举措或方向，明确房地产已供未开发土地和在建项目分类处置，预计收回收购存量闲置土地、土地调规、土地置换等仍是重要方向，盘活存量用地的配套政策或将进一步落位，打通盘活堵点。根据中指不完全统计，截至2026年2月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元，占比约43%。

针对存量商品房，《纲要》明确“推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用”，预计鼓励各地收购存量商品房用于保障房、人才房、宿舍等是重要方向，根据中指监测，2025年以来，浙江、四川等省市共发行收购存量商品房用于保障房的专项债超43亿元。闲置商办用房或将探索更多盘活路径，值得关注的是，《纲要》提及将依法稳妥推进工商业用地使用权续期工作，预计短期全国层面的政策落地仍需时间，地方或加快探索步伐，有望为盘活工商业物业带来利好。

5、住房租赁相关提法较“十四五”明显减少，规范市场、培育企业是方向。

“十四五”规划《纲要》发布后，住房租赁政策持续落位，2021年以顶层设计全面启动保障性租赁住房建设，2022-2023年聚焦供给攻坚与风险防范，推进保租房REITs试点，2024年侧重体系完善与运营提效，2025年以《住房租赁条例》实施为标志，强化法治监管、提升居住品质。

“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），不少省市超额完成筹集目标。截至2025年底，保租房REITs达8支，底层资产出租率基本在90%以上，基金收益稳健向好，保租房REITs逐步迈入“首发+扩募”双轮驱动阶段。

住房租赁行业提质扩容，规模化程度不断提升，根据中指研究院监测，截至2025年12月，全国开业规模TOP30住房租赁企业累计开业房源量达142.5万间，较2024年末增加16.8万间，管理规模TOP30企业累计管理房源量达203.4万间，较2024年末增加21.3万间。

“十五五”时期，随着多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度不断健全，租房仍将是满足青年人、新市民等群体居住需求的重要方式，住房租赁市场存在发展空间。《纲要》明确“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”，未来行业进一步向规范化、市场化、专业化方向发展，政策有望继续从财政金融、市场培育、非居改租等角度加大住房租赁支持力度。

6、防范化解房地产风险仍是防范化解风险的重点之一。

《纲要》关于“风险”的提及次数增加，在分析“十五五”时期我国发展环境时强调“重点领域还有风险隐患，防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险任务繁重”，“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”写入五年规划，整体延续近几年提法，可见防范化解房地产风险将在“十五五”时期延续，坚持底线思维不动摇。

03 住房保障：深化举措，进一步明确保障人群，扩大公积金使用和覆盖范围是深化改革重点。

“完善住房保障体系”延续“十四五”提法，但具体举措更加深化，本次涉及优化供给、加强全流程管理、探索房源有序转换和统筹使用、深化公积金制度等方面。从保障人群上看，涉及“城镇低收入住房困难家庭”“住房困难且收入不高的工薪群体”“新市民、青年等群体”，除此之外，《纲要》也明确“推动更多城市将符合条件的未落户常住人口纳入公租房保障范围”。

1、保障性住房供给由“有效增加”调整为“优化”，明确探索不同类型房源转换使用。

第一，对保障房供给的提法从“十四五”的“有效增加”调整为“优化”，整体基调与2025年底以来中央重要会议部署一致。根据住建部数据，“十四五”时期，我国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众，保障性住房实现了有效增加，“十五五”时期将进一步优化供给，优化方向或包括保障性住房供给类型、规模、结构（区域和产品结构）、品质等，更加侧重以需定建、以需定购，未来若能强化通过“补人头”方式落实住房保障，也有助于避免资源浪费。

第二，保障房管理深化至全流程，涵盖申请、轮候、配租配售、使用、退出等。

第三，支持探索配租配售房源有序转换和统筹使用。经过多年发展，不少城市保障性住房建设筹集量大，且随着住房需求的不断变化，部分房源出现了结构性过剩，但配租、配售房源之间产权性质、定价和成本核算、运营机制、流转方式等方面存在较大差异，转换使用存在多项政策堵点。《纲要》明确“探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用”，为保障房高效利用提供了新支持，也有助于各地结合实际出台配套政策，进一步盘活现有保障资源，减少不必要的新增供给。

2、公积金制度改革也是完善住房保障体系的重要方面，扩大使用和覆盖范围是深化改革重点。

住房公积金制度的提法由“改革完善”调整为“深化改革”，根据中指研究院监测，“十四五”时期，全国各地出台公积金相关政策超1500条，成为促进住房消费的重要举措之一，涉及提升公积金贷款额度、调整套数认定、扩大公积金使用范围等；今年以来，全国已有超30地调整优化公积金贷款政策（详情请点击查看中指数据库），在各类住房政策中频次最高。《纲要》明确了深化公积金制度改革方向，预计未来将有更多城市将公积金用于支付物业费、住房装修、购房税费、加装电梯等方面，使用范围将进一步扩大；针对灵活就业人员，此前已有多地出台公积金政策，未来政策支持力度也有望加大。

中指研究院长期跟踪中央及全国各地房地产相关政策，持续为政府部门和企业提供政策监测服务，为各地政府完善房地产政策工具箱提供参考借鉴，同时帮助企业跟踪政策变化，更好地把握政策窗口。

04 城市更新：高质量推进城市更新，城市更新将进入新阶段。

2025年7月中央城市工作会议为城市更新指明了更加系统化、高质量的发展方向，建立可持续的城市更新模式是重点。《纲要》强调“高质量推进城市更新”，并部署多项针对性举措，如“健全城市更新实施机制，建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制，构建可持续的城市建设运营投融资体系”，预计“十五五”时期，城市更新将步入政策完善落地提速、可操作可复制可持续模式逐渐成型的新阶段。当前，各地在实践中仍面临多方面挑战，如工商业用地使用权到期续期等关键政策尚未落地、容积率奖励的可操作路径不清晰、资金压力突出、长期运营能力不足、市场化主体参与度不高等。未来发挥财政资金的引导与托底作用，通过构建新型投融资模式，鼓励市场化、长期资金进入，引导多方参与，同时创新政策体系，突破体制机制障碍，均将有利于破解当前城市更新面临的核心难题。