50 位地产大佬看楼市（下）

战略与管控

万 科

公司将坚持“城乡建设与生活服务商”战略，收敛聚焦，不断巩固和提升基本盘。在巩固主营业务优势的基础上，公司将持续拓展和城乡建设与生活服务相关的业务。公司基本盘还不太稳固，按照公司一贯的风格，未来还是会积极稳妥一点。

中国恒大

公司追求规模适度增长，注重增长质量。目前公司已形成以恒大地产为基础，旅游、健康为两翼，新能源汽车为龙头的产业布局。公司近五年内不会有其他多元业务布局。

碧桂园

公司将坚持各线城市全覆盖战略，今年的发展主题是全竞提升，全周期综合竞争力提升。公司要像研究原子弹一样，把一栋楼的建设的每一道工序拆分，让公司成本竞争力、产品竞争力和服务竞争力聚焦，使得公司更有优势、更适应中国城镇化的发展，提升市占率。

融创中国

公司将保持地产开发为主业，加速去化，释放经营现金流，继续强化竞争优势，保持和提升行业领先地位，支持公司稳健、高质量增长；其他业务将严格控制投资，重点提升现有资产的运营和盈利能力，培育成为公司未来新的增长点。

保利地产

公司提出“一主两翼”发展战略，构建不动产生态发展平台。公司“一主两翼”战略进一步明确为“以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”，搭建不动产生态发展平台。

华夏幸福

做强产业新城业务，做到“三个坚持”不动摇：（1）坚持产业新城逻辑不动摇，提升区域价值；（2）坚持一区一策，提升经营水平；（3）坚持精准投资，加速优质资源获取。未来新战略方面做到开拓新模式、新领域、新地域。

中国海外发展

公司将坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的发展定位，坚持对利润的追求，保持稳健的特色；持有物业将会是穿越经营周期的压舱石。

龙湖集团

公司会一直坚持稳健发展的原则。C1是新房销售，C2是商业地产，C3是长租公寓冠寓，C4是社区，即传统物业加入科技元素，内部叫智慧服务。从C1到C4，公司4个航道将围绕着房地产主业发展，同时保持稳健的资产负债表及好的资本评级。

旭辉控股集团

公司将坚持一体两翼企业总体战略，做大做强主业，实现增长、盈利、风险三者平衡。公司将维持高周转、标准化、低成本的运营模式，未来一线城市转型持有经营，开发业务以二三线城市为主，把握城市分化和市场轮动的投资机会和投资节奏，增加二三线的土地储备，增加项目权益比重。

新城控股

公司将持续深耕现有区域，提升区域市场占有率，同时把握客户需求，优化产品结构，加快项目周转。今年策略是地域深耕和双轮驱动，深耕住宅开发，保持在第一梯队。

阳光城

公司将继续坚持“三收三支”的管理要求，增权益、降负债，2019年争取完成调升3A评级，有效降低融资成本，并持续做好增收节支、全面预算的管理工作，通过买地与现金回流强挂钩机制，确保财务指标继续得到优化。同时公司将进一步加强投后管理。

中国金茂

未来目标为综合实力进入行业第一梯队，2020年签约额目标为2000亿；持有收入2020年目标42亿元，2022年50亿元；2019年将加速推动7个城市运营项目落地。

龙光地产

公司未来将积极把握土地收购机遇，同时寻求更多并购目标，多元化增加优质土地储备，以最低的成本锁定更多高回报项目。计划未来三到五年核心利润进入全国前十。

中国奥园

2019年公司将深耕重点区域和一二线重点城市及强三线，提升产能及市场份额，实现30 ˣ 40目标（培养 30个城市公司，每家完成年销售40亿或以上）。

时代中国控股

公司将继续深耕粤港澳大湾区，大力提升所在区域市场份额，同时积极布局广东省其他经济发达城市，以及中国其他高增长潜力区域。

正荣地产

经营上将以现金流、利润为核心导向；提高经营效率及效益、注重客研、品牌建设；产品方面将坚持“改善大师”定位，稳步加大商业地产投入，提升持有型资产运营。

蓝光发展

公司坚持“中而强定位”，坚持规模与利润并重，努力实现稳健持续发展；2019年销售目标在1100-1200亿元，2020年会再根据市场变化及时调整，核心仍是利润提升。

回款与去化

中国恒大

公司回款率是销售金额的80%，比较稳定。总去化率在60%左右。1-2月本身是市场淡季，公司的销售业绩始终是完成的，不能以单独月份来判断；公司的产品品质、楼面价是一直稳定的。

融创中国

回款率方面，2018年下半年至今整个按揭量和速度比2017年还是有比较大改变，按揭从银行金融机构来说特别对有品牌的客户都还是挺好的，回款周期2-3个月左右。去化率方面，按年度看，大概70%左右没问题。2019年可售货值超7800亿元。

碧桂园

2018年公司权益销售回款率为91%，权益销售去化率为76.4%。

中国海外发展

公司2018年回款率为90.5%；2019年去化率达50.3%即可完成3500亿港元销售目标。

龙湖集团

公司2018年回款率超过85%；2019年货源充足，按照63%去化率即可实现2200亿元销售目标。

新城控股

2018年去化率约为70%，今年去化率目标定在相对保守的55%，货值安排也会随着项目去化率来进行调整。2018年现金回款率约90%。

旭辉控股集团

公司2018年回款率超85%；今年如果最终权益比是60%，并且市场比较好的话，公司回款可能做到90%甚至更高。预计2019年全年销售去化前低后高。

世茂房地产

2019年销售目标2100亿，销售回款1575亿；保守预计去化率在60%。

中国奥园

2018年销售回款率约为78%，2019年只要保证60%的去化率即可完成目标。

绿城中国

2018年，投资项目整体去化率为68%，其中一二线城市去化率达71%；新增房源去化率达70%，存量房源去化率达63%；今年公司提出了更高的要求，除了长库存，正常去化率80%左右。公司2018年销售回款率为85%。

景瑞控股

2018年合约回款率90.6%，较2017年下降2.8pct。预计今年全年推货量可达到400亿左右；按70%去化率算，2019年销售有望达到280亿左右。

建业地产

2018年去化率达77%；为达到2019年全年销售目标，去化率预计为63%。2018年公司回款率高达93.2%。

越秀地产

公司今年的货值达到1312亿，预估去化率达到52%，比去年下调了11pct，因为有一些城市采取限价措施，公司放慢销售速度，这也是经营战略与规模的一种平衡。

首创置业

项目去化率整体是65%。

弘阳地产

公司去化率在70%以上，销售回款率约90%。

多元业务与分拆上市

万 科

公司围绕城市发展和客户这两个方面开展了住宅以外的新业务，经过3、4年的探索还是很艰难的，但还是看到希望（盈利）。达到公司内部投资愿望和业务定位，经过爆发期、孵化期3年后一定会有回报。新型业务和传统开发的零售型业务的毛利率不可同日而语；公司的原则是先量化能力，再去讲规模，先看客户，再去看这个市场的容量。

中国恒大

海花岛目前各业态外立面均已完工，正紧锣密鼓地进行室内装修及设备安装工作，计划2020年盛大开业。高科技方面目前已完成布局新能源汽车全产业链，力争3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。未来五年不会在新的多元产业进行布局。

融创中国

公司多元业务投资核心逻辑是投消费升级，包括文旅、消费娱乐、医疗养老等，不管哪个都是十万亿量级的大行业；公司的投资逻辑没有变。公司的文旅、文化、服务集团都是为未来5-10年后做准备的，这些业务当前业绩贡献较少，但5-10年后这些都将是百亿级的利润。需要强调的是，文旅文娱基本要花的大钱都投完了，后续不需要进行较大投入。消费升级以外业务公司不太熟悉，高科技目前公司做不来。公司暂时没有分拆计划，现在做的很多业务都是非常有价值，公司现在重点就是把这些业务做好，做的更有竞争力。

碧桂园

物业管理业务已在2018年6月成功分拆上市。机器人业务目前重点研发建筑机器人，也用于用于社区管理及智慧餐饮。乡村振兴计划将发展现代农业，做现代农业系统的方案，从研发、生产、销售环节打造农业全产业链。

华夏幸福

未来新战略简单概括为“三个开拓”，即开拓新模式、新领域、新地域。（1）开拓新模式：公司将在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举。（2）开拓新领域：公司在做强产业新城业务的基础上，探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域。（3）开拓新地域。公司聚焦深耕核心都市圈，并将开拓进军都市圈的核心圈，进一步夯实公司在核心都市圈内的布局。

中国海外发展

持有物业是穿越经营周期的压舱石，2018年获得40亿港币的收入；商业地产要在在2020年实现50亿元收入，2023年要做到100亿元。地产是今天的业务，商业是明天的业务，公司创新板块是教育方面的业务，每年安排7-8亿的投入，未来值得期待。

保利地产

保投顾与业界龙头合富辉煌完成股权整合，双方一二手物业代理业务融合发展，2018年末累计覆盖超过150个城市，代理项目超过1700个。保利物业收购区域校园物业管理龙头湖南天创物业，完善物业管理4+2的多业态布局；保利物业4月已从股转系统终止挂牌，目前正持续探讨进一步资本运作。

龙湖集团

C1是新房销售，C2是商业地产，C3是长租公寓冠寓，C4是社区，即传统物业加入科技元素，内部叫智慧服务；从C1到C4，4个航道围绕着房地产主业发展。整体上，物业自管面积近1亿平方米，另外还有1.6亿平方米的接管、咨询和顾问面积，去年实现近30亿收入，未来预计每年保持30%以上增长，毛利率22%以上，净利10%以上。物业肯定不分拆。（吴亚军）物业管理运营收入会非常值钱。

华润置地

公司将聚焦城市升级、消费升级和产业升级，坚持深化“2+X”商业模式，推动城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育、影院等业务的创新发展、协同发展，向城市综合投资开发运营商转型。截止2018年底，公司物业服务在管面积超过1亿平米，重点布局一二线城市并积极拓展高质量项目。

世茂房地产

关于分拆，由于公司认为之前物业做的不够好，没有承接外部项目，因此物业规模较小；公司认为目前调整已较充分，会开始大量的对外接盘，也会对外收购，预测19年收入是20亿，20年是30亿，21年可能做到40-50亿，希望21年可以上市。未来3年内公司的酒店、物业或都将分拆上市。

物业管理

新城悦

截至2018年底，公司合约面积达到1.12亿平方米，同比增长65.5%，在管面积达0.43亿平方米，同比增长18.2%；2018年公司第三方开发商开发物业合约面积及在管面积分别增加约840万平方米及230万平方米。公司2019年承接的项目体量会很大（尤其是来自新城的新项目），同时公司在外拓等方向也在发力。并购公司一直在积极准备参与，但是这不是公司最主要的拓展目标。公司计划2020年底实现在管面积1亿平方米目标，并计划在三年内进入行业TOP10。未来公司将进一步优化收入结构，提高非基础物业收入比例，建设智慧社区标杆项目，2-3年之内实现增值服务收入占比超过50%。

雅生活服务

公司合约建筑面积从2017年的1.26亿上升至2018年的2.464亿平方米；第三方在管建筑面积同比提升66.9%，占比达40%；年内收并购面积2940万，如果计入期后收购的景阳，则达到4490万；年内第三方开发商获取新合同建筑面积4840万平方米，远超从大股东获取2440万平方米。业务结构方面，公司未来物业服务板块专注中高端住宅物业服务；社区商业板块围绕地产开发，全方位打造经济圈；资产管理服务打造卓森资产管理集团，提供高端商业资产管理、咨询业务，开拓具有极大潜力的商写市场。公司2018年完成上市，想要借助资本的力量，以产业布局、区域布局为出发点，在经济周期的低谷实现扩张。公司的区域布局以大湾区为基础，在长三角、京津冀等地也进一步布局，尤其是今年在南京获取紫竹物业，进驻江苏市场，实现弯道超车。在产业结构方面，公司将通过对龙头企业的收并购、引入当地企业品牌，营造全产业链业态。

碧桂园服务

截至2018年末，公司权益在管面积为5.05亿平，收费面积为1.815亿平；不含三供一业部分，住宅的部分大概占到95%，第三方的面积大约占20%，对于收费管理面积中的第三方面积占19.9%；第三方的面积的转化率会快一些。公司去年收购的面积是1650万平的收费管理面积，对应的合约面积是2200多万平。费用率方面，管理费的单价整体的是2.08元（第三方和碧桂园加权平均后的数据）。第三方费率从2017年的平均单价1.79元上升到2018年年底的1.86元，证明项目的质量越来越高。利润率方面，碧桂园项目的毛利率基本上略高于现在的项目毛利率。目前来说物管要维持一个比较合理的毛利率水平，业务在未来的毛利率水平增长空间还是比较巨大的。

中海物业

外拓目标方面，公司以前确实没有外拓的项目，去年公司有相应的部门进行了细化，有两个部门在做这个事情：合作发展部，例如去年接到福建第一高楼街道的上百亿城市综合体项目；另外是商业运营事业部, 把商业做得更加专业和有竞争力。基于公司内部的资源调配和前期工作，今年公司会大力做一些外部的拓展，公司有信心比2018年做得更好。增值服务方面，中海物业的多元化经营业务，经过三年的系统的铺排，已经搭建了三大板块：社区资产运营, 房屋生态运营, 生活服务运营。每一大板块下面都有非常丰富的子菜单。这三年的铺排，其实也是为公司在明年，包括十三五、十四五的五年规划中快速发力做准备。长远计划规模方面，中海物业还是要维持在整个行业里面位于第一梯队。

绿城服务

公司未来将保持内生增长动力，巩固行业领先地位。通过采取区域聚焦策略，提高现有地域市场渗透率；继续保持科技和智能化设备的投入，提升运营效率，形成服务竞争力；拓展新市场，立足长三角及环渤海经济圈向一二线城市拓展业务。规模增长方面，公司将通过收购合并及跨界合作扩大平台规模。选择性收购地区物业服务公司，收购/成立附属公司，拓展合约物业组合并与开发商订立更多战略合作合同；寻找合适机会，拓展与国有企业在各个业务上的合作；通过绿联盟、慧服务进行平台型输出，增加园区服务客户群。生态体系方面，公司将围绕人的全生活场景，房地产的全生命周期，开发服务产品提升平台收入。公司将继续发展及升级“智慧园区”平台；构建线上幸福绿城，线下绿城园区联动平台；围绕文化教育、物业资产管理、到家服务、零售等新行业展开生态布局，形成核心产品；引入优质商家，构建园区服务生态圈。

永升生活服务

公司的增长基本上是四轮驱动：第一个就是业务的拓展，即依靠公司建立的客户满意度和物业管理口碑；第二个就是旭辉，因为旭辉5年内未来大概可以提供1亿平米左右的面积；第三个就是合作，公司跟很多开发商在物业方面合作；第四个是收购。公司未来要走一条持续稳定的、有质量的低成本扩张。2018年12月公司通过IPO融资6亿现金，如今资金充裕，一旦遇到好的机会即会进行收购。公司2018年在管面积4000多万方，合约面积6500万方，今年底预期能达到7000万方在管面积，1.1亿万方合约面积。从目前来看，最近一两年，公司整个业务的增长50%是来自于我们新接的业务楼盘的增长，30%是来自于旭辉，10%是来自于合作的，10%是来自于收并购。公司未来将增强品牌力，打造相悦管家、悦泽商办、悦泽公众，形成品牌溢价，降低资源获取成本；同时公司将提升增值服务占比，坚持“有所为，有所不为”，做深做进强相关服务。

彩生活

截止2018年末，公司合约管理总建筑面积达到553.7百万平；在平台输出战略指引下，公司与95家企业达成合作，合作的建筑面积达到318.6百万平以及联盟面积达到250.0百万平，彩之云平台服务面积达到1122.3百万平。2018年增值业务收入同比增长47.5%至408.4百万元，贡献溢利占比33.6%，保持良好的利润结构。2019年彩生活将全方位优化推进「彩惠人生」，致力使更多的小区用户，通过「彩惠人生」，逐渐实现通过「消费」替代「缴费」，最终实现小区的一种全新生活体验。同时，公司将引入小区内的「彩惠合伙人」，以良好的产品体验为基础，通过小区用户的关系链，实现管理费持续「送」出去的「裂变」。最终实现赋能小区新零售，盘活小区的每一个细胞。2019年彩生活将进一步通过「北斗七星」，实现物业管理效率的持续提升。公司致力通过「北斗七星」基础物业不同专业维度的互联网订单模块系统，实现每一个岗位真正意义上的用户优先，多劳多得，最终实现激活服务于每一个小区内的每一个员工积极性。公司将基础物业管理的实现在线化、小颗粒度化，把每一个项目作为一个经营主体，提升服务效率的情境下，推动部分项目管理费的上涨。

奥园健康

截至2018年末，公司服务区域覆盖中国11个省份、直辖市及自治区25个城市的61处物业提供物业管理服务，在管面积已超过10.4百万平方米。公司也为母公司开发的大部分物业项目提供物业管理服务，此部分将持续成为公司未来稳定的收入来源之一。2018年，公司把握进军大健康领域的机遇，在管物业项目打造成特色中医医疗服务小区，为居民提供更便利的小区医疗服务；同时公司又大力推动医美服务发展，2019年3月于广州的在管商业体开设一间医疗美容诊所。公司计划透过实施以下战略，加强公司在物业管理服务及商业运营服务行业的地位：（1）扩大商业运营服务业务，重点放在公司能够获得更高利润率的中国城市；（2）扩充公司的物业管理服务组合；（3）多元化公司的服务种类以应对客户日益变化的需求；（4）继续开发及升级在线线下平台以提高客户体验及促进建立大数据分析平台；及（5）开发智能服务系统及升级内部信息技术系统，以提高经营效率。

来源:克而瑞地产研究