2025年中国海外发展财报点评：实现净利润134亿，净负债率34%

3月31日，中国海外发展召开2025年年度业绩发布会，中海集团董事会主席颜建国表示，过去五年，国内房地产经历了沧海桑田，并进入了房地产下半场。我们相信，“十五五”时期房地产将进入高质量发展的新阶段，未来每年仍将是数万亿的大市场。

01 . 利润：期内净利润134亿净利率7.99%，分销费用增长3.7%

2025年中国海外发展实现营业收入1680.9亿元，同比减少9.2%。其中，房地产开发业务收入1567.7亿元，同比减少10.3%，是营收下滑的主要原因；此外，商业物业运营业务收入72亿元，同比微降约1%，表现相对稳健。

期内，毛利润260.6亿元，同比下降了20.4%；毛利率从同期的17.7%下降至15.5%。净利润134.3亿元，同比下降24.5%，净利率从同期9.61%下降至7.99%。

利润率下滑的因素包括以下几点：一是结转规模缩减叠加结转毛利率下降，房地产开发收入同比减少10.3%。二是投资物业公允价值变动收益同比减少，从4.2亿减少至2.7亿。三是应占合联营溢利有所下降，从6.5亿元下降至5.2亿元。四是分销费用有所提升，在营收规模下滑的背景下，分销费用同比增长了3.7%，也体现了市场疲软下，项目去化压力增加。

期内，中国海外发展的销售回款为1704.9亿元，同比下降23.2%；其他经营回款为151.2亿元，同比增长2.8%；总经营回款为1856.1亿元，同比下降21.5%。总资本支出为1464.9亿元，其中土地成本为1041.2亿元，建安支出为423.7亿元，经营性现金净流入为167.3亿元。截至2025年末，未付地价为122.6亿元。

融资端，期内中国海外发展境内外融资543.8亿元，其中，境外提取贷款136.4亿元。境内以行业最低利率提取各类贷款289.4亿元，品种涵盖开发贷、经营贷等，并成功发行五期合共118亿元的低息债券，包括发行行业首笔5亿元15年期中期票据。年内，中海提早或到期偿还债务675.2亿元，净偿还债务131.4亿元。另外，完成收购上海新东安企业发展有限公司股权并入银行借贷201.6亿元。2025年平均融资成本进一步降至2.8%（2024年为3.1%），处于行业最低区间。

截至2025年末，中国海外发展的银行存款及现金为1036.3亿元，较2024年末减少约205亿元，其中人民币占96.8%、港币占2.2%、美元占0.5%、新加坡元占0.3%、英镑占0.2%及少量其他货币。另银行存款及现金亦包括受规管的物业预售所得款147.9亿元。

截至2025年末，中国海外发展银行借贷为1729.2亿元而担保票据及公司债券为744.6亿元，总借贷合共为2473.8亿元，其中，一年内到期的借贷为423.2亿元，占总借贷的17.1%。总借贷当中人民币占87.7%、美元占9.9%、港币占2.4%。定息借贷占总借贷43.3%，其余为浮息借贷。2026年上半年到期归还银行借贷、担保票据及公司债券合共为64.7亿元。

从财务指标来看，中国海外发展三条红线指标继续保持在绿档。期末，流动资产净值为3830.3亿元，流动比率为2.5倍，净借贷比率（净负债率）为34.2%；银行存款及现金为1036.3亿元，占总资产11.3%，现金充裕。此外，中海海外发展当前是唯一获标普全球、穆迪、惠誉三大国际评级机构中两家给予A-评级的内房上市公司。

需注意的是，中国海外发展的存货账面价值为4910亿元，较期初增长了8.1%。中海的存货周转次数为0.30，相比其他房企的存货周转效率较低（招商蛇口0.36、龙湖集团0.44、华润置地0.53、绿城中国0.58）。存货周转次数较低，或存在资金使用效率较低，存货减值风险加大等问题。

整体来看，中国海外发展2025年在行业持续调整背景下，盈利端面临营收与利润双降的压力，但权益销售行业第一、投资行业第一、财务“三条红线”稳居绿档、融资成本降至行业最低区间2.8%，财务安全性与行业竞争力仍处于头部位置。未来仍需关注的风险点包括，联营企业中海宏洋存货跌价准备计提风险、投资物业公允价值波动，以及存货未来的减值压力以及结转项目的利润表现。