第五轮楼市调控抛“新招”，一文点破背后逻辑！

【易哥说】

还记得那一波波曾经挑动人们神经的调控政策吗？

2016年3月，第一轮调控，上海深圳同日出台收缩贷款政策。

2016年10月，第二轮调控，一线城市、强二线城市全面限购、收紧贷款。

2017年3月，第三轮调控，尤其以北京为代表，新加入环都市圈城市调控趋紧，开启“五限”时代。

2017年9月，第四轮调控，“弱二线城市”也加入调控大军。

调控遏制了房价上涨势头的同时，“限价限售”也带来了部分城市新房一房难求的局面。

于是，2018年3月，第五轮调控又一次开启！

3月31号，成都刚需家庭购买商品房将享受优先摇号。

3月31号，海南全省加强严格购房资格审查，非该省户籍只能购买1套住房。

3月30号，西安宣布意向购房人数多于可售房源的，应采用公正摇号方式公开销售。

3月28号，深圳宣布二手房交易即日起“三价合一”。

同一天晚上，杭州宣布，新房销售采取公开摇号的方式。

3月27日，长沙发布新规，将优先满足首套刚需购房群体。

3月21日，大连也实行了限购限售。

近期政策密集出台，意味着楼市调控仍在持续推进。从“摇号”到“三价合一”再到“限购升级”，今年全国两会闭幕短短10余天内，深圳、杭州、西安、成都等逾15个城市出台了各类差别化的房地产调控政策，未来将会有更多城市加入调控行列，“分类调控、精准施策”将被广泛应用。

今天，我们顺着本轮调控抛出的“新招”，来看看背后究竟有什么样的逻辑支撑？对市场将产生什么影响？

01

调控亮点

 01   三价合一

深圳最新出台了“三价合一”的新政。所谓“三价”，是指在同一套二手房交易过程中，在三个地方会出现的成交价格：

买卖双方的真实交易合同上的房价。

银行贷款合同上的房价，银行对于这套房子也会有一个评估价，最后按照两者取其低者，作为贷款的基准价格。

提交给交易中心的合同上的价格，交易中心也会对房子有一个评估价，两者取其高，作为缴税的基准。

在三价合一之前，由于系统各自独立，他们即便不相同，也互不影响。三价之间，大有可操作空间。套路并不难理解，就是把报给银行的合同价提高，多贷款，降低首付；同时报给交易中心的合同价做低，少缴税费。三价合一后，红利就没有了。这三本合同都在交易中心备案，以确保银行与交易中心的合同是相同的。三价合一将显著增加深圳投机性炒房的难度，从“Normal级别”至少提升到“Hard模式”。相反，投资人买房长持、出租的方式，受到的影响则相对较小，并可能会相应增加。

 02   造假禁售

本轮楼市调控中，海南明确规定，提供虚假证明规避限购政策购买住房的个人，5年内不得在海南省购房。同时，成都在调控政策中也明确指出，刚需登记购房人要对登记信息负责，虚假信息将在行业协会网站曝光，填报虚假信息或放弃购房2次及以上，3年内不再受理刚需登记信息填报。此前西安也推出打假措施，通过提供虚假资料骗取购房资格的个人，5年内不得在西安购房。

信息造假购房的成本提升，造假禁售将使买房市场的趋向于真实，一方面有利于政府摸清商品房的需求情况，另一方面能够抑制投机行为，防止通过信息造假买房炒作。

 03   摇号卖房

3月，杭州、西安、武汉（征求意见稿）等城市陆续出台了摇号卖房的调控措施，通过公证摇号的方式公开销售。目前已有上海、南京、长沙、成都、杭州、西安六个城市出台“卖房摇号”的措施。

上海是最早采取买房摇号制度的城市，2017年5月，上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售。“卖房摇号”有助于体现买房的公平性，未来将有更多的城市加入。

 04   刚需优先

今年2月，武汉首次提出了全面推行首套刚需人群优先选房的模式，楼盘预售中刚需购房者或首套购房者有优先购房的机会。保证刚需成为一些地方楼市调控的工作重点。

3月，长沙和成都均推出“刚需优先”的举措，3月27日，长沙市住建委发布《关于实施差别化购房措施的通知》，从27日起，长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目以及新建的普通商品住房销售实行差别化调控措施，将优先满足首套刚需购房群体。成都市房管局31日公布房地产市场调控新政，成都刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求。

 05   “差别化”调控

两会以来，已有超过14城出台各类楼市调控措施，楼市调控不放松。“因城施策、一城一策”将是今年楼市调控的基调，“分类调控、精准施策”将会在更多城市实施。

“差别化”的调控是基于现实情况的需要提出的，各地的经济基础、人口流动和财政状况不同，很难用相同的标准去进行楼市调控，“差别化”有利于地方政府制定符合实际的调控政策，行之有效。

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逻辑分析

 01   抑制房价过快上涨

从3月出台调控政策的城市房价表现来看，西安、贵阳等地房价在2017年的涨幅居前，房价涨幅过大是引起楼市调控的根本原因。房价脱离实际的上涨，一方面会导致本地居民买房压力剧增，另一方面容易诱发跟风炒作，为楼市危机埋下阴影。因此在房价涨幅过大时，政府往往会加码调控。

2017年房价涨幅较大的西安、贵阳、大连、海南、长沙等城，其调控政策在保证刚需的前提下，加码分类调控，限售成为使用较多的措施。

表1：3月调控城市2017年房价同比（%）

来源：Wind，钜派研究院

 02   延续调控思路

3月出台调控政策的城市中，除了西安、贵阳、大连等附加持续上涨的城市外，上海、成都、杭州、南京、深圳等房价表现持续低迷的城市也出台了调控措施，此类调控更多的是延续此前的调控思路，反映出政府调控不放松的态度。

表2：3月调控城市近期2017年及2018年1-2月房价同比（%）

来源：Wind，钜派研究院

 03   精准施策深入开展

本轮楼市调控中，大连将中山区、西岗区、沙河口区及高新园区列为限制区域，阜阳市阜南县在限购和限售方面也有具体举措，差别化调控从“因城施策”向“因区施策”进化，调控政策越来越深入且具体。

本轮楼市调控体现的“分类调控、精准施策”或将得到广泛应用，三四线城市房价在2017年整体涨幅不错，叠加2016年的房价上涨，三四线城市房价整体偏高。但由于经济基础薄弱，政府财政对于楼市的依赖，三四线城市在楼市调控方面有所保留。“分类调控”能够很好地缓和楼市调控对于经济的影响以及政府财政的冲击，在调控需求与经济限制之间找到一个平衡点。

 04   持续降低经济对于房地产的依赖

1998年房改之后，房地产业事实上成为国民经济发展的支柱产业之一，房地产及与房地产业相关的产业在国民经济中的占比有近七成甚至更高，此前政府对于楼市的调控严格遵循房价增速上限与投资增速下限，一旦投资增速低于下限，楼市调控政策便开始放松。这也导致房价越调越高，“钟摆式”的调控模式始终未见其效。

来源：Wind，钜派研究院

本轮楼市调控是在前期调控的基础上，继续深化调控成果，降低经济增长对于房地产的依赖。这也与当前的经济形势相关联，房价过快上涨，导致居民财富绝大部分为房屋价值，财富的增长并未增加居民幸福感；房价过高，使创业的成本较高，创新创业面临更多的现实阻碍；投资商品房带来的高额回报，引发跟风炒作，楼市泡沫逐渐累积。

随着中国的经济增长面临转型压力，依靠房地产行业发展推动经济增长的模式不再可行，房地产行业的系统性风险成为经济发展的一颗地雷；通过延续前期楼市调控成果，进而降低经济增长对于房地产的依赖，目前来看是一个不错的时机。

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市场预测

 01   楼市调控将延续

目前部分二线城市的需求仍较为旺盛，如杭州，房价潜在的上涨压力较大，楼市调控政策仍将延续。

在经济转型、降低经济对房地产的依赖的大背景下，稳定房价、巩固调控成果、适当打政策补丁将是楼市调控的主要目标。目前一些房价总体平稳的城市政策面趋缓，更多的是一些补充性的政策；对于近期房价持续上涨的城市，不排除未来会出台更加严厉的措施。

 02   转变投资思维

2017年楼市调控长效机制成为政府关注的焦点，住房租赁、共有产权房、房产税等政策出台或提出，为楼市政策的出台奠定基调，未来一段时间政府将更加关注房价的稳定。

对于投资者来说，房价波动收窄、各种限制性措施出台，将使房地产投资的难度增加，直接买房进行投资很容易入坑，一方面建议投资者近期观望，短期来看并没有太好的买房时机；另一方面，投资者可以通过房地产私募股权基金及母基金参与房地产行业的投资，专业的管理团队能帮助投资者在房地产投资中获利。