如何在热销的北五环掘金“四居神户型”好房？！

最近全社会的宏观经济大环境又有了一些波动，特别是人民币的破7，对于房地产市场有什么影响？

突发！破“7”对中国房地产的10大影响

文章的核心观点其实很简单：对于核心城市的优质物业，任何时候都是值得配置的。在当下经济大环境波动的这种情况下，我们看北京楼市，2019年市场整体成交的确比较活跃。经历过前2年的调整，市场刚需入市量放大。

2019年才只有7个月多一点的时间里，北京包括限竞房在内的商品房住宅签约就高达21660套，这已经超过了2017年全年的成交量。特别是限竞房市场成交量明显增加，6-7月单月都在3000套以上，这也是最近一年来的最高点。单独看签约整体数据，的确是签约不错，但在这个数据背后，也的确存在最大的一个问题，就是供应多，市场分化。成交量集中在少数项目中！

市场分化，北京的北五环“热销”现象！

北京截至目前入市的限竞房项目共有59个，合计提供房源40497套，共计471万平米（包括部分车位等配套）。虽然整体签约了1.71万套，但按照签约面积来看，仅完成了37.8%，而这还只是北京100个限竞房项目的一多半，可以预期的是，后面将供应量依然维持高位。且整体来看，市场分化严重。网签数据相对乐观的也只有少数区域、少数项目。供应多了对于购房者来说选择也就多了，但这不代表好的选择多，购房者现在也面临着很多烦恼。

简单的数数，从土地看，北京一共供应了100宗左右的限竞房：购房者主要面临几个问题：

1：大部分项目都属于有短板的区域，要么交通不便利，没有地铁，要么教育资源差，要么没有配套，要么环境不好。

2：户型设计不合理，位置好的，设计出一堆东西户型+手枪户型。优质资源都给了别墅。大部分项目的户型设计居住很难谈舒适，面宽窄、没有阳台、暗卫、户型得房率低！

这些问题如何解决？

整体看，简单的总结一下一下这些痛点就是：供应的确越来越多，但购房者也越来越挑剔！在过去几个房地产周期里面，2011年、2014年买房的现在看，都收获颇丰。那么对于现在市场的供应主体限竞房，到底应该如何选优？

对于购房者来说，虽然市场上项目有近百个，但最适合自己的肯定只有一个项目，而且客观来说因为限购资格和资金，大部分购房者也只能买一套，那么限竞房优质项目有什么特征？

伟哥简单的分析一下数据里，非常明显的北京限竞房热销有一个北五环现象！

以最近入市的几个项目为例，多个入市的限竞房项目开盘，其中位于北部区域的未来金茂府和中海望京府热销，而其他项目则关注度不高。除了刚开盘的项目是这样，从东北五环的孙河、到来广营、未来科学城、一直到西北五环的海淀北五环项目都占据了成交榜单前列。北京限竞房市场热销中出现了一个非常明显的北五环象，非常值得研究！

如何在“北五环”买房寻找“都挺好”？！

为什么购房者集中北五环？其实归根结底还是利好集中，北五环符合现在主流的30-40岁人购房需求！从区域属性到区域内项目的品质，都有可以称为优选的项目存在。相比刚刚进入社会的年轻人要么租房要么在南城随便买套房，30-40岁的而立之年，购房者挑剔更多，需求更多，这个主流购房群体理想状态的一套房应该是能够让全家人满意！不仅仅希望房屋能够保值升值，更需要一个给老人养生居住的养老房、给子女上学的9年一贯制学区房、给爱人一个舒适的安居房。但现在要做到这些需要多少钱？很多还面临二胎的的四居以上的居室需求。这些要求在北五环都有优质项目可以满足！

首先：当然是要选择高端居住区+有投资价值的区域。

“上风上水”这个词在北京已经存在了几百年，不论是传统产业，还是代表未来发展的创新经济，北京也依然在“向北”，大部分新产业集群同样也在北部更集中。未来新北京的四大定位：“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”基本都在北部集中。

特别是其中的科技创新中心，是城市经济提挡加速的重要引擎。未来科学城是国务院批准的第一个“国家智慧城市试点”，是代表我国相关产业科研人才及研发平台最高水平的人才创新创业基地。目前已入驻15家央企及下属的近百家科研单位，覆盖通讯、能源、制造业、航空业、电子科技等核心支柱产业，将成为未来北京继续发展的增长点。

除了产业资源集中，为了给高端产业人口提供居住配套，包括中央别墅区等最优质的居住区也集中在北部。而对于购房者来说，如果在北部区域，能选择兼顾高端居住区与产业规划利好集中的房地产项目，这肯定是优选。在北五环就有这样的项目存在，最高端的居住区——中央别墅区，最有经济前景的规划利好未来科学城，交界处就是即将入市的北京万科望溪项目。项目位于顺义区高丽营板块，紧邻观承别墅、观承别墅·大家和新世界丽樽高端别墅项目，限价非7090。

其次：地块本身的配套与容积率等指标必须具备改善品质！

北京万科望溪地块限价非7090，是北京最近几年供应最稀缺的改善地块，容积率只 有1.5，周边基本都是别墅区，整体区域的容积率平均只有1左右，具备低密生态墅区的天然优势。

交通配套：京承高速直达，是唯一高速直达的居住别墅区，高速极其便捷，更临近17号线未来科学城北站这套联系北京一半GDP的黄金大动脉。预计2019年-2020年全线开通，到时可直达亦庄经济开发区，可直接换乘10号线、6号线，1号线等。未来科技城北区地铁站与项目仅一路之隔，五站可到望京。另外，项目一侧还有公交站点，可直达东直门等城市核心区，为平时出行提供了更多选择。三横四纵一轨道的立体交通网，使万科·溪项目快速衔接望京、国际机场等板块。

教育配套：聚集北京市近70%国际学校资源，临近ISB、鼎石等知名学校。项目周边汇聚了约8所地方学校、15所国际学校。北京鼎石国际学校、海嘉国际学校、北京新英才学校、北京英国学校、顺义国际学校、德威国际学校等国际名校纷纷进驻。

在望溪项目一街之隔的对面地块就是九年一贯制教育地块，这将肯定成为区域内重点打造的优质教育配套！

生活休闲配套：除了临近的5个大型集中式购物中心，家门口还有一条国际风情商街“观承汇”，这是万科特意打造的黄金商业街，约68个黄金铺位、划分儿童教育、运动健身、生活服务、餐饮娱乐四大主题，满足高端客群社交、教育、休闲、体验、健康、生活的多元化需求。

北京万科望溪距离北京的主要旅游景点都非常近，而且周围有6家高尔夫俱乐部、7家高端马术俱乐部，让娱乐休闲方式更加多元。区域内还有丰富的温泉资源，可以带上家人、朋友一起到温泉度假村放松生活。

近3万平的鹿鸣公园作为观承大墅区的花园客厅，营造出一座具有东方韵味的“城市山林”。园内望岳、长风、松涛、幽篁、秋水、芝兰、芳茗、青云、安澜、琴瑟、嘉树、桃李东方十二境自在成趣，创造入口有巨石、清泉有飞鸿、堂前有丝竹、屋后有雅苑的东方意境。

第三：项目的产品力！

北京万科望溪项目是北京万科在中央别墅区落子的人文宜居大盘，通过万科六年来的深耕，让观承别墅区从传统的居住功能，逐步转变为复合居住、商业、办公、公园、教育、养老为一体的“墅区城市”。

相比北京7090地块占据供应主力，北京稀缺改善性物业，这种情况下，北京万科望溪项目户型设计以130平米洋房和叠拼为主，这在北五环来说属于稀缺。

观承别墅区鸟瞰图

作为国内最关注户型研究的龙头房企——万科，在北五环观承别墅区多年深耕，不断迭代升级，这次更是推出了北五环最具产品力的四居神户型！看到这个户型，这可以说不论是购房者还是市场同行都眼前一亮。

四室两厅两卫·建筑面积约130㎡户型图

以主力户型130平米左右的四居双卫为例，单纯看户型，在整个北五环可以说秒杀其他项目，的确具备了性价比与功能性兼顾。

对于现在的购房者来说，面积决定了购买能力，但在有限的总价区间里，购房者想要完美。面宽、私密性、卫生间数量、厨卫舒适度，都要有舒适性、成长性。特别是改善户型，更要符合现在三代家庭、二胎家庭长周期舒适居住的需求！

望溪的户型讲究八重考究，总结来说首先是超大面宽，其中三面宽朝阳，130平的面宽和其他项目150左右的面宽基本一致，同时在北京市场上少有的保留了南向阳台功能，更难能可贵的是这部分面积属于半赠送，其次设置了仓储功能，给三代同堂提供了极致收纳的空间，同时又保留了上下水条件，给予产品可变双套间卧的机会。最极致的是四个卧室，每个建筑面积均不小于10㎡，在北京大部分150平的产品基本都难以实现，可谓讲产品做到了极致的考究。最后两个卫生间都是明卫，且次卫都可以干湿分离这也非常罕见，u型厨房台面最大化，户型的方方面面都从居住舒适最大化考虑！

窗外大区域是北京最高端的居住社区，优质教育就在马路对面。小区域是万科深耕多年的观承别墅区。窗内的户型动静分离、动线合理，这样的生活才是美好生活！

万科作为“美好生活场景师”，不断在演绎城市未来人居的范本。北京万科望溪，墅境洋房、花园叠墅，作为北五环稀缺的产品，以优质的产品、优越的物业服务、优良的生活配套做到了“都挺好”，值得购房者关注！

来源：微信公众号 大伟看楼市