2018年全国楼市大事件

事件一：城市抢人大战

2018年，中国城市之间的抢人大战还在上演，这一现象对于经济和楼市的影响也是客观存在的。

多个二三线城市突然涌现“抢人”潮，西安、成都、武汉、天津、南京等地，接连出现放宽人才落户的政策。2018年2月1日，西安市政府决定在此前大幅降低落户门槛的基础上，进一步简化流程，最短落户周期被压缩到两天。 此新政一出，掀起了西安落户高潮。数据显示，2018年年初到12月11日，西安新落户75万人，人数是前一年的三倍。

在武汉的“抢人”招数中，最吸引眼球的是“八折买房”政策的落地。2018年，武汉市部分城区开始推出安居房项目，落实政府让“大学生八折买房”的承诺。

2018年5月16日，天津发布人才政策，在短时间内引发了大规模的落户申请。天津市“海河英才”行动计划提出，本科生40岁以下，硕士45岁以下，博士不受年龄限制，都可以直接落户。

此外，2018年成都启动“金熊猫”计划，南京市印发《南京市关于大学本科及以上学历人才和技术技能人才来宁落户的实施办法（试行）》的通知……2018年可以称为中国城市抢人大战持续爆发的一年。

点评：春秋时，晋公子重耳的老婆对他说，“子有四方之志”。 后来，这句话演变成了，“好男儿志在四方”。 再后来，这句话又变成了，“好男儿志在四方，四方就是北上广深”。虽然是玩笑话，但是城市对于人口的吸引一直都在，现在的中国越来越多的一二三线城市加入抢人大战，这背后，是这些城市在通往产业结构和城市量级跃升的路上，在这波城市化浪潮中抓住机会、成长为超级城市的雄心。从过去城市发展的历史来看，抢人是一个刺激城市经济长远发展的好战略。但另一方面，低门槛落户的抢人策略对冲了严厉的楼市调控政策，不断涌入的人口带来的购房需求，客观上推动了房价进一步抬头。

事件二：楼市调控持续进行

2018年，楼市调控一直处于高压态势，各地的房地产调控政策持续加码。据不完全统计，全国各地累计发布关于房地产市场的调控政策超过400次，刷新历史纪录。

 7月31日召开的中央政治局会议指出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

2018年12月19日召开的中央经济工作会议再次明确，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

全国住房和城乡建设工作会议于12月24日在京召开，提出了2019年工作总体要求和重点任务。会议重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”政策思路，并把“以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展”作为2019年须重点抓好十项工作的首务。

而就在年末，包括菏泽、广州、珠海等地，分别运用不同的分城施策方式，不同程度地释放了被市场理解为房地产调控“松绑”的信号。这给未来其他城市如何“既不突破政策红线，又能解决现实难题”，提供了一个很好的借鉴。

点评：调控，一直是影响国内房地产市场和房企发展的最关键因素之一。2018年国家对于楼市的调控贯穿全年，从年底的几次重要会议来看，坚持“房住不炒”的定位，因城施策、分类指导，构建长效机制，促进房地产市场平稳健康发展的调控基调没有太大变化。由此可见，国家对于楼市的调控，并不是说不让楼市发展，而是要打击炒房行为，让全体人民住有所居，促进楼市平稳健康发展。

事件三：全国范围开展房地产市场乱象专项整治行动

6月28日，住建部等7部委联合发文，将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。据不完全统计，此后40多天以来， 30城中已有佛山、广州、兰州、昆明、合肥、无锡、深圳、宁波、武汉、成都、杭州等11城响应；8月8日又有成都、杭州两个省会城市表态，将开展房地产市场秩序专项整治行动。

7月13日，为贯彻落实住房城乡建设部等七部委打击违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动的工作部署，广州市对市内部分房地产项目和中介机构进行现场检查。

7月23日，湖北省住建厅发布《湖北省治理房地产市场乱象专项行动工作方案》，决定在7月至12月，在全省开展治理房地产市场乱象专项行动。

8月3日，武汉市房地产市场乱象专项整治行动推进大会召开，会上发 布了《武汉市治理房地产市场乱象专项行动实施方案》。根据行动实施方案，重点整治主要包括四个方面的内容，即投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、虚假房地产广告。

8月份，襄阳市制定了《关于开展房地产市场、物业服务市场、中介市场专项整治行动的工作方案》。决定在全市范围内开展房地产市场、物业服务市场、中介市场专项整治行动。加强监管力度，保持高压严查态势，切实维护人民群众合法权益，营造和谐稳定的市场环境。

点评：住建部等7部委联合发文，在全国范围内进行了一场大规模的房地产市场乱象整治专项行动，我们可以看出国家调控楼市，坚决打击投机炒房、房地产“黑中介”、房地产开发企业违法违规、虚假房地产广告等行为，整治市场乱象，维护群众利益的决心。从经济学的角度来看，2018年下半年房地产销售情况趋冷，市场竞争更加激烈，因此类似违规操作以及虚假营销的卖房手段开始增加，这体现了当前房地产市场降温给有关从业者带来的压力。有专家认为，针对以上问题最关键是要加大信用体系建设，应通过相关监管部门和行业协会积极配合，形成更好的行业规范秩序。通过此类信用信息秩序的管控，促进行业尊重高信用等级的参与主体，不断淘汰低信用等级的企业和人员。

事件四：棚改政策转向

做为近几年去库存、拉高销售纪录的重要推手，在2018年棚改政策却逐步转向。

6月份，市场出现国家开发银行收紧棚改融资政策的传闻，后来国开行有关人员出面澄清，国开行总行只是对合同审查权做了调整。国开行相关部门负责人接收国家权威媒体采访时表示，根据国开行现行信贷管理制度规定，贷款合同的审批及签订权限均在分行，没有任何调整变化，合同审批权限仍在分行，不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况。但是为了落实有关监管要求，国开行将合同审查权限统一到总行，主要是防范地方政府过度举债，避免各地政策把握不一致，集中到总行统一把关。

7月份，住建部称因地制宜推进棚改货币化安置，进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，要求严格把好棚改范围和标准，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

点评：而从此前官方公布的数据来看，大规模棚户区改造在短期内释放出大量购房需求，增强了购买力，对于商品房去库存的效果十分显著，但同时其也被诟病为房价上涨的推手。虽然目前在政策上不是完全取消棚改货币化安置方式，但从原来的“大力推进”到“因地制宜”，这种转向给市场带来的收紧信号仍然十分明显。从政策层面来看，未来棚改将逐渐走向规范化，使其对房价、地方债务的影响降到最低。随着棚改货币化安置的退潮，三四线楼市很可能出现降温。而对于房企来讲，未来进驻这些区域时也将更加谨慎。

事件五：万科高喊“活下去‘’ 房企谋求多元化发展

2018年9月30日，一张满场打出鲜红宣传标语“活下去”的万科秋季例会现场照片被各大媒体广泛传播，万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨，认为房地产行业转折已经到来，“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。郁亮表示，3年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求，公司战略也将围绕“活下去”而展开, 所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

龙头房企们也有着同样的认识，多元化发展已经成为了他们的必选项。碧桂园12月份管理会议上，集团董事会主席杨国强曾做了一番讲话，关于机器人的内容就占了1/3。2018年年初，许家印也提出了“新恒大”战略，以形成一基两翼一龙头的产业格局，即民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的发展策略。天风证券的研究报告便指出，国内30强房企在长租公寓、特色小镇、联合办公等空间类产品的介入度已经非常高。

点评：万科郁亮的讲话非常直率，把他的忧虑全盘托出。“活下去”三个字无疑给整个地产行业敲响了警钟。随着楼市调控不断升级、去杠杆持续推进，房企是时候准备过冬了。房地产极速狂飙的势头的确要迎来减速了，不管是国家层面不愿意房地产失速难以控制也好，还是房价井喷上涨之后带来的社会弊端正在急剧凸显也罢，房地产行业亟待修正，现如今的楼市的确在逐渐回归理性，缓慢降温，这是不争的事实。房企转型也是大势所趋，这一过程，也是资本和资源的再分化和再洗礼的过程。过程中，有人会离开，有人会成功，有人会接受失败、有人会被痛骂，但是到底谁才是那个对的人，需要时间和业绩来决定。

事件六：多个一二线城市开启“摇号买房”模式

2018年以来，上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳等城市进入“摇号买房”模式。买房摇号政策主要是在一些房产销售比较热门的一线二线城市实施的，也并不是所有的房子都需要摇号才能购买，买房摇号政策的目的是缓解新房与可售房源，及开盘销售房源供应不平衡的状态。

“摇号买房”在一定程度上可以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化，防止出现疯狂抢房或者深夜排队买房，或者是房企花钱请人或找托排队买房的火爆假象。但也产生了一些不良影响，如深圳出现缴纳500万诚意金才能摇号，杭州出现万人摇号抢购百余套房，成都一楼盘登记摇号数万人，但仅有1000余套新房可供出售，排队的队伍绵延几公里。

5月份西安爆出“融创天朗长安街壹号”为关系户内定房源事件，摇号的公平性受到大众质疑，引发全国舆论广泛关注，后相关人员被依法处理。西安市房管局随后发布通告，将在全市范围开展商品房交易秩序专项整治活动，严厉打击房地产开发企业虚假摇号、内定房源、设置全款优先等限制性条件、捂盘惜售、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的行为。

点评：之所以要出台买房摇号政策，其实也是无奈之举。因为部分城市楼市限价，引起了蝴蝶效应。一方面，限价导致了很多开发商疯狂捂盘惜盘，造成了新开楼盘大幅减少。另一方面，一手房被限价，一二手房价格严重倒挂。新开楼盘就成了香饽饽，形成僧多粥少的局面。全国出台摇号细则的城市里，名下无房的刚需客群成为了“重点保护对象”，给予其优先选房的特例，此外，还要求摇号、选房、认购人员需要“三名一致”，杜绝炒卖房号的行为，对于屡次中签后放弃选房的家庭，禁止其在一定时间再次参与摇号。这些都反映了摇号政策的初衷，支持刚需人群购房，打击炒房客，维护房地产市场的正常秩序。

事件七：深圳版“房改”方案正式落地

8月3日，深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，这意味着深圳版“房改”方案正式落地。未来，深圳商品住房比例将仅占40%，保障和人才住房将覆盖绝大部分人才和中等偏下收入居民，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保。

《意见》提出的近期目标是，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

其中，深圳市场商品住房，将仅占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。而其余60%将由三部分组成，分别是人才住房、安居型商品房、公共租赁住房，各占20%。此外，政府还将对符合条件的各类人员进行住房货币补贴，探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。

点评：深圳是改革开放的先锋城市，所以深圳版房改方案对全国楼市有着很强的影响。它打破了过去30年商品房开发商单一供应，土地政府垄断供应的局面，建立真正的公共住房体系。形式上接近香港住房供应体系，也能为其他城市提供借鉴。但是，市场只占40%，而政府保障部分达到了60%，很显然，这不是一个以市场为主导的解决未来住房问题的改革思路。对此，有业内专家认为，房子应该回归民生，这没有错，但回归民生不等于回到福利分房，不等于放弃市场化的方向，回到政府主导的道路上来。深圳不仅没有在土地制度、金融制度等方面有任何大的突破，反而在市场化的方向上做出了令人疑惑的选择，人们很难想象，深圳未来60%的住房供应靠政府解决。

事件八：房企竞争加剧“千亿军团”扩容加速

2018年，房地产企业的规模化竞争仍在持续。龙头房企的业绩规模直指万亿规模，而千亿级别的房企在今年也有望达到30家，行业集中度进一步提升。中国恒大发布2018年全年业绩公告称，恒大2018年销售金额约为5513.4亿元，完成了2018年销售目标，而2019年的销售目标则为6000亿元。 值得一提的是，头部三强“碧万恒”格局依然未变。据克而瑞数据显示，2018年碧桂园销售金额高达7286.9亿元，万科2018年销售额6069.5亿元。 同时，2018年共有154家房企流量金额过百亿，30家企业跻身千亿俱乐部。

而房企并购整合也非常频繁，据不完全统计，今年下半年以来，有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。Wind数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到数百亿元。同时，随着销售增速下滑和偿债高峰来临，房企融资步伐不断加快，但融资成本却创近三年来新高。在此背景下，很多财务稳健的龙头房企凭借低融资成本逆势扩张，趁很多中小房企被迫放缓拿地速度降低负债之际攻城略地。

在头部企业强者恒强的背景下，中小房企分化加剧，面临不进则退的局面，有掉队的，也有黑马出现。据不完全统计，2018年诸如华夏幸福、朗诗、雅居乐、首创、绿城等品牌房企都未达标。同时，2018年也不乏一些超额完成任务的房企。 据克尔瑞数据，2018年金科实现1291亿元销售金额，远超800亿目标；新城控股2018年销售目标为1800亿元，完成销售金额为2204.3亿元。

点评：由于房地产行业集中度不断上升，中小型房企在地产开发业务方面的竞争力有所下降。为增强企业综合竞争力，提升自身在房地产行业的“存活率”，中小型房企可以利用多年来在地产开发业务中的经验，在创新业务中寻找新的机会。有专家认为，产品力成为获取客户的关键因素。未来市场竞争将在一定程度上回归产品力竞争。房企需要从客户的需求出发，对产品进行创新。在产品营造方面，产品线有更趋“系统化”和“精细化”趋势。通过打造产品 IP 、塑造品牌整体形象，建立产品个性化的设计理念，注重产品科技化，在激烈的市场竞争中取胜。

事件九：土地市场分化加剧流拍频现   

综合2018年全国土地市场数据来看，各线城市土地市场分化加剧。近日，中国指数研究院的统计数据显示，2018年，全国300个主要监测城市土地出让金总额为41644亿元，同比增加2%。

从各线城市来看，一线城市土地供需同比走低，土地溢价率同比下滑8个百分点，收金总额缩水近一成，北京、深圳同比均有下滑；二线城市供求同比走高，受调控政策影响小幅下降；三四线城市承接重点城市外溢需求，土地供求热度持续，溢价率下滑幅度领衔各线城市。 值得一提的是，杭州市2018全年度收金总额突破2000亿元，高居全国城市之首，上海、北京、广州、武汉、郑州、天津等城市均突破千亿规模。其中，2018年北京土地出让金合计1682.9亿元，同比下调了40%。 

2018年，全国土地市场整体供应增加两成，带动成交量及收金上扬；不过，受调控政策影响，土地成交楼面均价同比回落，平均溢价率持续呈现下跌之势。全年300城市成交土地均价同比下滑近10%，降至3966元/平方米；一线城市、二线城市、三四线城市成交土地均价同比分别下滑5%、12%和1%。 与此同时，全年土地流拍情况显著增多。全国300城市合计流拍土地1809宗，一线城市流拍21宗，北京流拍8宗，广州流拍7宗；二线城市合计流拍519宗；三四线城市流拍1269宗。

点评：随着土地市场的调控深入，部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛，房企的利润空间被压缩。同时，楼市限购、限贷等调控城市范围增大，部分购房需求被抑制，销售增速放缓，房企回款压力较大，再加上融资渠道持续收紧，致使房企拿地更加谨慎。所以综合来看，2018年全年土地市场流拍现象加剧。但12月24日住建部明确“稳地价稳房价稳预期”的“三稳”目标，促进房地产市场平稳健康发展。进入2019年后，部分城市或陆续出台一些金融、房产、土地等层面的稳定性政策，住宅销售市场回暖，土地市场的预期也将随之改变，房企的拿地积极性及拿地策略也将相应调整。

事件十：房贷利率整体上升年末出现松动

2018年年初全国各地传出，各大商业银行将房贷利率上调的新闻，拉开了2018年全年房贷利率普遍上升的序幕。当时各地银行都在上调房贷利率，所不同的是国有四大行房贷利率上调只是基准利率的15%，而其他城商行、股份制银行利率上调一般都在20-30%之间。房贷利率上调对于市场产生不小的影响，在贷款基准利率之上的20%-30%，使得购房成本一下子上升了很多。

时间来到2018年年底，住建部提出2019年房地产的目标是“稳地价、稳房价、稳预期”，以促进房地产市场平稳健康发展。 与国家宏观调控相呼应的是，银行首套房贷利率在有些地区出现变动，在连续上涨22个月后， 2018年11月份出现持平，而后在12月份出现首次下行的现象，据媒体报道显示，2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，环比11月下降0.53%。专家认为，由于2018年年底及2019年初，央行降准等一系列举措，使得市场资金面比较充裕，从而带来了利率回调的空间。

点评：房贷利率是一个动态的数据，一直跟随着国家政策和楼市形势发生变化，2018年大部分时间，全国范围内看房贷利率都是保持着小幅上升的态势，而年底出现松动。专家分析，利率松动并不代表楼市调控出现放松，虽然这在一定程度上可以刺激一部分购房需求，但其对市场的影响仍相对有限。此外春节前后，贷款需求将会迎来一波高潮，银行会通过降低利率来提高竞争力，扩大市场占有份额，提升业务量，也是利率变化的因素。但从大趋势来看市场整体仍将以稳为主。各地调控政策将会进一步结合实际做出更好的调整，利率方面也将表现出下降的趋势，但是幅度不会过大，稳中有降或将是未来的趋势。